2023干货发布:开发商民间借贷抵押纠纷,沈阳抵账房

消费者交了购房款却迟迟无法办理登记备案手续和产权证，原来是所购房屋早已被开发商以在建项目抵押给银行贷款，开发商没有资金偿还银行贷款，造成抵押房屋无法解押，买房人无法办理产权证等手续。这事情不是个案，最近汪小菲还爆料俏江南公司在唐山买房、被开发商抵押贷款10年无法办理产权的经历。

在开发商资金充裕的情况下，一些楼盘项目抵押的商品房能够及时解冻，交房后能够比较快地办理房产证。一旦开发商资金紧张，或者房地产形势不太好的情况下，抵押的楼盘无法及时从银行解冻，就会造成购买商品房的消费者较长时间无法办理产权证。这实际上是开发商用消费者的名义去按揭贷款获取销售资金，同时抵押了消费者的房屋去建房。消费者付出了首付款和银行贷款利息

2015年10月15日，80后的沈阳男子王某辉与沈阳某城房屋开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于沈阳市于洪区吉利湖街10-A号B9-D7门房屋建筑面积121.46平方米，总房款1,559,303元，付款方式为分期付款，即2015年10月15日付款789,303元，余额770,000元在办理产权之前付清。

合同签订后，2015年10月15日，王某辉按照合同约定交纳购房款789,303元，某城开发公司为其开具发票，收款事由为预收购房款。2015年10月15日，某城开发公司开具商品房准住通知和入住前应缴费用联系单各一份，王某辉交纳了物业费、供暖费等相关生活费用。也就是说，签订购房合同后即实际入住该房屋并支付相关费用。由于开发公司迟迟不能给王某辉办理合同登记备案手续及办理产权登记，剩余购房款王某辉一直没有付清。

王某辉所购房屋无法办理商品房买卖合同网上登记备案和产权手续，根源是某城开发公司在楼盘开发建设过程中已经将楼盘商品房作为在建项目抵押给盛京银行进行贷款。资料显示，2009年2月3日，某城开发公司取得案涉房屋所在楼宇的预售许可证。

由于缺少足够的资金进行开发建设，2014年6月25日，某城开发公司向盛京银行借款，双方签订固定资产借款合同，某城开发公司将开发楼盘的商品房，车库，门面房等设立在建工程抵押担保借款。包括案涉房屋在内的789套住宅、315套网点和25套车库设立在建工程抵押，抵押面积共计105589.06平方米。抵押债权数额0元，抵押权登记日期2014年12月17日。

某城开发公司一直未向盛京银行履行偿还借款的义务。盛京银行诉讼要求某城开发公司偿还借款本金及利息。沈阳市中级法院预查封了某城开发公司抵押的楼房，含王某辉购买的涉案沈阳市于洪区吉利湖街10-A号B9-D7门房屋。盛京银行申请执行后，王某辉向沈阳市中级法院提出执行异议，并将剩余购房款770,000元交付沈阳中院。2021年3月8日，沈阳市中级法院作出裁定终止对王某辉购买房屋的执行。

王某辉向法院起诉请求：要求盛京银行及某城开发公司为沈阳市于洪区吉利湖街10-A号B9-D7门房屋办理解除在建工程抵押手续。

一审法院认为王某辉购买涉案房屋的时间为2015年10月15日，该时间早于法院查封案涉房屋的时间。在查封之前，王某辉与某城开发公司之间存在房屋买卖合同关系，已按照合同约定支付房款789,303元，并在案涉房屋被查封之前已实际占有使用房屋并缴纳相关生活费用。在向法院提起本次执行异议时，又将剩余房款770,000元交纳给法院。至此，王某辉已完成支付购房款的全部义务。因案涉房屋存在在建工程抵押，未能办理过户登记并非王某辉的自身原因。

某城开发公司为贷款，将包括案涉房屋在内的在建工程抵押给盛京银行，该抵押行为应为有效。参考《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，关于消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，不得对抗买受人的规定。在优先于抵押权的建筑工程承包人的优先受偿权，尚不能对抗买受人的情况下，盛京银行作为抵押权人对案涉房屋的先抵押权，更不能对抗消费者对案涉房屋的物权期待权。

某城开发公司在设定抵押和出售房屋过程中明显存在过错，是导致本案纠纷产生的主要责任方，王某辉购买案涉房屋的相应权益优先于盛京银行的在建工程抵押权，其享有的合同权利，依法应受到保护。王某辉要求盛京银行及某城开发公司办理案涉房屋的在建工程抵押登记撤销手续，有相应的事实及法律依据，法院予以支持。

法院判决： 盛京银行沈阳市亚明支行及沈阳某城房屋开发有限公司为王某辉购买的沈阳市于洪区吉利湖街10-A号B9-D7门房屋办理解除在建工程抵押手续。

盛京银行沈阳市亚明支行不服判决上诉称，判决驳回王某辉要求撤销抵押登记的诉讼请求。原审判决歪曲了《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下称《批复》）第二条消费者权利的性质。本案并不存在建设工程价款优先受偿权，且该优先权有行使期限和受偿范围等限制，根据《批复》不能得出买房人物权期待权优先于银行抵押权的结论。

二审法院认为，因案涉房产盛京银行申请的是预查封，王某辉向本院提出执行异议，后将剩余房款770,000元交纳给法院。生效判决已确认王某辉就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，判令终止对案涉房屋的执行，因此在盛京银行对涉案房屋已不再享有执行权利，一审法院对王某辉要求盛京银行办理解除在建工程抵押手续的诉讼请求予以支持并无不当。

因生效判决已确认王某辉就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，即便盛京银行对案涉房屋设立抵押权，亦无法据此要求继续执行案涉房屋。2022年6月8日，沈阳市中级法院终审判决，盛京银行沈阳市亚明支行的上诉请求不能成立， 驳回上诉。

这起由于开发商缺少资金抵押在建楼盘贷款，引发的消费者买房难以办理登记备案手续和产权证，历经曲折，最终法院站在了消费者的一边，坚决维护消费者的住房权益。实际上，银行主张的是商业利润。案中案，王某辉2015年买房后，首付79万元购房款，剩余房款由于开发商不能办理网签，根据购房合同王某辉没有支付。

但是，此时盛京银行已经开始起诉开发商要求偿还银行贷款，并且诉讼保全预查封了抵押楼盘的商品房，门面房和车库。进入执行程序后，王某辉对盛京银行的执行程序提起了异议之诉，沈阳中级法院裁定终止了盛京银行对王某辉购买的房屋的执行行为。这里法院使用了抵押权优先受偿权的一个司法解释做参照，在建设工程领域拖欠工程款时，施工单位可以申请优先执行发包方抵押的财产。

法院的意思是银行不是建设施工单位，不享有抵押权优先受偿的规定，不能因为商品房设置了抵押权，就可以优先于消费者购买商品房的住房所有权。判决要求银行解除抵押，把房子还给买房人。在很多银行行使商品房抵押受偿权，与消费者购买商品房住房所有权发生冲突时，司法机关许多判例倾向于保护买房人的住房所有权。但条件必须是买房人唯一住房、支付所购商品房一半以上，或者全部购房款。