抵押是担保之王，又是横跨物权和债权的一种法律行为，在买卖借贷等日常法律生活中十分常见。

抵押权是一种典型的担保物权，抵押合同设定的权利义务却属于典型的债权法律关系，具有债的相对性特征。

抵押权的设立以抵押合同成立生效为前提要件，抵押权纠纷也就集中体现在利益对抗主体对抵押合同的纷争之上，那么抵押合同纠纷的解决要从哪些视角切入进行审查和处理呢？

一、判断抵押合同是否成立

抵押合同是一种有名合同，其成立需要满足一般合同成立的要件，包括双方真实意思表示、要约承诺订立方式的生效等，抵押合同的实务纠纷中很少出现因要约撤回、生效、失效等产生纠纷，而对于承诺生效后合同成立方面也显少发生争端。

有些纠纷虽然涉及主体真实意思表示和行为能力，也多置于抵押合同效力的层面考量。

如父母抵押登记在未成年子女名下房产的行为，原则上应认定监护人的行为并非为其未成年子女利益，使用未成年子女名义办理抵押属于无权代理，该代理行为无效，进而再考虑相对方的过失善意与否，判定合同是否无效。

与此类似的情形就是公司法定代表人越权订立担保合同效力的处理。

二、抵押合同出现无效情形及其处理

抵押合同成立后的效力问题是抵押合同纠纷解决的第一个关注点，实务中以下情形容易被认定为抵押合同无效：

（一）基于担保从属性，交易主合同无效致使抵押合同无效。

根据《民法典》第三百八十八条规定，设立抵押权必须订立抵押合同，担保合同是主债权债务合同的从合同，主债权债务合同被认定为无效，担保合同随之无效。且担保司法解释明确排除了当事人意定抵押合同效力独立于主合同效力的合法性，以确保抵押担保责任的附属性。

此时抵押合同解决的重心是对合同无效按份过错程度的举证和判定，抵押合同被确认无效后，债权债务双方和担保人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。

《民法典有关担保制度的解释》第十七条作为补充，对主合同有效，而第三人提供的抵押合同无效，区分了三种不同情形确定担保人的赔偿责任。

（二）因抵押物不适法致使抵押合同无效

抵押权的设立含动产抵押权和不动产抵押权两项类别。不动产抵押权常见纠纷主要围绕建设用地使用权、建筑物及土地附着物、浮动抵押物几种标的物类型，动产抵押则以五花八门的动产为抵押财产。

《民法典》第三百九十九条开放性规定了禁止抵押的财产，包括非除外规定的为公益目的成立的非营利法人的教育设施，土地所有权，除法律规定可以抵押的宅基地等集体所有土地的使用权，权属不明或者有权属争议的财产，被依法查扣或处于监管下的财产等。

因此出现抵押物违反法律禁止性规定、抵押物不明有争议、将竣工建筑物作为在建工程进行浮动抵押、违法违章建筑或动产持有物抵押情形的，抵押合同纠纷的重心将转为合同无效后的处理阶段。

（三）以合法形式掩盖非法目的的抵押合同无效

抵押人恶意串通将大部分责任财产抵押给部分债权人，从而降低履约能力损害其他债权人利益，或出现冒名贷款抵押担保，以签订抵押合同形式逃避生效裁判文书执行等情形均会导致抵押合同无效。

（四）抵押合同格式条款无效的情形

部分抵押合同纠纷中的抵押合同是由交易强势方提供的制式合同，而格式合同或条款中对于免除或减轻其责任等与提供格式条款的对方当事人有重大利害关系的异常内容需要进行充分的提示与解释说明。

不合理的加重对方责任、限制对方权利行使的条款很可能面临合同部分条款无效进而无法援用的境地。

三、围绕抵押合同主要条款产生的纠纷

在解决抵押合同纠纷时需要注意抵押合同的法定条款是否齐备，首先是被担保的主债权情况，含主债权的性质种类、具体数额、结算方式、支付方式等。

其次是主债务的履行期限。然后是抵押财产的情况，包括名称、估值、数量、面积、地址等基本情况。最后是抵押担保的约定范围。

当事人在实践中往往围绕抵押合同的上述核心内容产生争议，而这些争议的解决更加依赖于交易中留存下的证据，因此在抵押合同有效的前提下，针对抵押权实现的期限范围和程度问题、违约责任负担和争议解决方式问题仍然有个案化的差异。

四、涉第三人权利义务的抵押合同效力和履行问题

动产抵押权自合同生效时设立，采用登记对抗主义，对于此类纠纷认定“善意第三人”的条件是否满足是破解纠纷的关键。

不动产抵押合同办理抵押登记后生效，且在合同与登记不一致时以登记为准。抵押合同纠纷往往涉及合同签订之初相对人以外的第三方主体权利义务，也因此呈现复杂主体的样态。

一是同一债务有两个以上第三人提供担保，承担担保责任的顺位和追偿问题。

二是新贷养旧贷，身份无重合的情形下旧贷抵押人脱离新的抵押关系，新贷抵押人承担担保责任则要考查其对以贷养贷的情形是否知悉。

三是主债权债务转让后原抵押合同的约束力问题。

四是抵押财产转让时，原抵押合同登记与否对转让合同效力无影响，但对物权变动的影响。

该规定主要见于《民法典》第五百二十四条抵押物受让人的“涤除权”，以及《民法典有关担保制度的解释》第四十三条和第五十六条（正常经营活动买受人规则）。

五是抵押财产在抵押关系期间出现征收、灭失、毁损等情形，抵押权人可以直接向支付补偿金、保险金、赔偿金的第三方机构提出优先受偿。

六是可能存在抵押房产上有他人占有使用或存在先租后抵、先抵后租的情形从而引发纠纷。

针对抵押合同纠纷的共性解决问题关注点，上述几个视角共同搭建了一个宏观的思维架构，有助于大家在处理抵押合同纠纷时找准切入口高效解决纠纷。