根据《民法典》第四百六十五条，依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。这说明合同的法律约束力是有影响范围的，即只对合同当事人发生法律拘束力，而对合同以外的人不发生法律拘束力。（债权在法律性质上并非对世权，是典型的相对权，是对人权，在无人只对特定债权人负有履行义务，债权人也只能要求特定债务人履行义务。参见最高人民法院(2007)最高法民一终字第39号民事判决书）这就是合同的相对性原则，是对合同的法律约束力不可扩张到合同当事人之外的其他民事主体的准则，原则上合同项下的权利义务只能赋予给当事人或加在当事人身上，合同只能对合同当事人产生拘束力，而非合同当事人不能诉请强制执行合同。（杨立新主编：《中华人民共和国民法典释义与案例评注（合同编）（上）》，中国法制出版社2020年版，第21-22页。）合同是合同当事人意思一致的产物，并未体现合同之外第三人的意志，按照意思自治原则，合同自然不应对合同之外第三人产生效力。在此意义上，合同相对性原则是意思自治原则的必然要求。

（一）内涵

1.主体相对

根据《民法典》第四百六十五条规定，合同关系只能发生在特定的主体之间，只能向特定主体主张权利，履行债务。例如，在宁夏象龙房地产开发有限公司与闫永庆债权转让合同纠纷和民间借贷纠纷二审中，最高人民法院强调，在未经债权人同意情况下，债务人向第三人清偿债务对债权人不发生法律效力,其仍然负有向债权人清偿的义务（参见最高人民法院（2013）最高法民一终字第61号民事判决书）。

2.责任相对

《民法典》第五百二十二条是关于“向第三人履行债务”的规定，（《民法典》第五百二十二条第一款规定：“当事人约定由债务人向第三人履行债务，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的，应当向债权人承担违约责任。”）第五百二十三条是“由第三人履行债务”的规定，（《民法典》第五百二十三条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任。”）原则上，违约责任只会发生合同确定的债务人和债权人之间，与合同之外的第三人无关。例如，在重庆某建设集团建设工程施工合同纠纷案中，建设集团要求曹某直接将保证金转入其指定的案外人的银行账户。后来《承包合同》被确认无效，建设集团主张应当由实际收款的案外人返还履约保证金500万元。最高人民法院认为，因为“合同责任的相对性原则”，曹某付款给案外人是基于《承包合同》而支付履约保证金，并且也是按照合同对方当事人指定的案外人账户转款，不能证明其与案外人另行建立了合同关系，因此，合同无效后最终负有偿还该款项的责任人，也应当是签订《承包合同》的建设集团，而非实际收款人（参见最高人民法院（2017）最高法民申2086号民事裁定书）。

按照《民法典》第五百二十三条规定，第三人代为履行债务的后果应当由债务人承受，即其履行债务视为债务人履行债务，其履行债务不符合约定的，由债务人承担违约责任（参见最高人民法院(2007)民二终字第249号民事判决书）。第三人不履行债务时，债权人有权请求债务人继续履行（参见最高人民法院(2007)民二终字第181号民事判决书）。即，由第三人履行债务情形，债权人只能向债务人主张违约责任，不得向合同之外的第三人主张违约责任。例如，在曾贵龙、贵阳荣达房产公司建设工程施工合同纠纷案中，最高人民法院认为，涉案《建筑工程施工合同补充协议》与《建设工程施工合同》承包方都是佳乐公司，曾贵龙只是以佳乐公司“委托代理人”的身份在合同上签字，不是合同当事人。曾贵龙也没有证明其与荣达公司形成了事实上的建设工程施工合同关系，因此，即使认定曾贵龙为案涉工程的实际施工人，其亦无权突破合同相对性，直接向发包人荣达公司主张建设工程合同权利（参见最高人民法院（2017）最高法民终377号民事判决书）。

（二）突破

1.债的保全制度

《民法典》第五百三十五条规定的债权人代位权，第五百三十八条和第五百三十九条规定的债权人撤销权，这是为了保护债权实现而突破债的相对性原则的特例。鉴于债权保全部分有关于代位权和撤销权问题的专门讨论，在此不展开讨论。

2.买卖（抵押）不破租赁

《民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

租赁房屋最初是为了居住，而居住利益属于生存利益范畴，应当给予优先保护。这也许是买没不破租赁制度最初的依据。问题在于，如果房屋新的所有权人也是为了居住才购买房屋，此时可能出现房屋所有权人的居住利益和承租人的居住利益发生冲突，为什么要优先保护承租人居住利益？因此，买卖不破租赁应该还有其他方面的考虑，例如，稳定租赁关系以保护交易安全，更重要的是，以此实现物尽其用。在交易安全得到保障的前提下，承租人才能够进行适当的信赖投资，更好利用租赁物实现更大价值。（参见王利：《论“买卖不破租赁”》，《中州学刊》2013年第9期。）

除了买卖，还有其他原因有可以引起房屋所有权变动，例如赠与、互换、向公司出资、以房抵债等情形。“买卖不破租赁”只是通俗的说法，其他原因引起所有权变动的，也可以适用。毕竟，《民法典》第七百二十五条并没有将所有权变动原因限制在买卖这一特定情形，而是笼统规定租赁期内租赁物所有权变动不影响租赁合同效力。并且，从“买卖不破租赁”规则的设立目的来看，如果将其适用范围仅限于因买卖而发生的所有权变动，就无法充分实现其稳定租赁关系和维护交易安全的目的。此外，债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，此等情形下获得的房屋使用权不同于房屋租赁合同产生的房屋使用权，故不适用“买卖不破租赁”原则（参见最高人民法院(2014)最高法民申字第215号民事裁定书）。

如何理解“不影响租赁合同的效力”？对此存在三种模式：（1）法定概括移转说。租赁物所有权发生变动后，买受人和承租人自动成为租赁合同当事人，原出租人的权利义务将概括移转给买受人。（参见李永军，易军：《合同法》，中国法制出版社2009年版，第512页。）（2）有权占有说。所谓“不影响租赁合同效力”，是指租赁物的权利发生变动后，承租人根据原租赁合同而取得的对标的物占有的权利继续有效，有权以此对抗租赁物的买受人。（参见黄凤龙：《“买卖不破租赁”与承租人保护》，《中外法学》2013年第3期。此观点面临质疑：尽管承租人能够拒绝受让人返还原物的请求，但此时租赁关系已经陷入不确定状态，其存续可能需要承租人和受让人之间的磋商，从而无法维护承租人的合理预期，不能稳定租赁关系，这些都影响承租人作中长期投资的可能性。参见王利：《论“买卖不破租赁”》，《中州学刊》2013年第9期。）（3）折中说。应当区分租赁物受让人是否知道标的物已经出租的事实而区别对待：如果受让人在订立合同时并不知道标的物已经出租的事实，则承租人的权利不能对抗租赁物的买受人；如果买受人在订立合同时知道标的物已经出租的事实而仍然购买，则承租人有权对抗租赁物的买受人。

从总体上来看，法定概括移转说实际上已经被我国司法实践所广泛采纳。所谓概括移转，由债权让与和债务承担两方面构成，按其产生原因，又可分为意定的概括移转和法定的概括移转。“买卖不破租赁”情形属于法定的概括移转，因为这是由法律直接规定的，不需要经过作为合同另外一方当事人的承租人的同意就产生移转效果。依据这一观点，所谓“不影响租赁合同的效力”，是指原租赁合同仍然有效，对承租人来说，其既不需要终止原租赁关系，也无须订立新的租赁合同而成为新的租赁合同的承租人。（参见胡康生主编：《中华人民共和国合同法释义》，法律出版社1999年版，第339页。）如此处理，既维护了交易安全和承租人的合理预期，又避免了承租人和新权利人磋商，降低了交易成本。

除了买卖不破租赁，民法典还规定了抵押不破租赁。（《民法典》第四百零五条：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”）考虑到抵押不影响使用，而且实现抵押物价值时也就是引起所有权变动，既然法律规定所有权变动不影响租赁，抵押自然就不影响租赁了。需要注意的是，《民法典》第四百零五条使用的表述是“抵押权设立前”，并非“抵押合同签订前”，更有利于租赁权人的保护。但与此同时，《民法典》第四百零五条明确规定了抵押不破租赁规则的适用前提是“抵押财产已经出租并转移占有”，如果只是签订租赁合同，租赁权人并未实际占有租赁物，也不适用上述规定。实际上，早有判例指出，租赁权作为物权化的债权，应以租赁人对租赁物实际占有、使用作为设立的时间基点（参见最高人民法院（2013）最高法执监字第67号民事裁定书）。

3.第三人利益合同

第三人利益合同（向第三人履行合同），是指将合同所生之权利直接归属于合同之外的第三人。为第三人利益的合同可有纯正的为第三人利益的合同与不纯正的为第三人利益的合同之分。所谓纯正的为第三人利益的合同，又叫真正的为第三人利益的合同，是指这样的合同：基于合同约定，或者说合同赋权，第三人对合同中的债务人享有以给付为内容的独立的请求权，或者说第三人直接取得请求债务人为给付的权利。《民法典》第522条规定的为第三利益的合同属于此类合同。（《民法典》第五百二十二条规定：“当事人约定由债务人向第三人履行债务，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的，应当向债权人承担违约责任。法律规定或者当事人约定第三人可以直接请求债务人向其履行债务，第三人未在合理期限内明确拒绝，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的，第三人可以请求债务人承担违约责任；债务人对债权人的抗辩，可以向第三人主张。”）不纯正的为第三人利益的合同，又叫不真正的为第三人利益的合同，是指第三人可基于合同约定受领债务人的给付，但无径直请求债务人为给付的权利的合同。《合同法》第64条规定的为第三人利益的合同即属此类合同（参见崔建远：《论为第三人利益的合同》，《吉林大学社会科学学报》2022年第1期）。

与一般合同一样，《民法典》第五百二十二条第一款规定第三人利益合同原则上依然要受合同相对性原则约束；但是，在此基础上，民法典做了一个比较大的创新，《民法典》第五百二十二条第二款规定第三人利益合同允许突破合同相对性原则，只要法律规定或者合同约定第三人可以之前请债务人向其履行，并且第三人没有在合理期限内明确拒绝，则第三人可以突破相对性原则。

此外，民法典新增了第三人代为履行债务的规定。（《民法典》第五百二十四条规定：“债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。债权人接受第三人履行后，其对债务人的债权转让给第三人，但是债务人和第三人另有约定的除外。”）我们注意到，现实生活中有些合同会对第三人利益造成重要影响，如果债务人不履行债务，则第三人合法权益可能因此而遭受不利。此时，应该允许第三人代为履行债务，以使自己的合法利益得到保全。当然，如果根据债务的性质、按照当事人约定或者依照法律规定，该债务只能由债务人履行的，则不能适用第三人代为履行的规则。第三人代债务人履行债务并且债权人已经接受第三人履行的，债权人对债务人的债权就转让给了第三人，第三人就可以向债务人主张该债权。如果债务人和第三人对如何确定他们之间的债权债务关系另有约定，则按照约定办理，不受这一债权转让规则的拘束。