给大家普及一下楼盘借贷纠纷案例分析材料,房地产贷款案例分析

2021年春节至今，全国大量商品房项目停工，导致购房人掀起停贷潮，引发公众热议。2022年7月21日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，银保监会将与住建部、人民银行加强协同，配合地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。但由于各个停工项目的资产、负债情况均不一致，购房人仍无法对“保交楼”这一宏观政策完全信任。由于购房人分别与房地产开发商签订了预售商品房买卖合同，与银行签订了金融借款合同，两份合同的签订主体不一致，购房人以停贷方式维权，可能导致银行起诉要求其支付剩余贷款本息，甚至影响征信记录。面对这种情况，本文将以购房人维权的几类案件着手，对购房人停贷涉及的法律问题进行分析。

裁判观点一、开发商逾期交房导致预售商品房买卖合同、借款合同及抵押合同解除，应由开发商向银行偿还剩余购房贷款本金及利息。

【案例一】

王忠诚、王琪博、王琪宝金融借款合同纠纷再审民事判决书

【案号】（2019）最高法民再245号

【法院】最高人民法院

【裁判日期】2020年12月3日

【简介】

中国建设银行股份有限公司青海省分行（以下简称建行青海分行）为一审原告、二审上诉人，王忠诚等三人为一审被告、二审被上诉人，青海越州房地产开发有限公司（以下简称越州公司）为一审第三人、二审被上诉人，案由为金融借款合同纠纷。2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，以4元的价格购买越州公司开发的案涉商业用房，交付时间为2015年10月30日前。王忠诚首付元，剩余7397万元按揭贷款。2015年8月14日，王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行、越州公司签订《借款合同》，约定：王忠诚等三人向建行青海分行借款7397万元，担保方式为抵押加阶段性保证，抵押财产为案涉房屋。同日，王忠诚与建行青海分行、越州公司签订《抵押合同》，约定：王忠诚以其购买的案涉房屋为前述贷款提供抵押担保。2015年8月18日，建行青海分行取得案涉房屋他项权利证书。根据（2017）青民初13号民事判决及（2017）最高法民终683号民事判决，前述《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除。截至2017年3月21日，王忠诚尚欠建行青海分行贷款本金.19元。

【裁判理由】

一、本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款 “商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。二、案涉《借款合同》第十九条“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”的约定内容系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款，不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据相关法律规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。三、在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。故，王忠诚等三人不需对剩余购房贷款本金及利息向建行青海分行承担清偿责任。

【类案】(2021)豫01民终8141号

裁判观点二、银行出具书面文件承诺将按揭贷款存入预收款专用账户，否则愿承担责任的情况下，又将按揭贷款存入开发商的其他银行账户，存在过错，购房人可自起诉之日起至商品房具备交付条件之前暂停偿还贷款本息。

【案例二】

再审申请人招商银行股份有限公司惠州分行（以下简称招行惠州分行）与被申请人黄一婷以及一审第三人光耀集团有限公司（以下简称光耀集团）金融借款合同纠纷一案

【案号】（2018）粤民申7516号

【法院】广东省高级人民法院

【裁判日期】2018年9月14日

【简介】

2013年6月5日，黄一婷与招行惠州分行及第三人光耀集团有限公司签订了《个人购房借款及担保合同》，合同约定黄一婷向招行惠州分行申请贷款82万元用于购房，该款项由黄一婷用于购买光耀集团开发的案涉光耀翡俪港小区房屋。该合同还约定，第三人光耀集团对黄一婷的还款付息的义务承担连带保证责任。该合同关于本合同项下贷款的支付账户的约定未进行勾选。招商银行惠州分行于2013年06月05日出具《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》，具结内容为：为确保商品房预售资金重点用于后续工程建设，本行（按揭银行）特作出如下承诺：保证将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）捌拾贰万元全部存入预收款专用账户，如有违反，愿承担责任。2016年6月14日，惠州市房产管理局向招行惠州分行发出《关于对预售房按揭贷款发放进行整改的函》，内容为：预售商品房的按揭贷款是房款的一部分，根据规定应全部进入预售资金专用账户，由房管部门监管使用。光耀集团开发的光耀翡俪港预售商品房项目，在你行办理住房按揭贷款业务。经查，你行发放的按揭款2774万元，未按规定流入楼盘的预售资金专用账户。现责令你行在30日内进行整改，并于2016年7月26日之前将整改结果报送我局房管科。

【裁判理由】

本案中，招行惠州分行与黄一婷签订的《个人购房借款及担保合同》未约定案涉贷款支付账户，而后招行惠州分行未将贷款支付至光耀公司就案涉商品房项目开设的商品房预售款专用账户，而是支付至该公司开立的其他银行账户。对此，惠州市房产管理局向招行惠州分行发出的《关于对预售房按揭贷款发放进行整改的函》（惠市房函[2016]255号）表明，惠州地区商品房按揭贷款必须划转到贷款商品房对应的预售资金监管账户，由房管部门监管使用，违规可能引发不良后果。而且，招行惠州分行就案涉贷款出具的《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》，承诺将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）全部存入预收款专用账户，如有违反愿承担责任。由此可见，招行惠州分行在知晓商品房按揭款专款专用要求、光耀公司开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下，仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，并出具与实际付款行为不符的具结书，其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错，一、二审判决据此认定黄一婷从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向招行惠州分行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，黄一婷已经向招行惠州分行偿还的本金及利息不予退回，在案涉商品房具备交付条件之时黄一婷仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，并无不当。

裁判观点三、银行依约履行发放贷款的义务后，购房人以商品房项目烂尾/质量问题/未取得产权为由停贷不能免除其还款责任，购房人应当清偿购房贷款本息。

【案例三】

中国工商银行股份有限公司郴州郴江支行（以下简称工商银行郴江支行）、雷海雄等金融借款合同纠纷民事一审民事判决书

【案号】(2022)湘1002民初413号

【法院】湖南省郴州市北湖区人民法院

【裁判日期】2022年5月26日

【简介】

2013年8月19日，被告雷海雄向原告工商银行郴江支行申请贷款，并填写了《中国工商银行个人住房贷款申请表》，载明：申请贷款金额280000元，借款用途购置一手住房。同日，以被告雷海雄作为借款人和抵押人，被告周毅珍作为共同借款人及抵押物共有人，原告工商银行郴江支行作为贷款人，被告郴州友昌房地产开发有限公司（以下简称友昌公司）作为保证人，各方签订一份《个人购房借款／担保合同》，该合同约定主要内容：贷款人根据借款人的申请向其发放个人购置住房贷款280000元；本合同项下贷款用于购买坐落于隆华花园二期1栋901号；担保方式为抵押。抵押人雷海雄自愿将案涉房屋提供抵押担保，保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。上述合同签订后，原告工商银行郴江支行依合同约定于2013年9月17日向被告雷海雄发放个人一手住房购置贷款280000元。被告雷海雄辩称停贷是因商品房项目烂尾，而非恶意停贷。

【裁判理由】

本案系金融借款合同纠纷。原告工商银行郴江支行与被告雷海雄、被告周毅珍、被告友昌公司签订的《个人购房借款／担保合同》，均是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据合同约定，原告工商银行郴江支行向被告雷海雄发放了贷款，履行了合同约定的义务，而被告雷海雄未按合同约定按期偿还借款本息，已构成根本违约。故对于原告工商银行郴江支行要求被告雷海雄、周毅珍偿还借款本息的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。

【类案】(2021)黔0113民初5100号、(2020)吉0202民初2885号、(2019)闽0103民初1876号、(2019)闽0103民初1835号

裁判观点四、开发商逾期交付房屋构成根本违约，购房人有权依约解除商品房预售合同及个人购房贷款合同。上述合同解除后，开发商向购房人返还首付款及利息，并向购房人返还其已偿还的贷款本息。购房人停止清偿剩余银行贷款本息，剩余贷款清偿责任由开发商承担。

【案例四】

中国银行股份有限公司普洱市分行（以下简称中行普洱分行）、李树华等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

【案 号】(2022)云08民终116号

【法 院】云南省普洱市中级人民法院

【裁判日期】2022年3月13日

【简介】

2014年1月3日，中行普洱分行与浙联公司签订《个人房屋贷款合作协议》，约定：中行普洱分行与普洱浙联房地产股份有限公司（以下简称浙联公司）就个人房屋贷款事宜开展合作，双方合作房屋项目名称为“普洱第一百货”，符合中行普洱分行贷款条件的购房借款人购买浙联公司销售的上述房产，可向中行普洱分行申请个人房屋贷款，贷款手续按中行普洱分行规定办理。2015年1月20日，浙联公司与李树华签订《商品房购销合同》，由李树华向浙联公司购买位于普洱市思茅区“普洱第一百货”商场第3幢第1层1085号商铺一套，商铺总价2418242.00元，商铺交付时间为2015年10月29日前。《商品房购销合同》签订后，李树华于2015年1月10日支付首付款1218242.00元。2015年2月15日，李树华、中行普洱分行、浙联公司三方签订《个人商业用房贷款合同》约定：李树华向中行普洱分行贷款1200000.00元，贷款用途为支付李树华购买的坐落于普洱市思茅区“普洱第一百货”商场第3幢第1层1085号商铺的购房款。担保方式为李树华以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，加浙联公司提供阶段性连带责任保证。李树华与左海系夫妻关系，左海在《抵押物清单》的“抵押物共有人”处签字捺印。《个人商业用房贷款合同》签订后，中行普洱分行于2015年2月15日将贷款1200000.00元支付至李树华指定的浙联公司账户。2020年11月20日，浙联公司与李树华签订《协议》，约定：因浙联公司资金链断裂，截止至本协议签订之日，浙联公司仍未向李树华交付房屋，也已不具备继续开发的能力，浙联公司认可因其原因使得《商品房购销合同》履行不能的事实，浙联公司同意解除与李树华于2015年1月20日签订的《商品房购销合同》；李树华已支付浙联公司的首付款1218242.00元，由浙联公司于本协议签订15个工作日返还李树华。

【裁判理由】

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因浙联公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房购销合同》解除，《个人商业用房贷款合同》亦被解除。根据上述规定，应由出卖人浙联公司将收取的购房贷款本金及利息返还普洱分行，李树华不负有返还义务。

【类案】（2017）鄂05民终53号

裁判观点五、因开发商逾期交房导致预售商品房买卖合同及购房贷款合同解除，购房人主张贷款银行（在未获得房管部门审批的情况下提前向开发商拨付监管资金或在商品房主体未封顶的情况下提前向购房人发放住房贷款）对开发商返还首付款本息及已还贷款本息的责任承担连带责任的，购房人应对银行承担连带责任具有法定或约定条件进行举证。

【案例五】

莫优、中国邮政储蓄银行股份有限公司河池市宜州区支行（以下简称邮政银行）等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

【案号】(2020)桂12民终434号

【法院】广西壮族自治区河池市中级人民法院

【裁判日期】2021年3月24日

【简介】

2015年4月9日，卢水英、莫优与被告广西伟弘房地产开发有限责任公司（以下简称伟弘公司）签订《商品房买卖合同（预售）》，协议约定主要内容包括：买受人（原告卢水英、莫优）所购房屋为锦绣祺峰小区62幢12层08号商品房，总价款417180元；买受人采取贷款方式付款，买受人应在2015年4月9日前支付首期房价款217180元，余额200000元向邮政银行申请贷款支付；出卖人（伟弘公司）应于2017年1月31日前向买受人交付该商品房。2015年4月4日，卢水英、莫优向邮政银行申请个人消费贷款。2015年4月7日，卢水英、莫优（借款人）与邮政银行（贷款人）和伟弘公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》，合同主要约定内容包括：借款金额为200000元；贷款用途为购买锦绣祺峰小区62栋12层08号房；借款担保方式为抵押加保证组合担保，保证人伟弘公司承担阶段性连带保证责任。2015年4月17日，卢水英、莫优与邮政银行到房产管理机关对锦绣祺峰小区62幢62-1208号房办理预购商品房设定抵押权预告登记。2015年4月17日，邮政银行向黄钊发放200000元贷款。另，伟弘公司开发的锦绣祺峰小区61、62幢楼楼房尚未竣工，但已经长时间停止建设，亦尚未进行恢复施工。莫优、卢水英称，邮政银行作为监管银行，不顾《宜州市商品房预售资金监管办法》的规定以及监管协议的约定，在没有宜州市房产管理局的审批同意下直接划拨款项给伟弘公司，构成违约，应当对伟弘公司的违约责任承担连带责任。

【裁判理由】

对于莫优、卢水英请求邮政银行对伟弘公司违约责任承担连带责任问题。连带责任是指任何一个责任人都有义务全部承担的民事责任。连带责任的认定必须有充分的法律规定或明确的合同约定作为前提基础。本案中，邮政银行并非《商品房买卖合同》的合同当事人，不存在约定的连带责任情形，也不存在法定的需要邮政银行对伟弘公司违约责任承担连带责任的情形，莫优、卢水英的诉请没有事实和法律依据，原审法院不予支持。

【类案】（2019）闽09民终1067号

裁判观点六、购房人向法院提起要求解除商品房买卖合同及购房贷款合同诉讼的同时停止偿还购房贷款，且关联案件判决认定购房人享有解除权，购房人暂不清偿房贷的行为在主观上并无过错，有别于失信行为，银行应当撤销购房人因此产生的不良征信记录。

【案例六】

浙江东阳农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）、金琳萍侵权责任纠纷二审民事判决书

【案号】（2019）浙07民终6852号

【法院】浙江省金华市中级人民法院

【裁判日期】2020年4月10日

【简介】

2015年4月27日，金琳萍与案外人浙江中服投资开发有限公司（以下简称中服公司）签订《浙江省商品房买卖合同》一份，双方约定：金琳萍以253533元的总价向中服公司购买位于东阳市商铺，首期房款133533元，余款120000元以按揭方式支付。案外人中服公司应在2016年2月1日前交付商铺，逾期超过120日，金琳萍有权解除合同。2015年7月14日，金琳萍就案涉商铺与农商行签订《个人购房借款合同》一份，双方约定：按揭贷款120000元，等额本息还款，案外人中服公司作为阶段性连带责任保证人在该合同中盖章确认。此后，金琳萍依约向农商银行归还借款本息。2018年2月20日，金琳萍归还完当期贷款本息后停止还款。2018年3月29日，金琳萍等购房户委托浙江求是园律师事务所向农商行发送律师函一份，提出：购房户解除商铺买卖合同，依法不负还款责任，已就购房户与中服公司、农商行商品房买卖合同、金融借款合同一并向法院提起诉讼。在法院对案件作出处理、裁决还款责任承担主体前，如农商行利用自身优势编造购房户违约信息记入人民银行个人征信系统，由此给购房户造成的各种损失，农商行应承担赔偿责任。2018年3月，金琳萍提起商品房预售合同纠纷诉讼，一审法院审理后于2018年10月11日作出（2018）浙0783民初3881号民事判决，内容为：1、解除金琳萍与中服公司于2015年4月27日签订的《浙江省商品房买卖合同》；2、中服公司应于判决生效之日起三十日内退还金琳萍购房款133533元并支付违约金7901.4元；3、解除金琳萍与农商行、中服公司之间签订的《个人购房借款合同》；4、驳回金琳萍的其他诉讼请求。农商行不服该判决，提起上诉，金华中院审理后于2019年5月15日作出（2019）浙07民终695号民事判决，驳回上诉，维持原判。

【裁判理由】

农商行是否应撤销金琳萍因涉案《个人购房借款合同》项的贷款产生的不良征信记录。农商行因履行与金琳萍签订的《个人购房借款合同》而成为个人信用信息基础数据库的信息报送者，在金琳萍履行上述合同过程中，农商行应当准确、完整及时地向个人信用数据报送个人信贷交易信息。因此，在征信记录对个人生活的影响日益增强的今天，农商行作为金融机构对于客户的不良信用记录应当十分谨慎。本案中，金琳萍自2015年7月14日签订合同后至2018年2月20日止，均按合同约定履行还款义务，2018年3月份未按约定偿付本息，是因为与此同时，金琳萍提起商品房预售合同纠纷诉讼，要求解除其与中服公司的商品房买卖以及其与农商行、中服公司签订的购房借款合同，因此，金琳萍对于自2018年3月份开始的借款未按合同约定履行义务并不存在主观上的过错，不能以此认定金琳萍存在失信行为，故一审判决农商行应当撤销金琳萍因贷款（合同编号为：）自2018年3月起产生的不良征信记录并无不妥。

综上，在房地产开发商资金链断裂导致商品房项目停工、出现质量问题或购房人无法获得产权证的情况下，购房人以停贷的方式进行维权或缓解资金压力，往往导致银行起诉其要求清偿贷款本息。近三年来，同一时期不同法院针对类似案例有不同的裁判观点，但仅有极少量的购房人能够达到在不解除商品房买卖合同的情况下停止还贷、至具备交房条件之日起再开始还贷的诉讼目的。结合上述案例，在目前已经公开停贷的项目中：

若购房人在商品房项目交房期限尚未届满时即停止偿还月供，有较大可能面临既无法解除预售商品房买卖合同及贷款合同，又要承担提前清偿银行贷款本息的责任。

若商品房项目逾期交房构成根本违约，购房人诉请解除预售商品房买卖合同及购房贷款合同时也需要考虑开发商的清偿能力，否则预售商品房买卖合同等解除后，开发商无力向购房人返还首付款本息及已经偿还的银行贷款本息，购房人有较大可能面临钱房两失的窘境。

若商品房项目逾期交房构成根本违约，购房人在停贷的同时提起要求解除预售商品房买卖合同及购房贷款合同的诉讼并获得法院生效判决的支持，在这种情况下，购房人对停贷不存在主观过错，其停贷行为可能被法院认定不属于失信行为。

若房地产开发商进入破产程序，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等规定及相关司法判例【参考(2021)最高法民申1388号】，已支付全部或大部分购房款的购房人享有的购房款返还请求权，不仅可以对抗其他优先权利，而且能够排除强制执行。