实事秘闻知识:金山区借贷担保纠纷律师,金山区贷款公司
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买房人意外身亡，家属不愿继续归还房屋按揭贷款，这时候银行应该找谁还钱呢？近日，上海市金山区人民法院就审结了这样一起合同纠纷案。
买房后身亡家属拒还贷 银行起诉开发商还钱
2020年，未婚男子张某购买了位于金山某小区的一套商品房，并与开发商、银行共同签订了《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，除了约定贷款本金、贷款期限、贷款利息、罚息等条款外，还约定开发商提供阶段性担保。即在张某办妥涉案房屋抵押登记手续、银行收到他项权证前，由开发商承担连带担保责任。
签订上述条款后，银行按约发放了购房贷款，但2021年初，张某意外身亡，张某的继承人不愿承担后续还款责任，银行与张某家属协商无果后，遂向金山法院提起诉讼。
银行认为，根据银行、开发商及张某所签订的住房抵押借款合同约定，开发商明确为购房贷款提供连带责任保证担保，担保期限为张某办妥涉案房屋抵押登记手续、银行收到他项权证前。故要求法院判令开发商代为偿还张某所欠借款本金及相应利息。
法院：开发商还钱，房屋权属另案处理
法院审理后认为，连带责任保证人在其与债权人约定的保证期间内未能按约履行保证担保责任的，债权人有权要求连带责任保证人按约履行连带清偿责任。现因借款人张某未能按约还款，已经构成违约，且其所购买房屋尚未交房，无法办理房屋产权证，《个人住房抵押借款合同》约定的开发商作为连带责任保证人承担连带责任的条件已经成就，银行据此要求开发商对借款人尚欠借款本息承担相应的连带清偿责任，并无不当，本院应予支持。
据此，法院判令开发商代为清偿张某所欠银行的借款本金及相应的利息、罚息。判决书生效后，银行、开发商均服判息诉，开发商及时履行了判决确认支付义务。
此外，法院方面表示，关于涉案房屋的权属问题，不在本案审理范畴之内，后续开发商可以凭借本案判决书和履行情况，另案提起诉讼，处理房屋合同的后续问题。
律师说法
本起案例是不是法院同情弱者，开发商成了“冤大头”？
很显然不是这样的，法院的判决以事实为依据，以法律为准绳。
本案原告某银行是以保证合同纠纷起诉开发商的。根据银行、开发商及张某所签订的住房抵押借款合同约定，开发商明确为购房贷款提供连带责任保证担保，担保期限为张某办妥涉案房屋抵押登记手续、银行收到他项权证前。现在张某意外去世，银行根据这份住房抵押借款合同约定，要求开发商承担连带责任保证担保，有事实和法律依据。反过来说，如果没有这样一份开发商的担保合同，无论法官怎么同情张某家属，也无法判决开发商承担还款责任。
一般情况下，银行也可以选择起诉张某的法定继承人，要求法定继承人在继承遗产范围内承担责任或者通过拍卖房屋等途径来主张债权，但是这个方法显然比直接起诉开发商繁琐许多。从诉讼程序的便捷、偿还能力、实现债权的效率等方面考虑，显然起诉开发商承担保证责任是个优选。
本案中开发商偿还这笔钱后，案涉房屋的首付款和房屋产权怎么处理？
个人认为，作为张某的法定继承人，在具备履行能力的前提下，有权利选择是否要继续履行这份合同。
本案所出售的房屋所有权应该还未转移登记到张某名下，即在开发商名下，在张某法定继承人不愿意继续支付购房贷款的情况下，其与开发商双方可就购房款结算进行有效沟通，毕竟诉讼是需要经济成本和时间成本的。
如果协商不成，张某的法定继承人可以起诉开发商解除购房合同，要求开发商退还首付款。当然，开发商也可以选择起诉张某的法定继承人，解除房屋销售合同，并对购房款进行结算。相当于这一笔购房交易回归到原来的状态，开发商将首付款退还给张某的法定继承人，而开发商仍然持有房屋的所有权。
本文作者：《高爽说法》律师帮忙团成员：江苏中虑律师事务所 左迎春律师
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