实事专业头条:借贷纠纷房产纠纷,最高法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释

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最高人民法院

当事人就房屋买卖还是民间借贷产生争议的，法院将依据双方真实意思表示及合同履行情况综合认定

阅读提示：司法实践中，民间借贷纠纷同时涉及房屋买卖、借款两个法律关系的情况较为常见，双方真实意思表示是认定双方之间法律关系的关键。那么在当事人就双方系房屋买卖还是民间借贷关系产生争议且双方证据均有缺陷的情况下，人民法院应当如何审理？本文以最高法院的案例作为范例对此问题予以剖析，以资读者参考借鉴。

裁判要旨

在双方证据均有缺陷的情况下，当事人之间就其法律关系为商品房买卖合同关系还是民间借贷关系产生争议的，人民法院应当结合双方当事人提供的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思表示，依照当事人的真实意思表示及合同履行情况对当事人之间的法律关系作出判断。

案情简介

一、2007年6月27日，杨伟鹏与嘉美公司签订《商品房买卖合同》。合同签订当日，杨伟鹏向嘉美公司支付购房款340万元，嘉美公司向杨伟鹏开出《销售不动产统一发票》。第二日双方到来宾市房产管理局对商品房进行备案登记。

二、2010年，杨伟鹏向来宾中院起诉，请求确认双方签订的《商品房买卖合同》有效，判令嘉美公司交付房屋并支付违约金。来宾中院认为，双方之间是商品房买卖关系，《商品房买卖合同》有效。

三、嘉美公司不服一审判决，向广西高院上诉称双方系民间借贷关系，嘉美公司由于所开发的商品房尚未办理产权证，无法为杨伟鹏办理抵押，故采取签订《商品房买卖合同》并到房产管理局备案的办法，以达到类似抵押的目的。广西高院经审理认为，嘉美公司关于双方系民间借贷法律关系的主张证据不足，不予支持，遂判决驳回嘉美公司上诉。

四、嘉美公司不服二审判决，向最高法院申请再审。最高法院经审理认为，当事人之间存在借贷关系，签订《商品房买卖合同》是为担保杨伟鹏债权的实现，判决撤销一审、二审判决。

裁判要点

本案嘉美公司主张双方为借贷关系，但缺少了关键性的证据借款合同。杨伟鹏主张其与嘉美公司之间为商品房买卖合同关系，而从未签订过借款合同，但其前后陈述存在明显矛盾。最高法院认为，认定当事人之间是否存在债权债务关系，书面合同并非不可缺少的要件。只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立。杨伟鹏向嘉美公司支付340万元并收取利息的行为，足以认定双方之间成立了债权债务关系。嘉美公司从杨伟鹏处取得340万元的真实意思是融资还债，其与杨伟鹏签订《商品房买卖合同》的目的，则是为了担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，因此本案债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。

实务经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

一、当事人之间是否存在债权债务关系，书面合同并非必要要件。只要确认双方当事人就借贷问题达成合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，法院即可认定债权债务关系成立。

二、当事人签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为并不导致抵押权的成立。

三、让与担保应遵循物权法有关禁止流质的原则，在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。

相关法律法规

《中华人民共和国担保法》

第四十条 订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。

《中华人民共和国物权法》

第一百八十六条 抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》

第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

法院判决

以下为该案在法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”就该问题的论述：

当事人于再审期间的争议焦点仍然是：嘉美公司与杨伟鹏之间是借贷关系还是商品房买卖关系。嘉美公司主张双方为借贷关系，但缺少了关键性的证据《借款合同》。杨伟鹏主张其与嘉美公司之间为商品房买卖合同关系，而从未签订过借款合同。但与其主张相矛盾的是：第一，杨伟鹏未持有其所称交付340万元购房款后应当取得的《销售不动产统一发票》原件，第二，杨伟鹏否认先后分九次收到的嘉美公司打入其不同账户的61.1万元是嘉美公司支付的借款利息，但却以商业秘密为由拒不说明该款项的性质。再审庭审中，虽经合议庭向其释明其有关商业秘密的说法不能成立，其有义务向法院说明上述款项性质，但杨伟鹏仍然未作出说明。因此，在双方证据均有缺陷的情况下，应当结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思，进而对当事人之间的法律关系作出判断。

一、关于当事人签订《商品房买卖合同》时的真实意思。根据已经查明的事实，嘉美公司急于从杨伟鹏手中得到340万元，恰恰是因为其向严欣等五人所借债务已届清偿期，而嘉美公司必须按时清偿上述债务，以避免严欣等五位债权人依照借钱给嘉美公司时双方签订的《商品房买卖合同》，以总价340万元取得案涉商铺的所有权。换言之，嘉美公司不愿意让严欣等五位债权人以总价340万元取得案涉商铺的所有权，因此，不惜采取借新账还旧账的办法，向杨伟鹏借款。杨伟鹏的340万元是根据嘉美公司的指令分两笔直接打给严欣等五人的事实可以印证上述分析。嘉美公司与杨伟鹏即使签订了《商品房买卖合同》，其真实意愿也不是以340万元向其出售案涉房产。对于是否存在在同等条件下，嘉美公司不愿将案涉房产出售给严欣等五人而愿意出售给杨伟鹏的可能，从一、二审及再审查明情况分析，杨伟鹏与嘉美公司的主要负责人以前并不相识，其与嘉美公司也无其他经济往来，作为理性的市场主体，嘉美公司没有理由在自己资金严重不足的情况下，想方设法向严欣等五人偿还债务，以收回案涉房屋，然后再以相同价格，将上述房屋出售给杨伟鹏。由此得出的结论是，嘉美公司正是不愿意以340万元的价款出售案涉商铺，因而以借新债还旧债的方式来达到保住商铺的目的。故可以认定嘉美公司的真实意思是向杨伟鹏借款而非以340万元的总价向其出售案涉商铺。

从杨伟鹏一方的情况看，在与嘉美公司签订《商品房买卖合同》的同一天，杨伟鹏按照嘉美公司的指令，将340万元分两笔直接打入严欣等五位嘉美公司债权人的账户，嘉美公司因此消灭了其与严欣等五人的债权债务关系。由此推断，杨伟鹏应当知晓嘉美公司收到340万元是用于偿还严欣等五人。而且，杨伟鹏与嘉美公司签订的《商品房买卖合同》所涉房屋正是嘉美公司因向严欣等五人借款340万元而以签订《商品房买卖合同》的方式提供担保的房屋。要将《商品房买卖合同》所涉房屋备案到杨伟鹏名下，需首先向来宾市房产管理局申请撤销原来严欣、林燕名下的备案登记。

从时间上看，严欣和林燕于2007年6月27日出具的《关于申请撤销商品房备案登记的报告》，是杨伟鹏于次日去办理商品房备案登记手续时必备的文件。由此可以推知，杨伟鹏应当知晓嘉美公司原先向严欣、林燕等借款340万元并以签订《商品房买卖合同》、办理商品房备案登记的方式进行担保的情况。即使杨伟鹏主张其本人在当时的情况下就有购买案涉商铺的意愿，但其亦应知晓嘉美公司的真实意思并非向其出售案涉房屋。

二、关于杨伟鹏提供的《销售不动产统一发票》复印件的证明效力问题。杨伟鹏作为案涉《商品房买卖合同》中的买方，在交纳了全部340万元房款后，未能取得嘉美公司开具的《销售不动产统一发票》原件，却始终没有向嘉美公司索要该发票原件，直到本案诉讼中向法院提交的也是该发票的复印件。且在近两年的时间内，没有要求办理权属登记，这与一般购房者的做法明显不一致，不符合交易习惯。《销售不动产统一发票》原件对于购房者具有十分重要的意义，《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第三条规定，“发票的基本联次包括存根联、发票联、记账联。存根联由收款方或开票方留存备查；发票联由付款方或受票方作为付款原始凭证；记账联由收款方或开票方作为记账原始凭证。”因此发票是交易真实发生的证明。而在不动产交易中，发票更是办理不动产权属登记的重要依据。发票复印件则无法起到同样的作用。

本案中，杨伟鹏提供《销售不动产统一发票》复印件的目的应当是证明其主张的与嘉美公司存在商品房买卖合同关系，而不是主张其向嘉美公司交付了340万元，因为对于后者双方并不存在争议。而欲证明真实的商品房买卖合同关系的存在，《销售不动产统一发票》原件就显得格外重要。嘉美公司作为《商品房买卖合同》中记载的售房一方，在始终认可收到杨伟鹏340万元的情况下，没有将开具的《销售不动产统一发票》原件交付给杨伟鹏，却于2008年1月8日将其为杨伟鹏开具的《销售不动产统一发票》原件连同第二、三、四联在当地税务机关做了缴销的行为，充分说明嘉美公司否认房产交易的真实性。而缴销发票行为发生于2008年1月而非诉讼中，则从另一个侧面证明嘉美公司否认与杨伟鹏之间存在真实的房产交易的态度是一贯的。故结合本案具体情况，仅凭杨伟鹏提供的《销售不动产统一发票》复印件，尚不能认定在杨伟鹏与嘉美公司之间存在商品房买卖的法律关系。

三、关于杨伟鹏收到嘉美公司支付的61.1万元的性质问题。杨伟鹏对于嘉美公司所主张的于2007年6月28日至2007年12月18日之间，分九次汇入其账户的61.1万元，一是在数额上认为自己只收到了57.4万元；二是认为上述款项并非利息。但对款项的性质则以商业秘密为由拒绝作出说明。对于杨伟鹏收到上述款项的数额，二审判决认定事实清楚，杨伟鹏没有提出证据否认上述事实，故本院对于其只收到了57.4万元的主张不予采信。本院再审庭审中，曾特别要求杨伟鹏说明上述款项性质，并向其释明不能以该款项性质属于商业秘密为由拒绝向法院陈述事实，如其不能说明61.1万元的性质，则可能导致对其不利的后果。但杨伟鹏仍未说明收取嘉美公司上述款项的原因及其性质。考虑到民间借贷支付利息的一般做法，综合全案的情况分析，在杨伟鹏未能证明双方当事人存在其他经济往来的情况下，本院认为嘉美公司关于上述61.1万元是其为向杨伟鹏借用340万元而支付利息的观点具有更高的可信度。

四、关于案涉《商品房买卖合同》约定的内容。从案涉《商品房买卖合同》本身分析，与一般商品房买卖合同不同，双方当事人没有在合同中约定单价，而是以一口价340万元的方式，交易了1496.97平方米的53间商铺。平均每平方米2271.25元。此种不约定单价的售房方式与一般房地产交易习惯不符。

综上，本院认为，认定当事人之间是否存在债权债务关系，书面合同并非不可缺少的要件。只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立。杨伟鹏向嘉美公司支付340万元并收取利息的行为，足以认定双方之间成立了债权债务关系。嘉美公司从杨伟鹏处取得340万元的真实意思是融资还债，其与杨伟鹏签订《商品房买卖合同》的目的，则是为了担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。即在嘉美公司不能按时归还340万元的情况下，杨伟鹏可以通过拍卖或者变卖案涉房屋的方式确保其能够实现债权。如果嘉美公司按时归还340万元，则杨伟鹏是不能就案涉的53间商铺主张权利。嘉美公司对交易的控制体现在借款合同和其没有将《销售不动产统一发票》原件交付给杨伟鹏，而缺少了发票，杨伟鹏是无法实际取得商铺并办理产权登记手续的。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。尽管本案中双方当事人签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。

本案诉讼中，双方当事人均未向法院提交书面的借款合同，故对于双方当事人之间有关借款期限的约定，并无充分证据加以证明。既然案涉《商品房买卖合同》是作为340万元债权的担保而存在，那么，作为债权人的杨伟鹏实现债权的方式应当是在债务履行期限届满后，向债务人嘉美公司主张债权，如果没有明确的履行期限，则债权人可以随时请求债务人履行，但应当为其留出必要的准备期限。在嘉美公司拒不还债或者无力还债的情况下，杨伟鹏才能以适当的方式就《商品房买卖合同》项下的商铺主张权利，以担保其债权的实现。杨伟鹏请求直接取得案涉商铺所有权的主张违反《中华人民共和国物权法》关于禁止流质的规定，本院不予支持。嘉美公司关于双方当事人之间存在借贷关系，签订《商品房买卖合同》只是为担保杨伟鹏债权的实现的主张，有事实依据，本院予以支持。

案件

广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房销售合同纠纷再审民事判决书[最高人民法院（2013）民提字第135号]

延伸阅读

裁判规则一：当事人签订《商品房买卖合同》及《回购协议》方式进行资金融通的，应当依照当事人的真实意思表示及合同履行情况进行认定与处理。

案例一：六安市华宇房地产开发有限公司与张玉债权转让纠纷二审民事判决书[最高人民法院（2013）民一终字第144号]认为，“张伦与六安华宇公司之间就5000万元形成的是民间借贷关系。由于张伦与六安华宇公司没有就案涉5000万元签订书面的借款协议，本案诉讼中，从张伦处受让债权的张玉与六安华宇公司对上述5000万元的性质各执一词，但均未提供足以证明自己的主张或者足以反驳对方主张的证据，因此，在双方证据均有缺陷的情况下，应当结合双方当事人提交的证据，探究《商品房买卖合同》与《回购协议》签订时合同当事人的真实意思，进而对合同当事人之间法律关系的性质作出判断。

首先，从张伦在2011年7月25日签订《商品房买卖合同》和《回购协议》的行为分析，张伦缔约的目的不是购买商品房。作为《商品房买卖合同》中的购买者，购买房屋的目的无非是自用或者投资，如果购房的目的是自用，则买方不会在缔约当日就签订回购合同，允诺售房一方将房屋回购；如果购房的目的是投资，则需要待所购房屋升值后售出，以赚取差价。但允许售房一方在一个月之内回购，则很难实现赚取差价的目的。在排除了购房自用和投资两种用途后，结合《回购协议》中关于六安华宇公司回购房屋的时间和价款的约定，可以证明张伦向六安华宇公司支付5000万元并非以购买案涉商品房为目的。

其次，从六安华宇公司缔约时的真实意思看，六安华宇公司并不否认其与张伦缔约的目的是尽快得到5000万元，以便用于参与金安出[2011]13号地块的竞拍活动。从《回购协议》的内容和六安华宇公司自己的陈述可以看出，六安华宇公司缔约的目的就是向张伦筹款参与竞拍，如果竞拍不成功，则马上回购所售房屋。如果竞拍成功，则可能因无力回购而舍弃案涉《商品房买卖合同》项下房屋。但在与张伦缔约时，双方并未强调后一结果。否则，难以解释其对《商品房买卖合同》项下房屋约定卖出，一个月后回购，则要增加250万元，第二个月回购，增加300万元。六安华宇公司将《回购协议》解释为只是为其单方设定回购的权利，是否回购，完全凭其意愿自主决定，而对于张伦来说，只有在六安华宇公司要求回购时进行配合的义务。本院认为，在双方没有明确约定的情况下，将《回购协议》解释为一方当事人只享有权利，而另一方当事人只承担义务的合同，显然不符合合同当事人双方的真实意思表示，亦违反民事活动自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。故对六安华宇公司的上述观点，本院不予采信。

第三，一审法院已经查明，在2011年8月24日，六安华宇公司向张伦汇款80万元、100万元、100万元，合计280万元。2011年9月26日，又向张伦汇款90万元、115万元、100万元，合计305万元，于2011年11月2日向张伦汇款280万元。上述汇款合计865万元。六安华宇公司称上述款项不是回购款，虽然符合其在诉讼中反复强调的因竞拍成功，其无力回购《商品房买卖合同》项下房屋的说法，但如果六安华宇公司既不回购房屋，又不欠张伦债务，则没有义务向买房人张伦付款。显然，六安华宇公司的主张与其向张伦汇款的行为自相矛盾。如果上述款项是用于偿还六安华宇公司于2011年8月2日向张伦所借的600万元款项，则很难解释该公司在双方没有约定利息的情况下，主动向张伦超额支付265万元的原因。相比较而言，本案中张玉关于上述款项为六安华宇公司向张伦支付的利息的陈述更具合理性。

第四，从六安华宇公司参与金安出[2011]13号地块竞拍取得成功后签订的《成交确认书》看，六安华宇公司竞拍成功后，需要交纳成交总价款5641万元，且要在《成交确认书》签订后30日内一次性付清。结合六安华宇公司先后两次从张伦处筹集5600万元的情况看，5600万元即是该公司用于参与竞拍并在竞拍成功后支付的购地总价款。民间借贷中当事人之间借款关系的形成，并非必须具备书面合同，只要双方就借贷问题形成合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立。张伦与六安华宇公司签订的一系列协议及其所涉款项的数额、支付时间已经充分证明，在六安华宇公司与张伦之间存在借款的民事法律关系。

第五，从案涉《商品房买卖合同》本身看，张伦与六安华宇公司签订了四份《商品房买卖合同》，据上述四份合同记载，张伦购买华安城市画卷一号楼101、201、301、401室并办理了商品房备案登记手续。四份合同所涉房屋，既有住宅又有商铺，但单价均为每平方米6483元，与一般商品房交易习惯明显不同，该单价与7712平方米的总面积相乘，可以得出总价款为元。但张伦付款时实际支付的数额是5000万元。在一般的商品房买卖合同中，买房人不会无故向售房人多支付款项。张伦与六安华宇公司在上述合同签订和履行中的做法，可以印证双方之间存在的并非真正商品房买卖合同关系。仅凭双方办理了商品房买卖备案登记手续和六安华宇公司为张伦开具部分发票的行为，并不能证明商品房买卖合同关系的真实性。从六安华宇公司为张伦开具发票的时间看，双方签订《商品房买卖合同》的时间是2011年7月25日，2011年7月28日，张伦向六安华宇公司汇款5000万元，双方在《商品房买卖合同》中约定的交房时间是2012年5月30日，但六安华宇公司为张伦开具华安城市画卷201、301、401室的19张销售不动产统一发票的时间是2012年9月19日，远远晚于张伦的付款时间，且总金额为元。因为没有销售不动产统一发票，就无法办理房屋产权登记，所以在商品房交易中，购房者在支付了购房款后长期拿不到发票，甚至到了交房日期仍然拿不到发票却不与开发商交涉是不合常理的。

综上所述，张伦与六安华宇公司签订《商品房买卖合同》与《回购协议》，并非以取得案涉房屋所有权为目的，而是为了实现资金融通。卖方取得资金用于竞拍土地，买方收取利息。双方订立《商品房买卖合同》的目的是为了担保债权的实现。”

裁判规则二：在让与担保中，出借人可申请拍卖买卖合同标的物以保障其债权实现，但出借人并不享有优先受偿权。

案例二：钟福贵、严秀珍与曾凤琴、肖正元，黄淑萍等103人借款合同纠纷二审民事判决书[江西省高级人民法院（2016）赣民终30号]认为，“从双方的真实意思表示，本案《借款协议》、《兴国县保育院整体转让协议》内容看，双方约定的担保方式是抵押担保，而非其他非典型担保。理由如下：首先，《兴国县保育院整体转让协议》签订前，双方曾协商以钟福贵名下的兴国县保育院凤凰校区资产为钟福贵向曾凤琴、肖正元借款进行抵押担保。双方为此还到相关部门咨询有关抵押担保的登记手续事宜。因标的物属于幼儿园资产，相关部门不予办理抵押登记，双方才签订该协议。可见，双方最初的真实意思是将该协议约定的标的物作为抵押。

其次，《借款协议》第五条约定：担保方式：曾凤琴、肖正元为保证资金安全，要求钟福贵提供抵押担保，钟福贵自愿将自己夫妻共有的兴国县保育院整体资产作为抵押，为此，双方专门签订了‘兴国县保育院整体转让协议’，并经县公证处公证。若钟福贵到期不能还清借款本息，则双方按协议依法依规办理转让过户手续，将兴国县保育院整体资产过户到曾凤琴、肖正元名下。若钟福贵按时或提前还清了曾凤琴、肖正元的借款本息，则双方同意解除《兴国县保育院整体资产转让协议》，本协议也同时终结。该约定明确了本案借款的担保方式是抵押。设定抵押的具体方法则是双方签订《兴国县保育院整体转让协议》。

再次，虽然从形式上看，双方同时签订《借款协议》、《兴国县保育院整体转让协议》，具有非典型性担保的某些特征，但是《兴国县保育院整体转让协议》约定转让的标的物既包括钟福贵个人所有但由兴国县保育院使用的财产，也包括专属于兴国县保育院的财产及民办学校办学许可资格。对于专属于兴国县保育院的财产及权益，钟福贵无权处分。且《借款协议》是主合同，《兴国县保育院整体转让协议》是从合同，在对两份合同关于担保性质约定存在不同理解时，应以双方当事人在主合同约定的内容为准。因此，本案双方当事人约定的担保应是抵押担保。原审判决认定本案担保是非典型担保不当，应予纠正。

关于本案担保效力问题。如上所述，本案担保属于抵押担保。双方约定的抵押物有土地使用权、房屋等不动产，按照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，应当办理抵押登记。但本案抵押物并未办理抵押登记，抵押权并未设立。从本案相关事实分析，本案用于担保的有关房屋和土地使用权的权利人为钟福贵而非兴国县保育院，双方在签订本案两份协议后并未再次去登记部门办理登记，未办理抵押登记并非登记部门的原因，钟福贵即使将相关权利证书交付给了曾凤琴、肖正元，曾凤琴、肖正元也不能依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十九条取得对相应财产的优先受偿权。故曾凤琴、肖正元对《兴国县保育院整体转让协议》中的财产不享有抵押权。

退一步说，即使双方当事人通过签订《兴国县保育院整体转让协议》具有设立非典型担保的意思表示，曾凤琴、肖正元对该协议约定的标的物也不享有优先受偿权：首先，双方虽然签订了《兴国县保育院整体转让协议》，但并未办理标的物过户登记或备案登记手续，也未将标的物转移占有，未产生物权公示效力；其次，对于以不动产设立担保而言，如果仅仅以签订买卖合同的形式设定所谓的非典型担保，债权人就可取得优先受偿权，并认定其效力等同于办理了抵押登记的不动产抵押担保。那么，则会助长当事人规避不动产抵押登记行为，从而产生不良的示范作用。再次，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，对于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的，按照民间借贷法律关系审理作出生效判决后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，虽然赋予出借人申请拍卖买卖合同标的物以偿还债务的权利，但并未赋予出借人优先受偿权。”