[见解]新闻发布:货款转化为借贷纠纷,欠银行款无力偿还2022年新规出来了

发布时间：2023-05-28 13:36:12 阅读:

【案情简介】

（此处已添加小程序，请到今日头条客户端查看）

2013年11月9日，郑州某公司与郭某某签订《商品房买卖合同》，约定郭某某购买某公司开发的位于荥阳市广武镇某社区一期某区某号房的成套住宅，首付款1860000元，按揭贷款4100000元。2014年9月30日，某公司、郭某某与中信银行签订《中信银行个人购房贷款合同》（2014年豫银房贷字第142644号），郭某某向中信银行贷款4100000元，某公司为其提供阶段性连带保证责任。截止2016年12月31日，郭某某未按时归还中信银行贷款本息，导致某公司代其归还贷款本息及罚息共计570032元。某公司向郭某某追偿未果，故诉请法院要求解除《商品房买卖合同》《中信银行个人购房贷款合同》，要求被告支付垫付的代偿费用及利息、解除合同违约金等，并要求被告腾空房屋后移交至公司，被告及第三人协助办理房屋抵押登记、商品房买卖合同的备案登记的注销手续。

【代理意见】

律师作为原告代理人发表如下代理意见：

1.原告、被告签订的签订《商品房买卖合同》以及原告、被告与第三人签订的《中信银行个人购房贷款合同》均系各方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应履行自己的合同义务。

2.在被告逾期未偿还银行按揭贷款的情况下，导致第三人多次扣划原告的保证金，原告有权根据合同约定行使合同解除权，解除商品房买卖合同。

3.原告在诉讼中一次性清偿被告在第三人处的剩余按揭贷款，不减损第三人利益，为便于一次性解决涉案纠纷，减少当事人诉累，法院应判决解除《商品房买卖合同》《中信银行个人购房贷款合同》，且被告、第三人应配合办理解除合同后商品房抵押登记和合同的备案登记等注销手续，以使商品房恢复原状、便于原告重新销售。

【判决结果】

一、解除郑州某公司和郭某某于2013年11月9日签订的《商品房买卖合同》；

二、郭某某于本判决生效之日起三十日内，腾出位于荥阳市广武镇某社区一期某区某号房的成套住宅，并返还郑州某公司；

三、郭某某、中信银行股份有限公司郑州分行于本判决生效之日起三十日内，协助郑州某公司办理涉案房屋的抵押登记注销手续；

四、郭某某于本判决生效之日起三十日内，协助郑州某公司办理涉案房屋的合同备案和预告登记注销手续；

五、郑州某公司于本判决生效之日起三十日内，向郭某某退款1338656.83元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10290元，财产保全费3765元，均由郭某某负担。

【案例评析】

只要合同约定不违反法律和行政法规的强制性规定，就应尊重市场主体的意思自治。由于商品房买卖合同涉及的房屋价款一般较高，因此，对于按揭购房的购房人，银行一般要求开发商在抵押的不动产权证书办理完毕之前承担阶段性担保责任。而如果购房人在支付首付款、办理银行按揭贷款后仅仅偿还部分按揭贷款就“断供”，则作为出卖人的开发商会一直承担保证责任，此种情况下，开发商虽然在按揭贷款办理完毕后及时收到了银行的按揭贷款，但是由于后期不断承担保证责任、不断被扣划保证金，相当于不断的从已收取的全部房款中拿出来部分款项承担保证责任，则实际上最终仍然无法获得以房屋或不动产权交换的全部房屋价款——尤其是在购房人无法找到、无财产可供追偿的情况下，如果不解除商品房买卖合同，则对于开发商而言最终也无法实现合同目的——即收回全部房屋价款。故，为便于解决纠纷，在诉讼过程中，开发商可以在清偿购房人在贷款银行处的剩余按揭贷款后，要求解除商品房买卖合同、办理商品房买卖合同的预告登记等手续，使房屋买卖的关系恢复到合同签署之前的原状，以便开发商重新销售。

【结语和建议】

对于开发商而言，首先在签订商品房买卖合同时，最好能对购房人的实际购房能力、实际偿付按揭贷款的能力做审慎的调查，合理选择购房人，以免出现“断供”而承担保证责任；其次，对于已经“断供”的购房人，一定要及时关注，在协商追偿不成、且购房人财务状况不佳的情况下，要及时起诉要求解除合同或者对于已经承担保证责任的部分进行追偿；最后，对于按揭购房的购房人而言，虽然银行贷款等金融工具能帮助自己实现“房东”的梦想，但是一定要量力而行，并及时偿还按揭贷款，否则可能面临银行起诉追债以及开发商解除合同、收回房屋的可能。