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[法拍点评研究】第078例

一直以来，北京的房价都是高高在上，让普通百姓望房兴叹。而北京市区内的四合院，虽然动辄过亿，甚至几十亿的的报价，但是在市区内的四合院依旧深受国内富濠的喜好，还是一院难求！

今天我们要点评的是东城区胡同里的一个小合院，就是老北京的小合院，在法拍网上被公开拍卖！这个合院因为借款纠纷，被法院查扣并被上架到法拍网上公开拍卖!

这个合院第一次上拍的时候，评估价格为：7101万，流拍后，法院重新调整了评估价格为：6629万，并且再次上拍，还是流拍，现在我们看到的是调低评估价后的二拍，实际是三拍了，现在的起拍价格为3713万，对比于第二次的评估价格，相对于打了个56%的折扣在上架，接近半价起拍了！

我们先看下法院在法拍网上对这个小合院的描述：

标的物介绍

财产所在位置：北京市东城区南板桥胡同9号1 幢等7 幢

土地用途：城镇单一住宅用地

土地权利性质：设定：划拨用地

规划用途：住宅

产权证登记面积：房屋建筑面积共计 435.43 平方米

起拍价（保留价）：3713万，保证金：742万元 加价幅度：5万元

这个小合院地下室有189平方，一楼实际可用面积约为246平方，对于合院房子来说，这个面积属于很小的面积了，而且根据法院拍摄的照片来看，这个小合院似乎成为了大杂院，如果不重新装修，根本无法入住的。但是位置决定了价值决定了价格！

能够花几千万买的起东城区胡同小合院的买家，都不是缺房子住的人，他们买这些胡同小合院，大多是为了投资增值保值！说句实话，这些在胡同的里的小四合院，如果论居住舒适度，真的不高！停车不方便，人流密集，胡同里各种线路密布,消防隐患多等等问题......

看着这些破败残旧的景象，如果这个房子不是在北京城区，在别的城市，别说几千万，估计几十万也都难于卖出了。

奈何它的位置就在北京东城区，离天安门广场不远，位置决定了他就是值得几千万的，哪怕它现在再落魄再残旧，简单维修后，他的价格还是能够继续猛涨的！现在3713万起拍，如果哪位老板以这个价格拍下，应该是可以捡一个大漏，毕竟这个合院的占地面积可是金贵的很！而且法院的评估价格都是六七千万的，你们觉得呢？

这个北京市区胡同小合院，我们普通百姓只能够再旁边看一下就好，无法参与进去，毕竟总金额都是几千万的。只适合土豪去购买去炒作这样的旧房子！至于这套小合院最后落入哪个土豪的手里，我们继续关注拍卖结果就知道了！

话又说回来，如果你们经济条件允许，是否会购买在北京城区小合院呢？如果我有这个能力，我是会购买的，购买成功后持有十几年，价格估计又涨了不少！虽然现在都在说房住不炒，但是这些小合院本质就是炒作产品，不是太适合居住的产品，你们觉得呢？

欢迎各位在评论区也发表下你们的看法，谢谢！