[聚焦]资深资讯:借贷纠纷房产证如何变更,老赖房产在别人名下

大家好，我是琪哥，深圳 ' 正义执行 ' 律师团队创始人，
一名执着的70后东北汉子，深圳20年。
团队专注解决广东地区经济纠纷终本案件执行难多年！

其实借用第3人名义买房这件事一直就有。
之前是因为房地产上涨太快了，所以各地出了很多关于限购的政策，关于名额、关于户口、关于社保都有要求，造成了想买房但不够条件的现状。

既然社保不能一次性补交，而社保、积分不够又是事实，为了让自己赶上通货膨胀的速度，为了不让自己手里的货币过于贬值，借用别人名义买房这件事就成了很多人上车成为有房一族的必然选项。

借名买房是有风险的。
一旦对方不承认了，这个事情很难说清楚。
为了不让动则几百万甚至千万的资产落入别人手，所以很多人在借名之前会给本次交易留下一个尾巴，
也就是说他要证明这个房子虽然落在第3人名下，但是自己真金白银花钱买的，自己才是真正的业主，而且两个人达成过协议------只是代持而并不是赠予。

本来借名买房也就是代持的风险是在花钱这一方，被借用名字的人名下多了一套房子却没花一分钱，对于被借用名字也就是房子业主方是没有风险的。
但咱们今天讨论的是老赖为了逃避执行，借用别人名义买房这件事怎么解决，
一起来看看这种老赖怎么惩治，这种案子是否可以执行回转。如果不能，还有什么其他方案维权。

咱们可以从借名买房的认定标准、借名买房的法律后果及其最新争议等层面对司法实践进行梳理。

执行是个细致的工作。

这句话已经说了无数次，希望大家从这句话悟出些什么。
既然借名买房的实际业主、出资人本身是老赖，他自然不会百分百信任对方，他自己不是人，他自然担心被借名的所谓朋友万一有一天经不住金钱的考验假戏真唱吞了自己房子（类似于古代给皇帝修建陵墓的人一定会给自己留出一个逃生口一样）。

咱们就顺应人性，想想这个逃生口通常在哪，怎么证明这个逃生口和老赖相关就好了[害羞]。。。

书面或口头借名约定是否存在，
无书面借名约定的合理性，
首付款项及按揭还款由谁出资，
购房合同、发票、不动产权证等全套材料由谁实际保管，
标的房屋由谁实际居住或使用，
水电燃气及物业管理等日常费用由谁实际支付，
是否及时要求办理变更登记。。。

这些都是细节，查一下，或许就有线索了。只有在完整事实链条的基础上，法院才有机会支持咱们的诉求，这个大家切记。

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相关法条大家作为了解就好，因为随时有更新的司法解释。
个案各判的年代，还是要看执行律师团队的主张、证据是否能被承办法官认可。
还是那句话：硬仗硬骨头，啃起来有意思[害羞]

《法释〔2020〕24号》第2条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”但是，因借名双方的合意中将标的房屋登记在出名人名下是借名双方的真实意思表示，并不属于该条所规定的不动产登记错误或登记状态与真实权利不一致的情形，所以借名人不能主张适用该条的规定直接确认物权。

《京高法发〔2014〕489号》第10条规定：“借名买房的认定和处理借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”

《深圳市中院关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引》（2014年修订）第33条规定：“当事人约定一方出资以另一方名义购买房屋，并将房屋登记在另一方名下，出资人有证据证明其符合政策规定的购房条件，并请求登记权利人协助办理房屋所有权转移登记的，人民法院可予支持，但房屋已被他人善意取得的除外。”

感兴趣的大家自己查吧。

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法条都是文邹邹的，看起来不直白，大家要习惯。
实在看得烦就问问自己执行律师团队负责人，让他帮你翻译成百姓听得懂的语言[偷笑]。

借名人以出名人名义购买房屋并办理产权登记，该房屋的占有、使用、收益、处分权限仍归借名人享有。借名人与出名人之间的借名登记契约，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是不动产物权的所有权人。借名人可以请求将房屋过户至自己名下，其享有的是债权请求权，而非物权，其不能排除执行。

基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。在借名买房的情况下，借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人。

借名登记合同是借名人与出名人之间的合意，借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错，而且借名协议通常是为了规避国家法律与政策，对由此产生的风险理应自行承担。”

经典案例很多，
安徽省高级人民法院（2021）皖民终19号、最高人民法院（2020）最高法民再29号、山东省高级人民法院（2020）鲁民终940号、浙江省高级人民法院（2019）浙民终1542号、最高人民法院（2019）最高法民申3598号等。
判例的观点都差不多，大家自己查查。

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借名买房的法律真相是什么？事实物权到底归谁？物权期待权呢？

（一）事实物权观点

《法释〔2020〕24号》第2条：
“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”据此，借名人往往主张其为实际权利人，以推翻不动产物权登记的外观内容，实际承受不动产物权变动的最终法律效果，因此可以排除第三方债权人强制执行。

《最高法关于适用物权法问题解释一》的第2条：
‘当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

直白的说，
你有证据，房子就是你的。
你的证据别人推不翻，房子就是你的！

经典案例很多，
辽宁省高级人民法院（2018）辽民终600号----最高人民法院（2019）最高法民申3846号，
河北省高级人民法院（2019）冀民终12号------最高人民法院（2020）最高法民申4号再审民事裁定书，

还有很多，大家自己查。

（二）物权期待权观点

《法释〔2020〕21号，“执行异议复议规定”》第28条：
“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合四条情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。
1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
4、非因买受人自身原因未办理过户登记。”

也就是买受人在符合前述条件下享有对于标的物权的期待利益，该期待利益虽未经登记程序被确认为物权，但权利人具备物权的一定权能，因而被赋予优先于普通债权的效力。

也就是说，部分法院认为借名人基于借名购买行为和实际占有行为，亦享有物权期待权。

广东省高级人民法院（2019）粤民终498号二审民事判决书算是圈中的经典案例。
省高院说：
“涉案房屋物业管理处和街道办的证明证实，周新潮及其配偶王某从2007年至今一直居住在涉案房屋，周新潮之子周某源及其孙女周某晴早在2012年也已落户于该房屋，这些事实都能进一步地佐证周新潮实际占有涉案房屋。
因此，在没有证据证明周新潮借黄澍新之名购买房屋存在损害国家利益、社会公共利益或他人利益的情形下，对周新潮借名买房的相应合法权利应予充分保护。
由此，周新潮基于购买和占有，对涉案房产享有物权期待权，该物权期待权在法律上优先于张普生作为本案执行依据的普通借款债权而得到保护。”

大家懂了没[害羞][害羞][害羞]？

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借名买房是为了规避限购政策，这个理由是否可以申请合同无效？

最高院：借名合同项下借名人享有债权请求权而无法直接排除强制执行，但经过另案生效判决的确认并经变更登记，借名人最终成为房屋所有权人，从而确凿无疑地能够以物权人身份排除强制执行。

《法发〔2017〕22号》第18条：
“依法保障房地产市场平稳健康发展，防范房地产市场的金融风险传导。高度重视房地产市场波动对金融债权的影响，依法妥善审理相关案件，有效防范房地产市场潜在风险对金融稳定和金融安全的传导与冲击。统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准，引导房产交易回归居住属性。”

因此，从立法框架及司法实践的角度出发，借名买房合同规避一般商品房限购政策不应构成合同无效的事由。

写在最后：

老赖借名买房的的维权，先确定房产归属，还原交易细节，之后根据时效确定救济渠道。
撤销权还是其他不重要，证明这个房子和老赖有关才是关键。

温馨提示：
法院驳回你的诉讼请求不代表你的诉求不合理、不合法，或许只是不合时宜，这点大家要当心。

但凡这类案件都是硬骨头，一步一步啃！
调查取证，之后是各种流程。
三年，回款基本差不多了。

就说这么多吧。
我是琪哥，大家有急事就直接，

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