讲解内幕介绍:借贷纠纷房产证写谁名字,借房产证贷款借条怎么写

刘某看上了成都房市的升值空间，但由于当地限购，其并没有购房资格。正在苦恼时，其突然想起当地有位远房亲戚，于是便商量由其出资以该亲戚的名义购买房屋。最终，刘某出资120万以借名买房的方式购买商品房一套，并进行了房屋登记。由于是亲戚关系，所以刘某并没有签订相关的合同，只口头约定等合适的机会将该房屋出售，出售后给该亲戚1万元的好处费。几年后，该房屋市值已达300万，但某日该亲戚不幸在一次车祸中去世，其妻子不认可刘某与其丈夫的口头约定，认为当初给的120万是两人的借款，该房屋属于其丈夫的遗产。

刘某想知道这种情况下房屋产权到底在谁那里？

“借名买房”指自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下，个别购房者采用了“借名买房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。

“借名买房”纠纷是各地出台房屋限购政策后出现的新的法律问题，各地近年来都存在相关的案例。

从物权上来讲，房屋所有权证书上所登记的名字，是判断房屋权属的标准，也就是从法律层面讲，房产证上写了谁的名字，这房子就归谁。

本案例中，由于刘某与远房亲戚没有签订相应的合同，且该房屋登记在该亲戚的名下，所以该亲戚是房屋的物权人。我国《民法典》第209条第一款明确：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

因此，刘某除非能拿出证据证明当初两人的约定，否则很难完全要回自己的权益。当然，《民法典》还规定：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。刘某作为出资方，其120万的房款钱是可以要回来的。

实践中，借名买房的风险很大，广大购房者因为贪图眼前利益采取借名买房的方式投资，最终很可能导致房钱两失。就算要得回来，往往也要付出巨大的经济、时间、人际成本。实践中甚至还出现了投资人以为已经买了房子，但实际借名方根本没去买的案例。

如据公开判例显示，2013年，穆某、郭某、张某合计到贵州贵阳买房投资，并找来符合条件的尹某，约定三人各出资17万元为首付款，购买贵阳市金阳新区的一套总价170万的房子，未经三人共同同意，尹某部的出售次房屋。2017年，该房市值已达280万元，于是三人合计卖房套现。结果一查发现此房屋所有人根本就不是尹某，原来此借名人拿到钱后根本就没去买房，还定期收三人的“还贷款”。

于是三人将尹某诉至法院，要求尹某按照当前房屋市值向三人进行赔偿。但由于三人未能拿出证据证明被告也就是借名人确实曾经买过这套房子，所以最终法院没有支持三人主张的“房屋溢价”的赔偿诉求。

那么如果确实要通过借名的方式买房，有什么方法可以有效规避风险呢？

我认为可以通过以下三种措施：

一是签订明确协议。一般的借名购房协议，在司法实践中，只要不违背公序良俗或侵害第三者权益等无效事由的话，法律则认可其合同效力。当然，除此外也有可能会被认定无效，比如说所购的房屋是保障性住房，不具备购房资格的人如果通过借名的形式取得了保障性住房，则构成损害社会公共利益，这种情况下借名购房协议会被认定为无效。

二是保存好相关证据。包括向借名人的转账记录、与借名人的书面协议以及微信、短信、视频等可以反映实际情况的种种证据。另外，还可以在所购房屋中放置个人专属物品，表明自己的实际占有使用等。

三是设置“反向抵押”。就是通过签订抵押合同的方式，把登记在借名人的房子再次抵押给实际出资者，这样可以有效避免借名者随意处置房屋，在纠纷发生时有效维护实际出资者的权益。