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借名买房引发纠纷，借名人应提起确权之诉，还是合同之诉？

作者：赵新春 律师/合伙人

单位：北京华沛德权律师事务所

阅读提示：

甲借用乙名义购房，购房款全部由甲支付，但此后甲要求乙配合将房产过户至甲名下时，乙却以赠予或借款购房等为理由，认为自己是真正的权利人，拒绝配合甲办理过户。那么，甲为了维护自身合法权益，在向法院提起诉讼时，应提起确权之诉，还是合同之诉呢？

案例介绍：

案例1：确权之诉

案情简介：刘某与潘某系亲属关系，潘某系刘某侄女婿。2013年刘某房屋拆迁，拆迁安置三套房屋，因刘某家属只能登记两套，遂与潘某共同协商，达成房屋产权代持协议，约定第三套房屋由刘某全资购买，但登记在潘某名下，潘某不出资；办理房屋登记的费用由刘某承担；潘某在办理代持房屋登记后，将该房屋的产权登记证书、房屋票据、水卡、电卡、煤气、物业合同等全部交由刘某，房屋由刘某使用和管理。

此后，因潘某拒绝将房屋交付刘某，刘某遂将潘某诉讼至法院，请求：1、确认潘某名下位于北京市昌平区XX小区XX号房屋归刘某所有；2、判令潘某配合原告刘某办理不动产权属转移登记手续；3、判令潘某返还房屋。

法院认为：刘某以其与潘某之间存在“借名买房”关系为由要求确认房屋归其所有。但“借名买房”所对应的法律关系为当事人之间的债权关系，当事人不能依据双方之间的债权关系而直接要求确认物权的归属。庭审中，经法院询问，刘某明确表示坚持其诉讼请求，以所有权确认纠纷作为请求权基础提起诉讼。但假使双方存在合同关系，在未实现履行条件并办理所有权转移登记之前，潘某仍应被认定为涉案房屋的合法所有权人。因此刘某之诉请缺乏法律依据，法院不予支持。刘某如认为其与潘某之间系“借名买房”关系，可就其主张另行提起合同之诉。

法院判决：驳回刘某的全部诉讼请求。

案件

案例2：合同之诉

案情简介：原告李某与被告陈某、张某（陈某与张某系夫妻）系亲属关系，2011年，李某与陈某、张某达成协议，约定原告以二被告名义购买位于北京市丰台区3-502号房屋（以下简称502号房屋），购房款由原告支付，原告对诉争房产享有所有权，享有实际占有、使用、收益及处分等全部权利，待原告具备在京购房资格或北京限购政策调整可以办理过户时，由被告无条件将房屋过户给原告。实际中，原告支付了该房屋首付款，被告陈某以自己的名义替原告签订了《房屋买卖合同》，办理了银行按揭贷款手续、X京房权证丰字第306720号房屋登记手续等相关手续，由原告占有并保管相关手续文件原件。房屋交付至今一直由原告装修，实际占有并使用，原告负责支付该房屋的一切费用，包括但不限于每月银行按揭贷款还款、装修费、水电费、物业费等。后原告具备了房屋过户条件，但被告拒不配合，原告遂诉至法院，要求： 1、被告继续履行合同将诉争房屋过户给原告；2、被告负担本案诉讼费用。

法院认为：原告李某与被告陈某、张某所签订的协议书系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。依据双方所签协议书内容可以认定原告李某与被告陈某、张某存在借名买房合同关系。本院结合原告李某持有与诉争房屋相关的所有票据原件及被告陈某对于其与原告李某借名买房事实的自认亦可认定原告李某与被告陈某、张某之间存在借名买房关系并实际履行。双方协议书中明确约定在原告李某具备在京购买条件，北京限购政策调整可以办理过户时，被告陈某与张某应无条件协助原告李某办理过户相关手续，现原告李某已经具备在京购房资格，故被告陈某与张某理应协助原告李某办理诉争房屋的过户手续。

法院判决：被告陈某、张某于本判决书生效之日起十五日内协助原告李某将位于北京市丰台区3-502号房屋产权转移登记至原告李某名下。

案件

案例解读：

由以上两个案例可以看出，在借名买房事实成立的情况下，出名人如果反悔不承认借名关系，拒不配合借名人交房或着办理过户登记手续，借名人在向法院提起诉讼时，如何确定案由和诉讼思路非常重要！首先，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。其次，只要合同系双方真实意思表示，并且不存在无效的法定情形，该合同就具有约束力，当事人均应按照合同内容履行自身义务。因此，借名人与出名人之间即便存在借名买房的约定，双方之间也属债权债务关系，借名人不能直接以该合同为依据请求确认房屋归借名人所有，而应当依据合同约定要求出名人履行过户手续等合同义务。

法律规定：

《民法典》

第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。

第四百六十九条 当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或其他形式。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》

第十五条 当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》

第十条 借名买房的认定和处理借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。

律师提示：

1、借名买房存在极大风险，实践中应尽量避免。

当前房屋价值巨大，在利益面前，人性自私的一面有时会暴露无疑。如果出名人拒不承认借名关系，甚至为了将房屋据为己有，利用房屋登记在本人名下的便利条件，将房屋偷偷出售给他人，或者将房屋抵押给他人，为自身债务提供担保。届时，借名人想收回房屋恐怕将会面临很大障碍。

2、如果万不得已借名买房，那么借名人一定要把合同做好，并保留好相关证据。实践中的借名买房纠纷，多发生在亲戚或朋友之间，陌生人之间的借名买房现象并不常见。但不论借谁的名义购买房屋，都应详细咨询律师，并签订书面借名买房协议，约定清楚双方的权利义务，并保存好相关的证据原件，包括但不限于首付款汇款凭证、贷款还款凭证、尾款支付凭证、装修支付凭证、完税证明、装修基金缴纳证明等，并由自己保留好上述费用的发票、合同、房产证等原件，以便于发生纠纷时作为原告证据使用。

3、房屋交付后借名人应及时占有使用房屋，符合过户条件时，应及时将房屋过户至自己名下。

实践中，在认定借名买房关系是否成立时，由谁实际占有使用房屋也很重要。对于借名人来说，收房后应当及时办理入住手续，并保留好水电费、燃气费、物业费、取暖费、网络费等相关付款凭证和发票，以证明自己在实际占有和使用房屋。当然，如果自己符合过户条件，借名人也应尽快办理过户登记手续，不要为了节省税费而将房屋一直登记在他人名下。

4、一旦出名人出现不配合的情况，借名人应尽快启动法律程序。

借名人在要求出名人配合办理过户或针对房屋提供其他配合时，如果出名人出现拒不配合、故意拖延的情况，借名人应及时警觉，尽快启动法律程序，具备条件的，应及时对房屋采取保全措施，以防止出名人私下对房屋进行处置。

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