[见解]内幕信息:民间借贷纠纷观后感,中秋节法院开庭吗

我代理的一个仲裁案，仲裁庭将开庭时间安排在今天。从上午10点一直开到下午两点多，鏖战四个多小时，终于调解结案。我昨晚研究案件至凌晨二时，开完庭后觉得又困又饿，手机上已经几十条中秋祝福没回。回到家吃完中饭，一觉睡到日落时分，真是过了一个难忘的中秋节。

当事人出售房产，于2018年5月与买家签约，之后买家一直拒不办理按揭手续。当事人于去年11月催告买家履约，否则解除合同，买家便要求合同转名，由买家找来的人受让原买房合同。2018年12月初，当事人与新买家签订合同，协助新买家办理银行按揭，原合同的定金退还原买家，再由新买家支付定金给当事人。之后，当事人便一再通过中介要求买家支付赎楼款，至2019年1月中旬，中介表示买家手头资金紧张，要3月份才能支付赎楼款。当事人不愿再等，找到做律师的朋友，于1月16日发律师函，解除房屋买卖合同。2019年4月底，新买家申请仲裁，要求双倍返还定金50万元。

这个案子小，我本不想接，但当事人的律师朋友找到我，恳请我出面代理，称此案事关荣誉，对他们而言非同小可。因为他之前在地产公司上班，和当事人一样，都是从事房产行业十余年的老兵，如果“挞定”不成，反要赔钱，真是无颜在这个圈子混。当然，他更担心的是，要是案子输了，当事人会找他的麻烦。

我看了新买家的仲裁材料后，发现情况非常不妙。当事人发送的解约律师函，引用的合同条款表明，买家支付赎楼款的时间在原贷款银行通知还款之日起三十个工作日内，当事人申请提前还款的时间应在2018年12月15号以后，2019年1月16日即发律师函解除合同，没收定金，要求中介退还钥匙和房产证，而这个时候，距当事人申请提前还款的时间显然不足三十个工作日。更何况，当事人并没有银行通知还款日期的证据。当事人在并没有合同解除权的情形下，发函解除了合同，面临支付高额违约金的风险。合同约定的违约金为房款的20%，将近90万元。

这个案子对当事人的不利因素是明显的，除非我们能够证明新买家不履行合同义务，否则就没办法没收定金，至少要向对方退还25万元。对方只要证明当事人拒绝交易，我们至少要双倍返还定金，甚至可能要退还定金并支付90万元违约金。

想打赢一个看似必输的案子真是困难重重，加上这个案子本身颇为复杂，有合同的转让问题、违约金和定金问题、委托买房问题、合同解除问题、解除异议期问题，颇费思量。我没有在答辩期内递交书面答辩状，一是怕对方提前知道我的思路，二是不少事实仍不确定，说多了反而对自己不利。在复杂案件中，答辩突袭有时候会比较管用。

我今天当庭提交了答辩状，主要观点有这么这几点：一是申请人不适格，她只是代人买房，与当事人不存在房产交易的真实意愿；二是解约律师函解除了2018年5月的买房合同，并没有解除与申请人签订的2018年12月的合同；三是无论是合同解除前后，当事人均不存在不履行合同义务的情形，双倍返还定金无事实依据；四是因申请人逾期支付赎楼款，在解约异议期也未提异议，当事人可以没收定金。这几个观点看似都有些道理，但都经不住仔细推敲。”虚张声势“也是重要的诉讼手段。

对方律师入行不久，经验明显不足，他没料到我会提出这几个观点，有些慌，接连犯了几个错误：一是事先未与当事人沟通，在仲裁员当庭要求与申请人本人通电话时，申请人应对不当，仲裁员认为她只是借名予他人买房；二是未细看解约律师函，他过分注重我方在解约时间点上的重大错误，但没注意到律师函中还有一个错误，发函的律师未写明解除与新买家的合同；三是当庭承认2018年12月7日中介通知他们支付赎楼款，而这正是我竭力想证明而不得的事实！

仲裁员一再问我，当事人解除合同的依据何在。这其实是我开庭前精心准备的问题，我在细看合同时发现，合同中关于赎楼款支付有一处约定，支付金额为165万，支付时间为原贷款银行通知还款日前，关于首期款支付有一处约定，支付金额为150万，支付时间为原贷款银行通知还款日后三十个工作日内。当事人的律师朋友在发函时，引用了一个错误的条款。我回答说，关于赎楼款的支付应适用赎楼款的相关约定，而不是首期款的约定，虽然它们是同一笔款，根据刚才对方代理人当庭承认的事实来看，申请人于2018年12月7日收到付款通知，至迟应于2019年1月2日前支付赎楼款，否则，我方根据合同约定即享有合同解除权。至于律师函标明的合同解除条款，属于当事人对合同理解错误，从而引用了一个并没有实际约束双方当事人的合同条款。

首席仲裁员归纳了两个争议焦点：一是申请人是不是适格申请人；二是被申请人是否享有合同解除权。我要求增加两个：一是申请人能否主张适用定金罚则；二是双方签订的合同是否已经解除。首仲采纳了我要求增加的第一个焦点，但在我们签完笔录之后，又把我们拉进仲裁庭继续开庭，要求我们对案涉合同是否解除发表意见，不过在那个时候，申请人的律师差不多已经谈妥了调解方案。

这个案子最终以15万元调解结案，申请人明显不情愿，说至少要退还25万定金，但她的律师以教训的口气说服了她。申请人损失了10余万元，当事人则在“挞定”之后又退还15万，各自买一个教训。签完调解笔录后，我问对方律师：你们为什么不主张退还定金和支付违约金？那样可以请求110余万元。他答：当事人只想退定金。原来如此。

当事人的律师朋友和申请人的代理律师都是入行不久的律师，在处理法律事务上明显草率。当事人的律师朋友在没有合同解除权的情形下，没有催告，径行发函解除合同，这是非常冒险的行为，一个本来可以没收定金25万甚至主张违约金90万元的交易，变得很可能要倒赔90万元。申请人的律师本来有可能帮助当事人获得110余万元的赔偿，最终只争取到15万元，经验缺乏是主因。今天我在律师团队的群里开玩笑说，这个案子真是葫芦僧判断葫芦案，冒失鬼碰上冒失鬼。开个玩笑，不能当真。

当事人曾在中介的手机上看到买家与中介的聊天记录，在收到解约律师函的次日，她曾就此事咨询别的律师，律师给他提供了三种代理方案：一是退还定金，二是双倍退还定金，三是退还定金并主张违约金，并且建议她选第三种。不知何故，她没有聘请这位律师代理本案。幸甚至哉。

律师的专业、经验和细心，对于当事人来说，都是宝贵的财富。一项不足，便可能酿成大的差错。这个案子，我作为救火队员入场，也只能寄希望于以“专业”“经验”和“细心”去拼占上峰，并希望碰上一个不那么强大的对手律师。所幸，这两点似乎都被我遇上了。