一起来了解一下企业借贷纠纷怎么办理,签订抵押合同未办理抵押登记的法律效果

导语

最近正在处理一起借款合同纠纷，我的当事人是个听话的“好人”，她为了帮借款人贷到款，用一套房屋为借款人提供了抵押担保。后来借款人不还钱，毫无疑问她被债权人起诉了。不过，她还是留了个心眼，房子没有去作抵押登记，那她还需要承担责任吗？

一、案情简介

罗某是一家企业的老总，周某和梁某是这家企业的职工。

罗某因企业资金周转困难，于是去一个朋友所在的某银行了解贷款流程，银行告知罗某必须有第三方提供抵押担保和保证，同时罗某在银行得知自己信用状况不好，以自己的名义贷款难度很大。

但罗某并未因此放弃贷款，碰巧的是，罗某的这个朋友正好管理贷款业务，罗某请朋友支招后，拿了他公司职工周某的身份证，并以周某的名义申请了贷款，罗某自己则作为保证人，出具了保证书，同时让职工梁某在抵押合同上签了字，但梁某没有去办理抵押登记。

在朋友的关照下，罗某顺利地拿到了50万元的贷款。

贷款合同到期后，罗某还不上贷款，东窗事发，其朋友也因此受牵连被撤职。于是，该银行为了追回该笔贷款，诉至法院。有意思的是，被告一是罗某公司的职工周某，银行要求周某承担还款责任，并要求我的当事人梁某承担抵押责任，周某被当成替死鬼成了被告，梁某是否也成了冤大头？

二、争议问题

本案中，有争议的问题很多，但我们只谈今天的主题，即梁某在抵押合同上签了字，但没有为债权人办理抵押登记，抵押合同是否无效？梁某是否需要承担担保责任？

三、最高院类案裁判观点

最高院在新疆石河子农村合作银行与刘峻瑞、步春华借款合同纠纷一案【最高人民法院 (2015) 民申字第 2354 号民事裁定书】中认为：

1.对于未履行登记手续的抵押合同，其法律效力并非确定无效，如果不存在其他无效事由，抵押合同应属有效。

2.根据法律行为的转化理论，虽然抵押权因未作登记而没有设立，但抵押人存在担保的真实意思，且抵押合同并非无效，抵押合同可以转化为连带责任保证合同，抵押人应在抵押物的价值范围内承担连带责任。

如此看来，按照最高院的类案裁判思路，本案中的梁某虽未对房屋作抵押登记，但抵押合同上的签字是真实有效的，梁某的抵押行为可转化为连带责任保证行为，应在抵押物的价值范围内承担连带还款责任。

但，本案有其特殊性，而且法律行为转化理论运用于此类案件并不妥当，且与最高院在《九民纪要》中确立的裁判规则并不一致。

对此，本律师评析如下。

四、案件评析

1.本案相比于最高院的类案具有特殊性，也是本案最容易被忽略的地方，名义借款人周某与银行之间的借款合同关系是不成立的，因为周某本人没有在借款合同上签名，没有借款的真实意思，更没有收到过该笔借款。担保合同从属于借款合同，借款合同不成立，担保合同当然也不成立，因此，梁某虽然在抵押合同签字，但在法律上来看，抵押合同是不成立的，

2.假如周某与银行存在真实有效的借款关系，梁某签订的《抵押合同》则是合法有效的，不会因未办理抵押登记而无效，但根据物权法定原则，银行不能对房屋行使抵押权，即梁某不承担抵押责任。

3.根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》［法(2019)254 号］第60条的规定：“不动产抵押合同依法成立，但未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院依法予以支持。”该规定表明，银行可以向梁某主张配合办理抵押登记，而不能直接将梁某的抵押行为转化为连带责任保证，这与最高院在类案中的裁判观点是截然不同的。

4.如果银行的律师精通担保法，梁某仍有承担违约责任的风险，即承担补充责任的风险，所谓补充责任，就是对借款人起诉并对其强制执行后，仍有部分款项未还时，梁某才承担该部分责任，但该部分责任不能超出抵押物的价值。

五、风险总结

总结一下，如果抵押合同有效，即便没有办理抵押登记，抵押人仍面临的风险是：

第一，抵押合同约定的风险，抵押合同中如果有类似约定“抵押人没有办理抵押登记的，应当承担连带责任”，那么抵押人连带责任就跑不掉。

第二，补充责任的风险，就是对借款人还不起的部分款项承担责任（这个点一般律师不知道，是个隐藏风险）。

第三，要求配合办理抵押登记的风险，也就是法院强制办理抵押登记。

以上风险，如果经过了诉讼时效，抵押人们就可以暗自庆幸了，但还是提醒大家：

做保须谨慎，被诉两行泪！