权威干货速递:借贷担保合同纠纷的解释,借款未到期能否主张提前还款
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【案情简介】
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2017年10月19日，案外人罗某因资金周转困难向原告张某借款2000000元，借款期限为15天，被告某公司承诺以其所有的两套商铺为该债务提供担保，但未办理商铺抵押担保的相关手续。
后罗某未能按时还款，原告张某要求被告某公司就上述两套商铺办理抵押手续，故原告张某与被告某公司于2018年9月20日签订了关于上述两套商铺的《商品房买卖合同》，被告某公司协助原告张某将上述两套商铺的网签备案至张某名下。2020年4月26日，案外人罗某向张某偿还200000元。2020年5月26日，原告张某以其与被告某公司之间存在商品房买卖关系为由诉诸法院，要求被告某公司交付房屋并办理房屋产权登记手续。
【代理意见】
律师代理某公司发表如下代理意见：
原告未向法庭出示证据证实“原告张某与案外人罗某之间的借款转账为原告张某与被告某公司之间的房款”，不能证实原告张某与被告某公司之间存在商品房买卖关系。
原告张某庭审认可与案外人罗某之间存在民间借贷关系，但后双方合意将借款款项转为了购房款。但涉案房屋非案外人罗某个人所有，而系被告某公司所有房屋，被告某公司将涉案房屋备案至原告张某名下，仅系为涉案债务提供担保，从未同意将涉案房屋转让给原告张某，亦未同意将借款转为房款，双方之间没有达成“借款转为房款”的合意。被告某公司与原告张某签订《商品房买卖合同》是因为在“借条”中作为担保单位签章，系为了案外人罗某借款提供担保。
原告张某主张与被告某公司之间存在“借款转为房款”的合意，但未向法庭提供任何证据证实，被告某公司向法庭提供了“借条”、结合当时案涉《商品房买卖合同》经办人的证人证言以及《商品房买卖合同》中约定的商铺价格低于市场价格近3倍至5倍的客观事实，足以证实涉案两套房屋非真正的买卖关系，而系担保关系。
根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉”之规定，本案应按照民间借贷法律关系审理，而非商品房买卖关系，若原告拒绝变更诉求的，则应驳回原告的起诉。
【判决结果】
法院一审裁定：驳回原告张某的起诉。
【裁判文书】
本院认为，原告主张其与某公司之间是商品房买卖合同关系。某公司主张双方之间是民间借贷关系。本案中《商品房买卖合同》涉及的款项和《借款》涉及的款项，在数额上虽有差额，但双方当事人对于《商品房买卖合同》所涉款项和《借款》所涉款项属同一笔款项并无异议。也就是说双方当事人基于同一笔款项先后签订了《借款》和《商品房买卖合同》，并办理了《商品房买卖合同》销售备案登记手续并被告向原告出具收据。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。根据以上规定，本案基于民间借贷法律关系产生的买卖合同关系应当按照民间借贷法律关系审理，庭审中原告不同意变更诉讼请求，因此本案驳回原告起诉，综上，原告的诉讼请求本案不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条裁定如下：
驳回原告张某的起诉。
【案例评析】
民间借贷法律关系在日常生活中非常常见，为保障债权实现，要求提供担保也是一种较为普遍的风险防控措施。但该案法律关系中，担保法律关系从属于借贷法律关系，即担保合同的成立和存在必须以借贷关系的存在为前提。本案中原告张某与被告某公司签订的《商品房买卖合同》中约定的价款显然低于市场价格的3倍至5倍，且与借款金额基本一致，显然系为原告张某向案外人罗某的出借款项提供的担保，鉴于实务中暂时无法办理抵押权登记手续，故暂时备案至原告张某名下。原告张某再无任何证据证实双方之间存在“以物抵债”的合意时便主张被告公司交付房屋并协助办理房产手续，显然缺乏事实根据和法律依据。在法院告知要按照民间借贷法律关系审理时仍拒绝变更诉讼请求，故依法应驳回原告张某的起诉。
【结语和建议】
民商事交易环境中，尤其是借贷法律关系中，为保障债权实现，债权人要求债务人提供担保已比比皆是。但关于担保合意、担保期限、担保范围等缺乏一定的法律认识，本案中因双方没有签订正式的担保合同，使得当事人对双方之间的法律关系究竟系担保关系还是商品房买卖关系存在争议，并引发诉讼。
相关法律知识：
欠钱不还法院起诉流程有几个步骤
欠钱不还法院起诉流程有5个步骤，债权人请求债务方给付金钱、有价证券，符合下列条件的，可以向有管辖权的基层人民法院申请支付令：债权人与债务人没有其他债务纠纷；支付令能够送达债务人。
起诉大概的程序如下；
1、写好起诉书；
2、携带证据和起诉书到法院立案并交诉讼费；
3、法院审查确定受理后就会开庭审理；
4、法院判决；
5、执行判决。