现场专业信息:借贷纠纷能强制执行吗,以物抵债的房子法院出什么可以过户

以物抵债的房屋法院能强制执行吗？

——物业管理合规

胡晓芬、赵晨 江西智桥律师事务所

【案例】

2021年1月，房地产公司向王某借款100万元，约定月息两分，借期1年。2022年2月借款到期，房地产公司无力偿还借款本息。经协商，房地产公司与王某达成了用一套房子抵债并随后签订了定购协议，定购协议明确了后续要签署商品房买卖合同。

定购协议签订后，房地产开发公司向王某开具了全部房款的收款收据。因王某想将房屋卖给第三人，故一直未办房屋的网签及备案手续，也未接收房屋。同时，王某在抵债房屋的小区里还有其他住宅，抵债房屋在2022年年底可以办证。2023年，房地产公司的普通债权人对抵债房屋申请了强制执行并予以了查封，王某认为该房屋属于其所有并向法院提出了执行异议。

问：以物抵债但未办证的房屋，法院能强制执行吗？

【分析】

能。

因王某不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条规定的情形，具体为：定购协议非书面的买卖合同，王某未在查封前与房地产公司签署书面的买卖合同；王某未在查封前占有抵债房屋；王某名下还有其他用于居住的房屋；抵债房屋未办证不是因为开发商的原因导致的。

【合规建议】

以房抵债达成合意后，并不能当然认定抵债房屋归属于抵债人。以房抵债后应及时履行抵债房屋的商品房买卖合同网签备案、交房、办证等手续，以符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条规定的情形。

【法条链接】

最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十五条

被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

《中华人民共和国民法典》

第二百零九条 【不动产物权登记的效力】

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

…… ……

第二百一十五条 【合同效力与物权变动区分】

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

…… ……

第二百二十四条 【动产交付的效力】

动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。