内容提要：商品房买卖合同中，出卖人的给付，实际应由两部分组成，一是将房屋交付使用，二是交付产权过户手续。此两种的给付迟延，只是给买受人造成某些经济损失，或遭受某些不方便，买方一般可主张违约赔偿即可获取补救。

基本信息

原告：苏某

原告委托诉讼代理人：重庆昌翰律师事务所律师

被告：重庆某房地产有限公司（以下简称为某公司）

案由：商品房预售合同纠纷

审理程序：一审

基本案情

2016年9月14日，原告为乙方（买方）与被告为甲方（卖方）签订重庆市商品房买卖合同，约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市江北区××大道××号××幢××的房屋，建筑面积267.79平方米，套内面积219.14平方米，总成交金额为4418535元，乙方以按揭方式付款。合同第七条关于交房期限及交付条件约定，属预售商品房的，甲方应当在2017年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条关于交房手续的办理约定，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。第九条关于甲方逾期交房的违约责任约定，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，若逾期在60日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；若逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同附件五补充协议第四条约定，乙方在合同签订的当时支付首付款1339535元，此款包含买受人在认购商品房时已支付的定金10000元。余款3079000元以按揭贷款方式支付。第六条约定，乙方须在甲方确定交房日前交付完本商品房所有房价款（含面积补差款）、税费等，否则甲方有权拒绝交房。甲方应于确定交房日的7日前书面通知乙方办理本商品房交付手续，乙方应按交付通知上确定的交房时间办理交接手续，并签署房屋交接单，之后对本商品房进行验收交接。如无法定或合同约定的正当原因，乙方拒绝签署房屋交接单或未办理完毕所有交接手续，则甲方有权拒绝交房。

2019年4月22日，原告接收案涉房屋。

2018年8月15日，原告起诉被告要求交付案涉房屋，本院于同年12月17日作出（2018）渝0112民初xxxxx号民事判决书，查明：2016年9月13日，苏某、某公司与案外人杨某签订协议，约定，苏某购买位于重庆市江北区××大道××号××幢××的房屋应向某公司支付首付款总价为1339535元，某公司同意上述首付款由苏某于《商品房买卖合同》签订之日向其一次性支付首付款585元，剩余首付款计1338950元由杨某承担并支付，杨某同意承担并支付前述款项；苏某于签约时向某公司一次性支付代收税费147752.06元；苏某通过向银行办理住房贷款的方式向某公司支付购房款计3079000元。某公司在收到苏某按上述约定支付的首付款及代收税费后，不得再向苏某主张按上述约定由杨某承担并支付的购房款。2016年9月14日，苏某与某公司签订商品房买卖合同，当日，苏某向某公司支付了首付款585元及相关税费147752.06元，后又于2016年9月28日通过银行贷款发放向某公司支付房价款3079000元，某公司分别出具了收据。2018年1月25日，苏某向某公司发出律师函，载明，苏某于2017年12月25日收到《接房邀请函》后，于2018年1月14日到达售楼部，但售楼部经理柳某、余某告知因杨某承诺的购房款尚未交清，房屋不能交付。同年3月21日，某公司回函告知，杨某并未代苏某付清上述房款，故苏某所购房屋未达到交房条件，并催告其与杨某尽快履行房款支付义务。

判决结果

被告重庆某房地产有限公司于本判决生效后七日内向原告苏某支付逾期交房违约金427754.36元（计算方式：以3079585元为基数，从2018年1月15日起至2019年4月22日止，按照每日万分之三的标准进行计算）。

律师说法

商品房预售合同同样遵循合同的基本特征，双方当事人自愿签署的合同应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。若当事人在合同中约定了违约金，当发生卖方违约的情况下可以按照约定要求卖方支付相应的违约金。当然，实践中经常出现买卖双方签订的预售合同中关于违约金的条款是格式条款，买方在签订该合同时无法更改，无奈签下合同。这种情况下买方也无需担心，当合同约定的违约金低于造成的实际损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加。