关注秘闻消息:分期贷民事借贷纠纷,因开发商原因无法贷款可以退房吗

“由于开发商原因给业主办不了按揭，业主还被起诉支付尾款及违约金“。1月1日，宝鸡市陇县兆兴锦都多位业主向华商报——二三里资讯反映称，2018年他们采取按揭贷款形式在兆兴锦都购买商品房，签订合同后支付了首付款。同年根据开发商要求提供了办理按揭贷款手续，然而因开发商原因无法办理按揭，业主还被开发商起诉，不仅要一次性支付尾款还要支付违约金。到底什么原因造成这样的情况，对此，记者多方进行了调查和采访。

视频新闻：【小里帮忙】开发商未按买卖合同办按揭，起诉后为啥业主还要付违约金

业主：开发商原因无法办理按揭，业主被诉判赔支付尾款及违约金

闫女士说：“2018年在陇县兆兴锦都购买了一套商品房，总价34万余元。签订合同后缴纳首付款112593元，并约定剩余23万元房款由开发商陕西兆兴房地产开发有限公司（以下简称“兆兴地产”）办理银行按揭贷款。按照开发商要求，递交了办理按揭贷款相关手续，之后开发商一直没有反馈，再追问之后被告知无法办理贷款。”

同时，她表示，当时按揭手续征信资料等没有任何问题，这一等就是四年时间。2022年10月7日，收到了法院传票，经过12月14日庭审后，陇县人民法院对此案进行了判决一次性支付尾款及违约金。开发商违约在先为啥他们要支付违约金。

采访中，被起诉的业主认为，开发商违约在先，未按照合同条款办理银行按揭。虽后期和业主之间有沟通，但并未实质性的进行告知且他们选择按揭就是考虑自身经济情况，如今已入住4年却被起诉，不仅要一次性支付尾款而且还要按照相应的尾款金额和时间支付违约金，这显然与签订的商品房买卖合同条款相悖，且同等条件下，支付违约金认为法院判决不公。然而这还没完，他们未按照一审判决履行的业主又被起诉到了宝鸡市中级人民法院，目前尚未开庭审理。

开发商：由于银行没有指标无法办理，部分业主已选择分期支付尾款

兆兴锦都位于陇县东南镇陇州大道，项目系陕西兆兴房地产开发有限公司投资开发建设。据了解，2018年12月30日向办理银行按揭的业主发出通知，小区银行按揭贷款由陇县农商行从2015年4月1日开始受理资料，并要求业主及时提交相关申办资料。2019年1月24日，陇县农商行已经停止办理兆兴锦都银行按揭手续。在停办按揭之后，因开发商涉及官司，项目中部分房产被法院查封。

兆兴地产一名陈姓负责人告诉记者，由于办理按揭贷款银行没有指标，导致银行无法为业主办理按揭贷款，部分业主已经采取与开发商进行分期的形式付款，但部分业主没有分期，他们才将这部分业主进行起诉。现在陇县人民法院已经做出一审判决，他们不仅要一次性支付尾款而且要支付相应的违约金。

一审： 一次性支付尾款，按每日万分之一支付违约金至尾款付清

据编号为（2022）陕0327民初1617号的陕西省陇县人民法院民事判决书显示，（被告）闫女士与（原告）兆兴地产商品房买卖合同纠纷一案，于2022年11月1日立案后，依法适用于简易程序公开开庭进行审理。双方代理人及原被告到庭参加了诉讼，现已审结。

兆兴地产代表认为，要求被告立即支付尾款，同时按照逾期付款罚息（按照银行按揭贷款利率5.8%计息）共计27万余元。因银行无指标，无法办理按揭，所以在多次催告无果情况下，诉至法院。

闫女士认为，签订商品房买卖合同，约定尾款办理银行按揭，同时应开发商要求提供相应合法且有效的按揭贷款办理手续，办不下来系开发商原因，其违约在先，应当予以驳回。同时，另据法院查明，涉事商品房按揭手续未能办理系原告的原因造成。双方举证答辩并提供相应的证据后，法院做出一审判决，1、由被告支付原告剩余房款22万元；2、被告支付原告逾期付款违约金（自2020年5月23日起，以下欠房款余额为基数，按每日万分之一计算至房款付清之日）；3、驳回原告其他诉讼请求；上述判决生效日30日内履行完毕。如被告未按本判决的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

12月30日，部分业主受到了陇县法院电话中称，兆兴地产不服判决，上诉至宝鸡市中级人民法院。岁末年初，尚未进行开庭审理。

律师：判决与购房合同初衷相悖，应判定不支付违约金才是公平

陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善认为，虽然购房人与开发商签订的补充协议约定：“因各种原因，银行按揭贷款无法办理，购房人需在六个月内交清剩余房款。”，但是因该条款是开发商单方制作的，根据《民法典》第四百九十六条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”，该条款属于格式条款。该条款的内容主要是，不论何种原因造成银行按揭贷款无法办理，购房人都要在六个月内交清剩余房款，从而可认定该条款免除了开发商的责任，根据《民法典》第四百九十七条规定：“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”，该条款实属无效，一审法院应依法认定该补充协议的该条款无效。

赵良善表示，双方的购房合同约定：“买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的解除权自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”，经一审法院查明，开发商先后在2018年12月30日、2019年1月24日催告过购房人，购房人应该自2018年12月30日起三个月内，即2019年3月30日前行使购房合同解除权，否则，购房合同的解除权丧失。同时，该条款是关于购房合同解除权的约定，并非关于利息（违约金）的约定。因此，赵良善对于该条款的适用、解释与一审法院的不同。

赵良善指出，经一审法院查明，银行按揭贷款无法办理是开发商造成的，银行按揭贷款无法办理才导致购房人一次性支付剩余房款，这就无形加重了购房人的责任，也是与购房人签订购房合同的初衷相悖的，因此，法院判定购房人一次性支付剩余房款，但不支付利息（违约金），对购房人才是公平的。

华商报记者董晓明 编辑 汶威承