关注秘闻消息:南宁借贷纠纷判决转让房屋,人民法院关于执行工作若干问题的规定

南宁法院网讯 签合同、交首付款……大半年过去了，黄女士才发现自己购买的商品房违反国家商品房买卖的相关法律规定，属于无证销售。与开发商协商退款无果后，她只好将开发商诉至法院。近日，南宁市西乡塘区人民法院审理后认定购房合同无效，判决开发商返还首付款并赔偿黄女士以购房款为基数产生利息的70%。

2014年9月，从外地来南宁工作的黄女士考虑到今后将长期定居南宁，便决定拿出积蓄购买一套小户型商品房。经过一番考察，她最终选定了科园大道某楼盘一套40平方米的单间。她和开发商签订了购房合同，约定该商品房每平方米单价3577.36元，总房款为14.5万余元。合同签订当日，黄女士依照约定向开发商支付了总房款的40%，即5.8万余元。

2015年8月，黄女士通过媒体报道得知自己购买的商品房有“问题”。她随后来到南宁市房产管理部门了解到，该楼盘开发商以合作建房方式销售的商品房违反国家商品房买卖的相关法律规定，属于无证销售，不受法律保护。

为什么当初不说清楚？感觉上当受骗的黄女士随即找到开发商，要求返还购房款5.8万余元及支付银行同期贷款利息。然而，多次协商终以失败告终。今年1月，黄女士一纸诉状将开发商诉至西乡塘区法院。

“没有取得商品房预售许可证明就卖房子，开发商故意隐瞒事情真相，这个合同就是无效的。”法庭上，黄女士气愤地说。根据合同法规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，开发商应将收取的购房款5.8万余元返还，并向其支付银行同期贷款全部利息。

该楼盘开发商因缺席庭审未作答辩。

法院审理查明，黄女士（乙方）与开发商（甲方）签订的购房合同中约定：“南宁市西乡塘区振兴村九队（下称“丙方”）负责提供自用集体三产建设用地供合作建房……”“乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与丙方的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定享有约定房屋在约定年限内的使用权。”该楼盘开发商系有限责任公司，具备房地产开发资质。黄女士并非振兴村村民。但截至法庭辩论终结，开发商未提交该楼盘土地通过行政审批转为国有建设用地、房屋办理建设工程规划手续及取得商品房预售许可证明等相关证据。

法院审理后认为，该楼盘开发商经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。黄女士与开发商签订的合作建房合同，以合作建房之名，约定黄女士提供建房资金而不承担风险，开发商负责建设房屋，并将涉案房分配给黄女士使用。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》之规定，黄女士、开发商之间形成的是房屋买卖合同关系。根据土地管理法、土地管理法实施条例之规定，黄女士与该开发商签订的合作建房合同因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。

关于合同无效的过错责任问题。该开发商作为具备房地产开发资质的公司，应当知道房屋建设和销售需要依法办理用地、规划、销售等手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。而黄女士作为房屋购买者，应该审查房屋建设及销售是否具备法定条件，即黄女士未尽到审慎注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，法院确定开发商承担合同无效70%的责任，黄女士承担30%的责任。

最后，法院确定黄女士与开发商签订的购房合同无效，开发商返还黄女士购房款5.8万余元。同时，开发商须向黄女士支付以购房款为基数产生利息的70%。