今日看法头条:抵押房子的借贷纠纷,房屋代持的案例

导致借名买房的原因层出不穷，其蕴含的法律风险更是多种多样，借名方一着不慎便可能面临“人财两空”的局面，只有理解法律规范、妥善保管证据、积极使用诉讼手段，才能更好地维护自身合法权益。

（一）出名人否认存在代持关系，拒绝交回代持房产

在出名人否认存在代持关系，拒不配合办理过户手续的情况下，事实上的所有权人如果想要证明房屋为其所有，就要承担推翻不动产登记簿记载的举证责任。

代持协议是借名人与出名人之间存在借名买房关系最为有力的证据，通常情况下，只要该代持协议不存在《民法典》规定的合同无效情形，且借名人能够出示由其出资的相关证据，法院对双方之间存在借名买房合同关系一般不持异议。

然而常见的情况是，借名人和出名人存在着一定的朋友或者亲戚关系，出于对彼此的信任，双方并未签订书面的代持协议，仅有口头约定。借名人有证据证明双方存在口头代持约定也可以，但后者难以取证且证明难度更高，作为举证人的借名人不仅要证明购买房屋的款项由其出资，还要证明这部分出资既不是赠与也不是借贷。司法实践中，法院认定借名买房法律关系的成立考虑多种因素，包括：

（1）书面或口头借名约定是否存在；

（2）购房款及按揭贷款由谁实际出资；

（3）标的房屋由谁实际居住或使用；

（4）水电燃气及物业管理等日常费用由谁实际支付；

（5）购房合同、购房发票、不动产权证等重要凭证由谁实际保管。

就出资而言，证明借名人全部出资具有重要意义。一旦借名人不能证明房屋由其全部出资且不能拿出书面代持协议的情况下，法院很可能认为是出名人向借名人借款购房，或认为是借名人赠与出名人资金购房（尤其在借名人与出名人存在特殊关系时，如直系亲属）。因此，对于借名人来说，一定要保存好转账凭证、购房票据等。

占有、使用、收益是不动产所有权的重要权能，因此房屋的实际占有使用是判断借名事实的重要因素，借名人对此应当承担举证责任。对于房屋实际占有使用事实的认定，可以通过房屋实际居住情况、物业费及维修基金等相关费用的缴纳情况、租金收取情况等综合进行判定。

就购房手续而言，房屋购买过程中的房屋买卖合同、契税发票、维修基金收据、还贷手续、原始房屋产权证等应当在借名人手中保管，虽无实际作用，但能体现借名人对整个购房交易的掌控，也能够作为证明借名人系真实购房人的有力证据。

（二）出名人债务违约未偿还，导致房产被查封、拍卖

出名人依据其与房屋出卖人之间的商品房买卖合同办理产权登记，经不动产登记公示成为合法的房屋所有权人，因债务违约，出名人的债权人可根据上述公示信息向法院申请对出名人名下房屋强制执行，并依法查封、拍卖。

在此情况下，根据广东省高级人民法院2019年8月7日作出的《广东省高级人民法院关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》第1条第11项规定，“金钱债权执行中，人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人主张其与被执行人存在借名买房关系，且能够提供证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是实际产权人的，如无损害国家利益、社会公共利益的情形，可以排除执行。”换言之，借名人可作为案外人提起执行异议（及执行异议之诉），证明双方系借名买房关系，从而达到排除执行的法律效果。

借名人虽可通过执行异议之诉的方式排除执行，但一方面，部分借名人系出于投资目的购买房屋，并未实际居住和管理，如借名人未及时掌握房屋执行信息，可能无法及时提起执行异议。另一方面，借名人在个案中提起的执行异议无法及于其他案件，如出名人存在不同的债务问题，其他债权人在另案中仍可申请查封其名下房屋，房屋权属可能处于不稳定的限制状态中，借名人或将面临需反复提起执行异议的风险。

（三）出名人擅自处分房产，导致产生纠纷

出名人作为不动产权属证书上登记的所有权人，抵押、出售、赠与、出租等方式处分该房产，根据第三方是否为善意取得，按下列情况处理。

1、第三人已经取得房屋所有权且符合“善意取得”的要件

出名方未经借名人同意，将房屋出卖给第三人，同时符合下列情形的，房产买卖合同是有效的，该受让人取得该不动产的所有权：

（1）受让人受让该不动产是善意；

（2）以合理的价格转让；

（3）转让的不动产依照法律规定已经完成登记。

在第三人已善意取得不动产所有权的情况下，借名方只能依据借名买房合同的具体条款，请求解除借名买房合同或主张出名方承担赔偿责任。

出名人擅自抵押房产、擅自对外出租，参照善意取得制度。

第三人是善意的，且已经办理抵押登记手续的，抵押合同有效，出名人擅自转让抵押财产，出资人可以请求法院判决出名人配合房产过户到其名下，但第三人的抵押权不受影响。

承租人是善意的，且已经办理租赁备案手续，租赁合同有效，出资人可以请求法院判决出名人配合房产过户到其名下，但是根据买卖不破租赁的原则，出资人成为代持房产的产权登记人后，必须承接原租赁合同上的权利和义务。

2、第三人已经取得房屋所有权，但不符合“善意取得”的要件

若出卖行为不符合“善意取得”要件，如出名方将房屋转让给第三人的行为存在恶意串通、损害第三人利益的情形，或以严重不合理的对价转让房产，或转让未完成不动产登记过户，借名方可以及时起诉并请求人民法院采取财产保全措施，限制其抵押、过户，主张自己才是该房屋的实际权利人，请求法院判令被告将房屋过户至自己名下。

（四）出资人未及时偿还房贷，导致出名人被银行起诉

出名人应注意保存好代持协议，一旦出资人未按时偿还银行贷款，出名人可以根据代持协议的约定，起诉出资人，要求其履行合同约定的义务并承担违约责任，如人民法院判决后出资人仍拒不履行，出名人有权将其所代持的房产出售，结清银行债务，所剩款项用于抵偿因出资人的违约行为给出名人所造成的经济损失。如果出名人没有代持协议，应及时处理房产，防止自己的征信受损。

如何防范房屋代持法律风险？

（一）选择资信良好的出名方

为避免出名方陷入诉讼而导致借名方出资购买的房屋被查封或执行，在选择出名方时应全面了解出名人的生活条件、经济状况和人品品质。具体来说，借名方可在中国裁判文书网上查询其涉诉情况、是否被列为失信被执行人，或者了解其是否从事高风险活动、存在大额外债、存在失信违约记录等。

（二）签订书面的借名买房合同

为保证借名方取得房屋所有权，也为避免质证阶段的麻烦，应尽可能地签订书面合同。如暂时只能达成口头协议，也应邀请无利害关系的第三人作为见证人，并尽量保留完整且清晰的录音证据，待条件成熟时第一时间签订书面协议。

（三）在合同中明确违约责任

为防止出名方怠于履行合同，可在书面合同中设立“违约责任”和“合同解除”的章节，具体包括以下几个方面：

一是约定登记障碍消除后，出名方有义务及时配合借名方完成房屋过户等手续；

二是出名方因任何原因违反约定的，都应支付高昂违约金，同时约定违约金的支付方式和支付期限；

三是约定如果发生以下情形，借名方有权解除合同，并有权请求出名方承担违约责任：出名方擅自处分房屋（含转让所有权、设立抵押权等）、因出名方的原因导致房屋被查封或执行、在具备过户条件的情况下拒不协助办理过户手续等。

设立上述违约责任条款与解除合同等事宜，旨在提高出名方的违约成本，也敦促其积极履行义务。

（四）保存借名买房的证据

借名方在交付购房款后，应妥善保管借名买房合同、出资凭证、转款记录与购房合同等，另外居住过程中缴纳的水费、电费、燃气费与物业管理费等凭证也应保存，在不能显名登记的阻碍消除后，应第一时间联系出名方办理房产变更登记手续并保存联系记录。若出名方怠于配合变更手续，可考虑对其提起诉讼，以上材料则作为证据提交。

（五）及时完成过户登记

当登记条件成熟时，借名方应当第一时间联系出名方过户并保存联系记录，从而使房屋的法律物权和事实物权归于一体，以达到取得房屋所有权的目的。