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发布时间：2023-06-08 16:07:57 阅读:

张ＸＸ等33户诉

西安ＸＸＸ实业有限公司

商品房销售合同纠纷一案

代理词

尊敬的审判长、审判员：

国浩律师（西安）事务所接受原告张ＸＸ等33户（注：33户共37人，下同）的委托，指派张显争律师担任张ＸＸ等33户诉西安ＸＸＸ实业有限公司商品房销售合同纠纷一案原告ＸＸＸ等33户的一审诉讼代理人。根据庭前的调查了解以及刚才的庭审调查，结合本案争议焦点，现就本案发表以下代理意见，供合议庭参考：

一、本案事实清楚，证据确实充分，原被告之间存在合法、真实、有效的商品房买卖合同关系，且原告张ＸＸ等33户已全面履行合同义务。

（一）涉案合同是双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，合法、真实、有效。

原告张ＸＸ等33户与被告西安ＸＸＸ实业有限公司《商品房买卖合同（销售）》，双方对说明、专业术语解释、合同当事人、商品房基本概况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理、其他事项等作了明确的约定。这些合同约定是双方真实意思表示，符合国家相关法律规定，真实、合法、有效。

（二）被告逾期交房事实清楚，证据充分，依合同、依法律均应该向原告张ＸＸ等33户支付逾期交房违约金。

1、被告在涉案合同附件十二《补充协议》关于“该商品房经验收合格”的约定违反法律强制性规定，依法应认定为无效。

《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用” 。《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用” 。

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：······（5）违反法律、行政法规的强制性规定” 。《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。

案涉合同附件十二第四条第二款约定“该商品房经验收合格是指：有勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量出具《单位（主单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》”。该条款符合格式条款“重复使用”、“预先拟定”和“未与对方协商”三个实质要件，为格式条款。

根据上述法律规定，附件十二第四条第二款之约定对“建设工程竣工验收应当具备下列条件”进行了选择性删减，该条款免除自身责任、加重原告责任、排除原告主要权利，违反了《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》相关法律规定，该格式条款应认定无效。

2、被告违反合同约定和相关法律规定，至今尚未取得《房屋竣工验收合格表》，不具备约定和法定的交房条件，属违规交房。

涉案合同第四章第九条约定“商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2、 /、 /所列条件：1、该商品房已取得建设工程房屋竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、 /；4、 /。该商品房为住宅的，出卖人还应提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”,该合同第十一条约定“交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房······”。而被告于实际交房之日才向原告ＸＸＸ等33户交付涉案房屋。且交付房屋时只提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，无《房屋竣工验收合格表》【在这里强调一下：时至今日，被告也未取得《房屋竣工验收合格表》】。被告之行为既违反双方合同约定也违反了法律强制性规定，属于违规交房。被告于实际交房之日交房已经逾期，构成违约，依法应向原告ＸＸＸ等33户ＸＸＸ支付逾期交房违约金。

3、原告张ＸＸ等33户已履行了合同约定的全部义务，被告欠付原告张ＸＸ等33户逾期交房违约金事实清楚，证据充分。

通过原告张ＸＸ等33户提交的《商品房买卖合同（销售）》、《陕西省增值税普通发票》、《首期房款收据》、《银行借款借据》、《产权登记费收据》、《钥匙托管委托书》、《西安恒大国际城准入入住通知书》、《西安恒大国际城交房温馨提示》、《收条》、未支付录音及未支付回复短信等一系列证据可以充分证实，被告欠付原告张ＸＸ等33户逾期交房违约金是不可争辩的事实。原被告达成逾期交房违约金赔付协议，双方确认被告应该支付原告张ＸＸ等33户逾期交房违约金，原告张ＸＸ等33户通过各种手段向被告追要所欠逾期将房违约金，但被告总是以各种理由加以推托，一直未予支付给原告ＸＸＸ等33户。

二、原告张ＸＸ等33户已向被告全面履行合同约定之全部义务，被告怠于履行合同约定的逾期交房违约金之付款义务。原告张ＸＸ等33户要求其立即支付逾期交房违约金并支付逾期付款利息，同时承担本案诉讼费用的诉求即有事实依据，又有法律依据。

（一）本案适用《中华人民共和国合同法》的相关法律规定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第20条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定” 。原被告签订和履行合同均发生于民法典实施前，依法应适用《中华人民共和国合同法》的相关法律规定。

（二）被告的迟延付款行为违反了《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》等相关法律规定，已构成严重违约，给原告ＸＸＸ等33户造成了较大的经济损失，依法应立即支付所欠原告ＸＸＸ等33户逾期交房违约金及迟延支付利息。

《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零九条规定 “当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款规定“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失”。根据上述法律规定，原告张ＸＸ等33户已履行完毕合同约定的全部义务，原告张ＸＸ等33户多次向被告催要所欠逾期交房违约金，被告均以各种理由拖欠至今。被告拖欠逾期交房违约金的行为给原告张ＸＸ等33户造成较大的经济损失。根据双方签订的《商品房买卖合同（销售）》之约定和上述法律规定，被告依法应立即向原告张ＸＸ等33户支付逾期交房违约金，并依法向原告张ＸＸ等33户支付迟延支付利息，同时承担本案诉讼费用。