分享动态讯息:谢岗民事借贷纠纷律师,租来的商铺再转租

▼真实案例：

2012年8月9日，第三人孟庆田、张燕和陈宽富签订一份《房地产租赁契约》，双方约定孟庆田和张燕将涉案房产出租给陈宽富；2014年1月27日，第三人张燕与谢岗签订一份《租房合同》，该租房合同载明：本人张燕现将涉案房产租于谢岗，租期20年，租金拾万元整，已付清。2016年3月，谢岗将涉案房产门锁进行更换，并占有使用，后原被告双方就涉案房产使用权问题产生争议，且未能达成一致意见，故陈宽富诉至法院，要求谢岗搬离涉案房产。

案例改编自（2017）苏07民终1529号

▼深度解析：

本案主要争议焦点即：

涉案房屋的使用权到底归原被告哪一方？

人民法院认为，出租人就同一房屋签订数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院应当确定已经合法占有租赁房屋者为承租人。本案中，上诉人陈宽富二审期间提供的新证据以及公安机关出具的报警记录，证明陈宽富在2016年3月之前已对涉案房屋实际控制使用的事实具有高度可能性，且谢岗本人亦认可陈宽富有东西在涉案房屋，故应认定陈宽富基于租赁合同在谢岗之前对涉案房屋控制、使用。谢岗并无证据证明其在先合法占有涉案房屋，故陈宽富要求谢岗搬离涉案房屋的诉讼请求依法应予支持。

▼周雪琴律师建议：

上周本公众号发布的《租赁的商铺被拆迁，哪些补偿该给房客》详细介绍了房客拆迁时所应得的补偿；本篇文章着重介绍如果房东同时和多人签订租赁合同，当多个承租人主张权利入住房屋时，该如何处理。

1.出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。此条规定明确了合同均属有效情况下履行合同承租人的三个顺位：第一顺位，合法占有房屋。该顺位既要求事实上占有房屋，又强调占有的法律正当性。承租人合法占有房屋，意味着出租人已完成房屋交付义务，双方合同事实上已经开始履行。

实践中，某些承租人为达到履行合同目的而采取违法方式占有房屋，如强制开锁进入，又或强制将占有房屋的承租人赶出等。该类情况中承租人虽占有房屋，但不具备法律上正当性，不能作为履行合同的第一顺位承租人。第二顺位，办理备案登记。租赁合同备案登记并非强制，也非生效条件，当事人可以自由选择，但一旦进行备案登记的，基于备案登记的公示公信力，备案登记的租赁合同就具有对抗力，可以对抗未备案登记的租赁合同。第三顺位，合同成立在先。基于债权平等性原则，在既无房屋交付之实又无备案登记之续的情况下，只能依据合同成立时间的先后来确定履行合同的承租人。

2.没有入住的租客，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。只要合同的双方当事人达成的约定不违反法律、行政法规的禁止性规定，就是合法有效的合同，双方当事人要严格遵守并履行所约定的义务，否则就要承担法律责任。因此没有入住的租客可以要求房东承担违约责任，赔偿损失。

3.在实务中需要注意，对于上述“一房数租”的处理规则，仅适用于数个租赁合同均为有效的前提下，无效租赁合同则不适用。应当注意在“一房数租”的情况中往往各承租人均主张履行合同，因为租赁的房屋只有一个，最终也只能有一份合同得到履行。故在租赁房屋时，承租人应尽可能的审慎，核查相关情况：

a.核查出租人是否有合法的出租权，即出租人是否为出租房屋的产权人或是否经产权人委托出租房屋；b.出租房屋的实际使用情况；c.出租房屋是否存在已备案的租赁手续; d.完善租赁手续，办理租赁合同登记备案手续。

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