今日百科速递:上饶借贷纠纷管辖法院电话,土地抵押的商品房可以购买吗

上饶县一名商人出资550万元买下一宗抵押的国有土地使用权，却发现这宗地块上不仅已有不少别墅住户，还牵扯到另一宗地块的交易。

吊诡的是，另一宗土地面积甚至可能就包含在他的地里，而该地块上频现的违建也让他烦恼不已。

记者调查发现，涉及的各方都系通过转让土地所得。目前，取得土地的各方权益如何维护已成一个棘手的难题，当地有关部门也已介入调查。

争议地块上出现违建

被蚕食的土地

上饶县三清山大道西段2号有一块闲置的土地，如今只剩下4亩多长满杂草的空地。目前，这块土地上有些别墅建筑和未完工的烂尾楼，数量至少在十栋以上。

8月20日，上饶县国土局监察大队巡查时发现，在三清山大道右边原顶佳置业发展有限公司地块有业主请人打洞施工，但未取得各项审批手续。

监察大队介入后，该施工队一度停止了施工。

但到了9月9日，施工队再次违法施工。此次施工被国土监察大队认定为违法建设。9月21日，上饶县国土局对违建人谭弢作出责令停止违法行为通知书，认为其从5月份开始，擅自在三清山大道西段2号占用土地建房。

当时，谭弢刚准备做地脚。此前，他曾向上饶县国土局地籍股递送建房申请。因没有土地使用权，未被批准。

这块地的土地使用权证在商人郑小春手上，证号为第00508号，但因各种原因，持证人郑小春还没有到国土部门办理过户手续。郑小春发现，近年来，不断有施工队在第00508号地建房，有的被阻止了，有的仍在建。他虽极力阻止，但一直没取得什么成效。

眼看着第00508号地被蚕食，郑小春开始向上饶县城管、国土等部门反映，要求执法部门立刻责令对方停止施工，但有的工地不久后又恢复动工。

不过，让郑小春更头疼的是，第00508号地上错综复杂的权属关系。

买入抵押土地未过户

第00508号地块面积为25.15亩，性质属商贸用地，使用权证办理于2006年，证上显示的使用权人是顶佳置业发展有限公司（下称顶佳公司）。

据郑小春介绍，2006年3月，江西俱全图书有限公司（下称俱全公司）法人代表张某以两宗地为抵押担保，向上饶商业银行贷款。其中之一，就是第00508地块。而后，张某于2006年8月31日通过上饶县国土局，将第00508地块过户给了顶佳公司。

由于贷款到期未还，银行申请法院向张某催款。后来，担保公司为俱全公司还款535.5万元，土地使用权证因此抵押在了担保公司。

之后，张某找到郑小春寻求资金合作。

2010年10月2日，双方达成协议：郑小春以新宇实业有限公司（下称新宇公司）的名义，出资550万元收购第00508号地块。值得一提的是，新宇公司本是张某连带上述土地转让给郑小春的。后者变更了公司法人代表，并以借款形式受让了土地，但未办理过户手续。

其实，郑小春在此过程中非常谨慎，为了避免法律纠纷，他曾通过法院调解的形式，要求涉及这块地的各方对土地权属进行了确认。

根据双方协议，张某曾承诺，土地使用权过户费用由他本人支出。第00508号地上建筑物及权益归郑小春，土地上债务及纠纷由张某承担和解决，办理过户手续。

随后，郑小春到现场勘查，注意到空地上有闲置建筑物。张某称，是一些空置的办公楼。此后，郑小春便没有在意。不久后，郑小春发现土地的过户手续迟迟办不下来，开始有些急了，多次要求上饶县国土局办理，但被各种理由拒绝。

2011年，郑小春以合同纠纷的名义将张某告上了法庭，受理此案的上饶市中院追加了顶佳公司为被告。

最终，上饶市中院查明，郑小春注册的新宇公司出资550万元收购张某抵押在百祥担保公司的第00508号地。在法院主持调解下，双方最终达成协议：张某、顶佳公司同意将第00508号地过户给新宇公司。

疑现“地中地”

此后，郑小春还发现了此前并不知情的事。比如这宗土地先后办有两个土地使用权证，除了2006年办理的第00508号地（面积为25.15亩）外，2004年还办理了编号为第0614号的土地使用权证（面积为9.457亩）。

第0614号宗地属鑫昌实业有限公司（下称鑫昌公司）名下，该公司通过转让协议的形式于2004年9月从张某手中取得土地使用权证。

不过，鑫昌公司并未向新法制报记者提供该证件。知情人表示，其土地使用权证尚抵押在银行。此前，张某用于抵押贷款的另一个证件即此证件。

郑小春称，张某并未将土地信息完整地告知。

郑小春还不知道的信息包括：2007年6月6日，新宇公司（当时新宇公司尚在张某名下）、鑫昌公司与上饶人应某也签订了一份转让合同，并以21万元的价格转让了面积为320平方米的土地。

上述合同中表示，应某付清土地转让款后，新宇公司、鑫昌公司将过户的土地使用权证交给乙方。两家公司承诺，在6个月内办理土地使用权过户登记。另外，应某在付清转让价款总额的50%后，地块即交付他使用，但须按鑫昌公司的要求建联排别墅。

这个过户承诺一直未能兑现。之后，应某以“没有精力打理土地”为由，将合同转给了上述违建人谭弢。

谭弢是铅山县人。他承认土地是从应某处转来的。今年5月份，双方通过签订转让协议，共花费转让费为24万元。

谭弢转让来的这块宅基地原本在鑫昌公司持有的第0614号地的范围内，郑小春却发现，施工地点其实是在第00508号地内。难道第00508号地包括了第0614号地？

实际上，位于整块地块南侧的第0614号地确实与之后办理的第00508号地的土地证面积重叠。这让郑小春一度怀疑第0614号地是否真的存在。他说，就算曾有第0614号地，可能也注销了。

据郑小春所见，第0614号地的土地使用权证其实是一纸复印件，且没有加盖国土局章印。

郑小春说，除谭弢的违建外，其他违建房都在第00508号地内。

据一位购地者说，他2007年就从张某手中买了地，协议上盖了鑫昌公司、新宇公司（两家公司曾都在张某名下）的印章，但是在哪号地里不是很清楚。

部分土地被分块蚕食违建的不止10户

今年9月底，新法制报记者曾与鑫昌公司负责人罗某见面。他称，第0614号地是存在的，土地使用权证抵押在银行。他对土地重合一事以及无法过户的现状表示无奈。

种种纠纷指向始作俑者张某。

近日，新法制报记者从知情人士口中获悉，由于上饶市商业银行举报，上饶市警方已着手调查此事。10月22日，记者向上饶市公安局经侦支队及上饶县公安局经侦大队等多方咨询，却未证实此事。

而后，记者试图通过上饶县国土局提供的电话联系到张某，对方却否认是张某本人。

由于此宗土地牵涉多笔交易，土地使用情况非常复杂，上饶县相关部门已经着手调查此宗土地的来龙去脉。

上饶县国土局执法监察大队大队长杨宇荣表示，目前，监察大队最主要的工作就是控制违法施工，但是已经建好的别墅涉及违法用地的暂时不会采取措施。上饶县城管局一位副大队长对此宗土地上的违建现象也有类似的表述。

目前，上饶县国土资源局纪委书记顾自明负责此宗土地调查。他说，第0614号地和第00508号地都办了土地使用权证。第0614号地在2004年卖给了鑫昌公司。2006年8月，张某以鑫昌公司（当时该公司也是张某的）的名义，将第00508号地作价入股到了顶佳公司。之后，第00508号地由顶佳公司卖给了新宇公司。

据顾自明介绍，除去第0614号地外，第00508号地测出的空地面积只有4亩多。目前，此宗地块是否有其他合同存在，还在调查中。

另外，顾自明提到，第00508号地上进行违法建设的，除了谭弢外，还有不止10户，且都与张某签订了转让协议，但未获得土地使用权证。而最突出的问题是，第00508号地使用权证与材料上的附图不相符，并与第0614号地面积重合，进而发生了位移。

不过，顾自明并未解释发生位移的原因是什么。新法制报记者询问是否是国土局工作人员疏忽所致。他回应，此事具体的性质认定要等到情况查清楚后，才能作出处理结果。

涉及各方权益如何维护成待解难题

因为涉嫌土地非法买卖的行为未被及时阻止，导致土地权属乱象，牵涉其中的各方权益迷局成了摆在有关部门面前待解的难题。

事实上，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定，出售、交换和赠与都是土地转让的合法方式。江西法正律师事务所律师邱清华说，国有土地使用权可以抵押。抵押时，地上建筑物、附着物随之抵押。如果是土地转让的话，则是土地与其建筑物一起转让。

邱清华强调，无论土地使用权转让多少次，都不能改变原地块的用途。需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意，报国土、规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

那么，土地以作价入股形式转让，是否需要到国土部门办理过户手续？邱清华说，作价入股介于买卖和交换之间，也是土地转让的方式之一。土地受让人到法院调解完成了转让，这种转让关系是受法律承认的。中国现行立法对物权变动采取登记要件主义，土地使用权的移转以登记为要件，转让合同中的受让人不是在转让合同签订以后，而是在土地使用权依法登记到受让人名下以后方取得土地使用权。

只要是合法转让都应该给予办理过户手续。对于土地转让不能办理过户，邱清华认为，问题可能出在国土部门。如果土地证与图纸发生偏差，使用权所有人和国土部门应主动纠正。

至于如何保障“善意取得”的建房户权益，邱清华说，如果土地转让人涉嫌一地多卖则涉嫌欺诈和非法转让等问题，作为土地上的住户，可以找到原合同方主张权益。如果原合同因违反规划违法，土地将面临恢复原貌，住户也可以原合同要求对方赔偿损失。不过，土地使用权人未按法律规定的条件和程序将土地权利完全转移给受让人，受让人向其支付价款的行为，即涉嫌非法土地买卖。

◎文/图 余俊 新法制报记者戴平华