实事动态头条:老板跟别人有借贷纠纷,原房东和二房东签合同需要注意什么

案情概要

王涛欲投资经营一家商铺，考核许久终看上了一家地段不错且正在对外出租的商铺，于是，王涛找到该商铺的老板赵婷了解出租事宜。赵婷告知王涛，该商铺系从二房东徐三处租赁而来，商铺里还有很多设备可以直接使用，若王涛真心想租赁该商铺，她会协助帮其与徐三签订租赁合同，但王涛需向她支付转让费11万元。王涛心想，该商铺确实位置很好，若租赁经营，定不会亏本，当即表示同意。之后，赵婷帮王涛约见徐三，由王涛同徐三商议租赁事宜，不久后两人达成一致意见，2021年9月11日，王涛同徐三签订了《商铺租赁合同》，约定将原出租给赵婷的商铺出租给王涛，租期3年，自2021年6月1日起至2023年8月21日止，第一年租金每月11600元，无押金，并特别备注王涛与徐三签订的合同条款同时适用于徐三与业主方签订的合同条款并遵守相关约定，此外徐三保证与业主方的承租期完全覆盖《商铺租赁合同》项下的承租期，保证王涛在租期内正常、持续经营。合同签订后，王涛当即向徐三支付3个月租金。次日，王涛又与赵婷口头约定了转让事宜，并如约向其先行支付了转让费106500元。

待一切处理完，9月13日，王涛正式接手商铺，花费3900元装修整改近13天后，于9月26日正式开业经营。但满心投入店铺发展的王涛，却被浇了一盆冷水，起因竟是商铺仅开业一个月时间，便被物业公司强制清退。11月12日，王涛正式搬离案涉商铺，因商铺的设备无处安置，王涛还为此花费4000元租赁库房暂且安放。经此一事，王涛认为赵婷、徐三是有意隐瞒租期即将届满，致自己损失惨重，于是，当即找到赵婷及徐三，要求退还剩余租金、转让费及赔偿损失，徐三自知理亏，立马退还了王涛2个月租金，但坚决拒绝赔偿损失，而赵婷则表示因王涛已经实际经营店铺月余，转让费不会给予退还，也不会对其进行赔偿。面对两人态度，王涛火气冲天，当即决定委托律师诉至法院。于是，经朋友介绍，王涛委托四川霖澳律师事务所牟怡律师担任其诉讼代理人。

王涛诉讼请求

1、解除王涛与徐三签订的《商铺租赁合同》；

2、判令赵婷退还王涛11万元转让费及利息2315.49元（以11万元为基数，自2021年9月13起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的市场报价利率的标准计算利息至实际付清之日止，暂计算至2022年3月31日为2315.49元）；

3、判令徐三、赵婷赔偿王涛损失7900元；

庭审现场

徐三辩称

案涉商铺是我从业主方承租的，我是按照很合理的价格转租给王涛，并且没有向王涛收取转让费，转让费的事我自始至终都没有参与。其次，对于剩余房租，我已将剩余的房租退还给了王涛。另外，王涛声称我对他有所欺瞒，该陈述不属实，我认为我已经履行了告知义务，也从来没有隐瞒，也没有非法侵占王涛的财产，故我不应对其进行赔偿，请求法院驳回王涛的诉讼请求。

赵婷辩称

1、王涛作为案涉商铺租赁权的受让方，未知晓案涉商铺的权属性质、租赁期限，便支付绝大部分转让费，其本身就存在较为严重的疏忽大意之过。

2、我促成了王涛与徐三签订新的《商铺租赁合同》，完成了租赁权的转让，一定程度上履行了关于商铺转让的合同义务，王涛不能继续使用案涉商铺并非是我的过错。

3、王涛仅支付了转让费106500元，还使用了案涉商铺月余，并且案涉商铺转让时，王涛还接收了商铺内存在的部分物品，且物品本身存在一定价值，故王涛要求全额退还转让费的诉讼请求，我方不予支持。

4、王涛的损失与我无关，我与王涛并未签订合同，王涛的损失应找徐三索赔。综上，请求法院驳回王涛诉讼请求。

牟怡律师

1、当事人与徐三签订《商铺租赁合同》，租期为3年，但当事人实际使用案涉商铺的时间仅为1个月。当事人于2021年11月12日搬离案涉商铺，而徐三也退还了当事人剩余两个月的房租租金。结合双方的上述行为，可以认定双方均已作出了解除合同的意思表示，请求法院支持我方诉求，认定双方合同已解除。

2、关于转让费，首先，赵婷转让案涉商铺时，未将商铺剩余的租赁期限明确告知当事人，当事人通过转让方式获得案涉商铺的租赁权，并支付了高额的转让费，其目的是获取长期、稳定的商铺租赁权，而赵婷未将剩余租赁期限告知王涛，导致王涛作出了错误的判断，在仅使用案涉商铺一个月的情况下被迫搬离，致使其合同目的无法实现。对此，赵婷存在过错，理应退还转让费。

3、关于当事人所受损失，徐三作为案涉商铺的前手承租人，在仅剩余1个月租赁权且未与房屋所有权人签订新的续租合同的情况下，与当事人签订租赁期限长达3年的《商铺租赁合同》，导致当事人实际使用案涉商铺1个月便被迫搬离，徐三的违约行为导致其与当事人之间的《商铺租赁合同》解除，徐三存在严重过错，应当赔偿当事人所受损失。而赵婷明知其案涉商铺租期即将届满，也未告知当事人，理应和徐三共同承担赔偿责任。

法院认为

原告主张解除与被告徐三签订的《商铺租赁合同》，对此，经本院查明，双方确已作出解除合同的意思表示，本院结合《商铺租赁合同》的履行时间（原告实际使用租赁物的时间），认定原告与被告徐三之间的《商铺租赁合同》已于2021年11月12日解除。其次，至于转让费，原告及被告皆存在过错，本院综合考虑，酌定被告赵婷退还原告商铺转让费3万元，关于资金占用利息，本院酌定利息以3万元为基数从本院立案受理之日（2022年6月6日）起计算至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。最后，关于原告主张的损失合计7900元（商铺装修3900元、设备安放库房租金4000元），本院查明系被告徐三违约导致，系由被告徐三一人赔偿原告损失。

案件结果

1、王涛与徐三签订的《商铺租赁合同》于2021年11月12日解除；

2、赵婷于本判决生效之日起十日内向王涛退还商铺转让费3万元并支付资金占用利息（计算方法为：以3万元为基数，按照全国银行拆借中心公布的贷款市场报价利率从2022年6月6日起计算至实际付清之日止）；

3、徐三于本判决生效之日起十日内向王涛赔偿损失7900元。

法律文书

办案心得

牟怡律师：“该案件较为复杂，案涉店铺是物业公司租给被告徐三，被告徐三转租给了被告赵婷，现被告赵婷又转租给当事人，然与当事人签订租赁合同的是被告徐三，被告赵婷仅与当事人进行了口头约定，转让费当事人也仅支付给了被告赵婷。而后因当事人与被告徐三签订租赁合同时未了解清楚剩余租期，导致被物业公司强制清退，造成大量损失。好在当事人权益受损后，及时委托律师介入，最终在律师的协助下，不仅拿回部分转让费，还让被告徐三承担了损失赔偿责任，总的来说，尽早维权才能及时避免更多损失。最后，在此也建议大家，承租房屋过程中，如果不是直接从房屋所有权人处直接承租房屋的需要谨慎审查转租人与原房屋产权人之间的房租租赁合同，尤其注意查看是否允许转租以及剩余的租期等事项。”

办案律师

牟怡
四川霖澳律师事务所高级律师
法律顾问团队合伙人律师

法学硕士

擅长领域：公司法务、合同纠纷、房产纠纷、债权债务

同行评价：牟怡律师超过7年的法律执业生涯，处理过中石油与邮政集团公司等大量诉讼与非诉讼纠纷，代理超过300件案件，服务近100家企业，始终秉持当事人的利益高于一切，为当事人的目标奋斗到底！

注：案件中人名为化名