必读看法消息:南城银行借贷纠纷案例分析,南城坊二手房

作者：简洁 郄兰芳

因其交易规模较大，在北京从事二手房交易的张某被业内称为“南城房姐”。依据多位买受人的证言证实，张某每套二手房交易的收益多则近百万，少则二三十万，人为造成部分房价上涨。

比如，张某曾于2018年12月从李某手中以指标人王某某的名义，以398万元价格购买丰台区芳城园二区某处房产，仅3个月后就以456万元价格将该房卖给闫某，扣除交易费用后，获利近50万元。

按说，张某应该挣得盆满钵满才对，可最后，身为“房姐”的她竟载栽了房子上。这究竟是怎么回事？

囤积房源低买高卖

20世纪90年代起，张某受雇于中介公司开始从事二手房交易。后来，熟知房屋交易流程、积累了一定资源的张某离开中介公司单干，其交易的房产主要分布在北京市丰台、东城、西城、朝阳等区域。

经过在二手房交易市场多年的摸爬滚打，张某对房屋买卖方的心态吃得很透。她先是从房屋中介机构获取二手房房源信息，筛选和锁定一些业主比较着急套现的单子，利用卖房人急需现金的心理，低价吃进房产，并安排指标人（即符合北京购房资格的人员）背房（即登记为目标房产所有人），从而持有大量二手房房产。然后，等寻求到愿意出高价买房的人员时，再将手里的房源大幅加价卖出。

然而，因为北京房产价值较大，张某仅靠一己之力难以维持充足的资金流来保障房产流转，于是她采取提供高额利息回报的方式，找寻民间金主提供资金支持，甚至通过“口口相传”的方式，由金主再发动亲朋好友筹资。目前，已有金主因涉嫌非法吸收公众存款罪被移送审查起诉。

2018年之前，生意较好，张某许诺给金主们的利润（月息4%左右）基本都能兑现，但不久，政府就出台多项房产限购政策，张某的二手房买卖生意逐渐惨淡，高息支付负担越来越重。

2018年6月后，为借新还旧和支付高息，手头紧张的张某开始采用虚构、隐瞒房产交易事实的手段对多位金主大肆实施诈骗：使用伪造的不动产权证书，骗取事主信任，多次、大额借款；虚构、隐瞒房产交易事实，一是将2016年、2017年已卖出的房产虚假列为合伙项目，继续行骗；二是虽然存在真实的房产交易，但投资后，她隐瞒相关房产已卖事实，将卖房款转作他用；三是以同一处房产为名，向不同事主借款，钱款到账后未用于交易目标房产；三是编造虚假的存量房买卖合同；四是名为借款，实则偿债，所借款项大部分用于归还高息，未实际用于房屋交易使用。

截至2019年4月，因张某未能按期支付多位金主利息，终致案发。初步侦查认为，本案涉案金额高达近两亿余元，涉及二手房产约上百处，被骗事主近30名，单个事主实损金额最高的接近6000万元。

房产中介也介入其中

据张某供述，其常年与国内知名房屋中介公司合作，由房屋中介公司向其提供大量二手房房源信息，其向房屋中介公司支付大额代理费。张某为何甘愿将丰厚的利润与中介机构分享？

原来，张某想得很明白：这么做，一来自己可以从中介公司获取二手房房源信息，掌握较多房产资源，以便囤积居奇，加价转卖，同时，有了正规中介公司人员的参与，还能提高买卖双方乃至金主对自己的信任度。

据张某本人供述以及部分事主陈述，正是基于张某在交易过程中提供了正规房屋中介公司的制式的房屋买卖合同以及《不动产权证书》（经鉴定，系伪造证书），以证实自己二手房买卖交易的真实性，以及对事主借款提供伪造抵押证书（即其找人制作的伪造不动产权证书），事主才对张某的二手房生意深信不疑。

多位事主举报，部分房屋中介人员为张某的诈骗行为打掩护，为虎作伥。虽然现有证据尚不足以证明中介人员与张某构成诈骗共犯，但检察机关办案组已将相关线索列入退补提纲，要求侦查机关严查彻查，依法处置。同时，检察机关并没有止于就案办案，北京市检察院第二分院第一检察部主任王志琴表示，该院将针对加强对房屋中介机构的监管及房屋中介人员的管理制发检察建议，“打击个人的犯罪行为只是对社会的警醒，要促进营造良好的市场环境，还需要更多的监管和约束”。

因为张某许诺的高额利息，再加上前期张某能够兑付许诺的利息，部分事主不惜以个人房产作抵押，从银行或小额贷款公司贷款来借钱给张某。张某本人也从小额贷款公司贷款上千万元，后因无法还款，深陷民事诉讼纠纷。整个过程中，小额贷款公司的低门槛贷款行为，为张某提供了源源不断的现金流。

记者了解到，因为无法按期还款，无论是“南城房姐”张某，还是部分最终以房抵债的事主，都遭受过非法限制人身自由、言语恐吓等情况。在案件办理过程中，由于张某及其家人名下三套房产均被相关法院查封，其名下所有银行账户余额共计不足十万元，事主大多血本无归。

“在依法整治非法放贷犯罪活动的同时，还要进一步规范民间借贷行为，检察机关提醒广大市民，在投资的时候一定得擦亮双眼、理性投资。”承办案件的北京市检察院第二分院第一检察部检察官陆昊说。

从狡辩到认罪认罚

“我们这是普通的借贷啊！”在审查逮捕阶段，张某刚开始辩称自己与事主之间是普通民事借贷行为，并不存在诈骗的主观故意。据了解，公安机关于今年1月16日向检察机关移送审查起诉，审查起诉期间正好遭遇疫情，无论是外调取证，还是讯问犯罪嫌疑人和询问被害人，都遇到了无法正常开展工作的困难。

7月13日，北京市检察院第二分院对以从事二手房交易需要资金为由实施诈骗的被告人张某以涉嫌诈骗罪提起公诉。办案组仔细梳理全案证据，及时开展讯问、询问工作，结合两次退补重报补充的新证据。据了解，该案涉及20余名被骗事主，涉及二手房房产百余处，移送起诉时卷宗38册，退补期间引导侦查，二次补充侦查重报，新增补查卷宗81册，卷宗材料总页数高达两万余页。

检察院最终认定张某涉嫌诈骗被害人7名、犯罪金额1.1亿余元。

“该案暴露出，在多重限购政策之下，仍有个别人员觊觎北京房屋买卖交易市场背后的巨大利润，竭力钻营政策漏洞，妄图操控二手房源，谋求高额利润，我们需要多措并举来确保‘房住不炒’。这起案子，也很典型地体现出了北京房屋交易中的一些问题。”陆昊接受采访时说。

在大量客观证据面前，张某供认，2018年二手房交易行为不景气，她于2018年6月向事主提出了可使事主收益更高的合伙模式，所得钱款多用于借新还旧或支付高息，真实存在的二手房交易所占比例较小。

随后，办案组向张某详细讲解了认罪认罚的制度规定，并联系其辩护人转达了家人对其的关怀和希望，张某最终表示自愿认罪认罚。但由于其骗来的钱款用于借新还旧或支付高息，未能对事主进行任何赔偿，也未能与事主达成谅解，因此检察机关承办人向法院提出建议判处其无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产的量刑建议。对此，张某也表示接受，并表示要积极接受改造。据了解，张某被起诉后，检察机关又追加起诉了四起犯罪事实，增加了近1千万的犯罪金额。

11月24日，本案在北京市第二中级法院开庭审理，截至发稿，本案尚未判决。

栏目主编：秦红 文字编辑：程沛 题图