[阅读]观点讯息:凤岗民事借贷纠纷哪家律所好,凤岗律师所

为了多角度、多方位了解小产权房的现状及动态，更好地探讨其未来的出路。在对民众进行了问卷调查、对业主进行访谈、与房管站进行访谈之后。2018年8月23日，研法致思团队来到广东文厚律师事务所，就所研究的课题“小产权房的现状及法律解决途径”与张律师进行访谈。以下为访谈内容的概要：

问：东莞地区的小产权房现状是怎样的？

答：据了解，整个珠三角地区各个市区都存在数量不一的小产权房。目前深圳地区最为严重，其小产权房在房产中占比高达60%-70%。而在东莞地区，小产权房的保有量也很大，约占房产总量五六成。在凤岗镇内也存在挺多小产权房的，比如律所附近。不过大多都是已经建好，并有住户入住多年的。

国家政策明令禁止建造小产权房，但部分房产商受利益驱动而顶风作案，依然在违法建造小产权房。政府的态度是发现一处新建小产权房就查处一处小产权房，不让小产权房现象继续蔓延。离凤岗沃尔玛50米左右有一处刚刚被查出的在建小产权房，城管已经拉了封条，应该不久就进行拆除。

问：小产权房大概是在什么开始出现，发展情况是怎样的？

答：在东莞地区，大约是在近5年开始大批量出现的。因为商品房房价高，一般中低收入的消费者无力如愿购买商品房。而小产权房以其低廉的价格而备受消费者的青睐。近几年来，房地产开发商在打国家政策的“擦边球”，钻法律的空子，规避法律的规范，利用集体土地的报建手续不完善来进行小产权房的报建。在后期开发商私自把该房卖给购房者，形成了事实上的房产流通。

“购销两旺”可以说是前几年小产权房市场的基调，不过随着政府打击力度的加大，现在小产权房建造情况得到了一定程度的遏制。最近已经很少听说有新建的小产权房楼盘了。

问：有没有接触过小产权房的诉讼？

答：小产权房诉讼这个目前还没有接触到。因为小产权房有其存在的群众基础，房产商也是利用该需求进行牟利的，大多数情况下双方都是在自愿的前提下对小产权房进行交易的。而且大部分小产权房业主的房没有被拆除，不涉及较大的利益冲突。

我们处理的与小产权房相关联的业务大多数是小产权房的见证。小产权房的见证就是小产权房消费者知晓小产权房不受法律保护的情况下，做出的维护自己权益的行为。

问：小产权房买卖合同的法律效力如何？

答：从严格法律意义上来讲，小产权房买卖合同是无效的。二审最近就有一个判决，确认小产权房买卖合同无效。

小产权房涉及集体土地以及个别地区的政策，村规民约等。集体土地上的房屋是可以在本集体，即本村村民间进行流转，但不能与村外人口进行流转买卖。

问：消费者购买小产权房的原因是什么？

答：商品房贵，中低层收入者没办法买得起商品房，而小产权房的出现则是满足了他们的住房需求。因为大多数民众，特别是外来务工者，不希望长期进行租房住，更愿意拥有自己的房产，可以早日在这里安下家，谋求心理上的稳定。

这种情况下，在明知有风险的情况下，他们也愿意买这种房。政府综合考虑维稳等方面，不会轻易对已出售，并已有民众入住的小产权房进行强拆。

问：如果真有小产权房意向者需要购买小产权房，如何做才能规避其中的风险？

答：一般不建议购买小产权房。实在要购买的话，就建议先了解清楚小产权房的潜在的面临强拆风险；再有就是了解房产商的资质，在面临强拆时，是否具备赔偿能力等。尽管目前没有接触到这种纠纷，但是这种强拆引起纠纷的风险还是存在的。强拆之后就会涉及向卖家索赔。

尽管没有房产证，但小产权房也存在着流转现象，不过是私下的流转。就是你情我愿，你流转，你给钱，我给房。小产权房购房者知道有风险，但很多民众由于商品房价格高，与理想中的价格相差较远。所以愿意冒着风险使用这种房。

感谢广东文厚律师事务所对我们调研活动的支持，感谢张律师接受我们的访谈。

在与张律师访谈之后，我们发现，尽管小产权房是一个违法的存在，但它拥有的民众基础的数量之大令我们感到惊讶。当下国家并没有对已售的小产权房采取更为强硬的措施，虽有“法不责众”一说，但购买的小产权房并不受法律保护，其潜在的风险仍是不容忽视的。