关注揭秘介绍:限售房屋借贷纠纷案例分析,限售房可以贷款吗
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钱江晚报·小时新闻记者 徐叔竞
最近，阿里拍卖平台上，一套大华西溪风情观止52幢2单元302室的洋房法拍房，吸引了不少人的关注。这套即将于下周一开拍的房子，身上有个不同寻常的“标签”——它是杭州首批官方认定的热点楼盘之一，也就是说，这是一套“限售房”。
根据杭州去年出台的“9.4”房产新政，对于热点商品住房项目，加大对无房家庭房源倾斜比例，房源倾斜比例达到80%的商品房项目，无房家庭以优先购买方式取得的住房，自买卖合同网前备案之日起5年内不得上市交易。
在“9.4”新政后，杭州一大批楼盘集中领出预售证，其中第一批仅限无房家庭和人才无房家庭参与摇号的6个热点楼盘中，就包括大华西溪风情观止。当时，观止推出49幢~53幢共269套房源，主力户型118~166m²，备案均价33171元/m²。这批房源吸引了27个人才报名、369个无房家庭报名，中签率约68%。
作为热点楼盘，当时买到观止的购房者，都属于以优先购买方式取得住房，因此这批房源都是限售5年的。
限售政策的出台，被认为是降低“打新”房源投资属性的一柄利剑。钱江晚报·小时新闻记者曾经也咨询过多家银行，大多数银行都表示，限售房不得办理抵押贷款。这意味着买入5年限售房源，相当于资金被“锁定”了5年，时间成本比较高，这也让很多炒房的杠杆资金不敢轻举妄动。
而此次观止的“限售房”流入法拍市场，是因为民间借贷纠纷。据司法裁定书显示，房主欠了别人115多万元，立案执行后也一直未履行还款义务，因此名下这套房产被拍卖。
因为是限售5年的房子，观止目前尚无房源在二手房市场出现，因此也没有可供参考的市场价。在拍卖公告中，这套建筑面积134.16m²的房子没有评估价，只有经双方当事人自愿协商议价确定的一个市场价700万元，而双方议价房子的起拍价为490万元。
这套观止法拍房，是杭州限售政策后流入法拍市场的的第一套“限售房”，这也让不少围观群众感概：这是不是相当于突破了“限售”？
此次法拍的三方辅助机构的工作人员表示，限售是区域性政策，大不过法律。不过即使竞买人拍下这套房子，要想在二手房市场转让，仍然需要在该房源首次网签满5年后才可以。
事实上，钱江晚报.小时新闻记者在杭州限售政策出来后，也曾咨询过多家法院的工作人员。根据法官们的回复，“限售房”是可以法拍的，所谓“限售”其实就是个人之间不得转让交易，而法拍是公权力对涉案房产进行处置，不受‘限售’影响。法拍是不限房源的，即便是没有产权的房子，法院也可以依法拍卖。
除了杭州，国内还有不少城市有限售房源的存在。其中，长沙作为全国房产调控政策最为严厉的城市之一，所有房子须办证满4年后方可上市交易。但是在法拍市场上，长沙有大量未产证未满4年的房子，这是因为家庭遇上危机需要变现应急时，由于房子限售，只能被起诉进入到法拍市场。其中，也有一些通过虚假诉讼、虚假仲裁等非法手段人为制造的法拍房源出现，最后却天网恢恢，自己把自己玩脱了。
比如2019年，长沙岳麓区一套学区房，起拍价95万，最终在竞价157次，价格飙到了151万多。看似正常的法拍，最后却导致多人锒铛入狱。
据悉，该房源的房东吕某急着筹钱，但自己这套学区房不满四年，还不能卖。中介支招，可以通过法拍房的方式来交易。于是，房东吕某和买房人曹某私下谈好了房价124万元，并伪造了20万元的虚假债务关系。这就变成了吕某欠曹某20万，要通过法拍房来还债，由曹某来拍下房子。不料，这套法拍房开拍后一路飙升到150多万元，大大超出双方的约定价格，曹某中途放弃了竞拍。最后，曹某和房东以及中介起了纠纷。去年6月，长沙市岳麓区人民法院作出了一审宣判。吕某、曹某以及中介，犯虚假诉讼罪，都被判了刑。
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