【案例评析】田某诉某银行贵阳分行、杨某等案外人执行异议之诉纠纷案——不动产买受人物权期待权的严格认定

原创 余长智 筑城审判

关键词

执行异议之诉

不动产买受人物权期待权

实质审查

裁判要旨

案外人执行异议之诉的证据审查，需从严把握，其主要目的就是为了防止案外人与被执行人恶意串通，以规避法院的执行。就本案而言，从证据的形式要件来看，田某提交了书面的买卖合同，被执行人杨某出具的收据，及合法占有的证据能够形成形式上较为完整的证据链，具备排除强制执行的形式要件。然而，案外人执行异议之诉对证据的审查标准，不仅要审查形式要件，更要审查实质要件。

相关法条

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

案件索引

一审：贵阳市南明区人民法院(2021)黔0102民初4557号（2021年6月10日）

二审：贵阳市中级人民法院(2021)黔01民终11256号（2022年3月10日）

基本案情

原告田兴明诉称：一、请求法院不得执行位于贵州省天柱县凤城镇水东路86号房屋第四楼；二、诉讼费由被告承担。事实与理由，2013年7月22日，原告与被告杨凤竹及欧阳波签订《集资房建房出让合同》，约定原告向二人购买位于贵州省天柱县凤城镇水东路86号房屋第4楼。合同签订后，原告依约付清了购房款，并从2014年1月起入住涉案房屋。2019年，因被告重庆银行股份有限公司贵阳分行与杨凤竹有债务纠纷，法院查封了涉案房屋。原告认为涉案房屋虽登记在被告杨凤竹名下，但在法院查封前原告已与被告杨凤竹签订了合法有效的买卖合同，支付了全部购房款，房屋已实际交付原告管理使用。虽然双方未办理过户登记，但未办理过户并非原告自身原因造成的。原告认为法院对涉案房屋进行查封是错误的，损害了原告的合法权益，故向法院起诉。

被告重庆银行贵阳分行辩称，涉案房屋系登记在杨凤竹名下，根据物权法规定，不动产物权未经登记不产生法律效力，故法院对涉案房屋进行查封并无不当。原告提交的与被告杨凤竹签订的合同，被告有理由相信该合同系被执行人为规避执行与原告倒签的合同，对合同的真实性被告不予认可。同时原告也不能提供付清购房款款的相应凭据，原告对涉案房屋不享有对抗执行的权利。故对原告诉请不能同意，请法院依法驳回原告诉请。

经法院审理查明：被告黄桂江、黄再堂系被告贵州三吉公司的股东，其中被告黄桂江系公司的法定代表人。被告杨凤竹与欧阳波原系夫妻关系，双方于2009年12月11日因感情破裂，在贵州省天柱县民政局协议离婚。在双方签订的《离婚协议书》中约定，位于天柱县凤城镇水东路 86号房屋留给杨凤竹，所有权属于杨凤竹。位于贵州省天柱县凤城镇水东路 86号 8层房屋，系2005年以欧阳波的名义办理土地使用权证。2013年6月，欧阳波取得了该房屋的建设工程规划许可证。同年 7月 22曰，原告田兴明作为乙方与被告杨凤竹及欧阳波作为甲方签订《集资建房出让合同》，约定乙方向甲方购买天柱县凤城镇解放村水东路 86号房屋的第 4楼，建筑面积为147平方米。该房屋的出让价为 289800元，首付款 10000元，余款于甲方交房给乙方时全部付清。该合同由双方签字并加盖手印。杨凤竹及欧阳波还在该合同上注明“2014年1月25日付余款279800元，收款人杨凤竹、欧阳波”。2014年1月25日，杨凤竹、欧阳波还另给原告出具了《收据》一张，注明收到原告支付的4楼房款289800元等费用。2014年5月21日，被告杨凤竹取得了前述房屋的房屋所有权证。被告杨凤竹取得涉案房屋的房屋所有权证后，至今未与原告办理过户登记手续。从2014年起，原告在涉案房屋居住至今。2014年12月15日，被告杨凤竹因为被告贵州三吉公司借款提供担保，将其所有的前述房屋抵押给被告重庆银行贵阳分行，双方依法办理了抵押登记。2015年 12月17日，被告杨凤竹再次用前述房屋为被告贵州三吉公司向被告重庆银行贵阳分行借款提供担保，双方也依法办理了抵押登记。2017年，被告重庆银行贵阳分行向一审法院起诉被告黄桂江、黄再堂、杨凤竹及贵州三吉公司，请求判令被告贵州三吉通信有限公司归还其借款本金1800000元及利罚息等，被告黄桂江、黄再堂对上述债务承担连带清偿责任，并判决该行对被告杨凤竹提供的位于贵州省天柱县凤城镇水东路 86号的房屋享有抵押权。同年12月16日，一审法院作出（ 2017）黔 0102民初 8213民事判决书，判决被告贵州三吉通行有限公司归还该行借款1800000元及利息、罚息、复利等；被告贵州三吉通行有限公司支付该行律师费15000元；该行对被告杨凤竹位于贵州省天柱县凤城镇水东路 86号的房屋变卖、拍卖、折价所得价款享有优先受偿权；被告黄桂江、黄再堂对判决第一、二项承担连带还款责任。判决生效后，在案件执行过程中，一审法院于2019年7月26日依法查封了被告杨凤竹位于贵州省天柱县凤城镇水东路86号的房屋。原告知道后，遂向一审法院提出执行异议。一审法院经审查后作出（2020）黔0102执异125号执行裁定书，以本案涉及查封的房屋的所有权登记在被告杨凤竹名下，且申请执行人对涉案房屋享有优先受偿权为由，裁定驳回原告的异议请求。收到上述裁定书后，原告不服遂起诉来院，提出如前诉请。

裁判结果

南明区人民法院于2021年6月7日作出（2021）黔0102民初4557号民事判决书，判决裁定驳回原告的异议请求。宣判后，田兴明提出上诉。贵阳市中级人民法院于2022年3月9日作出（2021）黔01民终11256号民事判决书，驳回上诉，维持原判。

裁判理由

法院生效裁判认为：本案系案外人执行异议之诉纠纷，其争议的焦点为案外人是否有排除强制执行的权益。本案中，案外人田兴明不享受排除强制执行的权益，理由评析如下：

第一、就证据的认定而言，庭审中上诉人田兴明提交了其与被告杨凤竹及欧阳波于2013年7月22日签订的《集资建房出让合同》，主要内容为乙方向甲方购买天柱县凤城镇解放村水东路86号房屋的第4楼，建筑面积为147平方米。该房屋的出让价为289800元，首付款10000元，余款于甲方交房给乙方时全部付清，以证明双方当事人签订有书面的买卖合同；同时提交了付款收据以证明上诉人田兴明以付清全部购房款；电费缴纳清单，以证明上诉人田兴明占有使用该房屋。对于这些证据的审查，需从严把握，其主要目的就是为了防止案外人与被执行人恶意串通，以规避法院的执行。就本案而言，上诉人田兴明提供的证据难以排除强制执行，理由是，从证据的形式要件来看，田兴明提交了书面的买卖合同，被执行人杨凤竹出具的收据，及合法占有的证据能够形成形式上较为完整的证据链，具备排除强制执行的形式要件。然而，案外人执行异议之诉对证据的审查标准，不仅要审查形式要件，更要审查实质要件。根据民事诉讼的证据标准，在三个证据中，但对于上诉人田兴明付款的依据存在着一定的矛盾。在一审庭审中，田兴明陈述购房款采取的是现金支付的形式支付，因取款流水因时间长久不能提供，而在二审的上诉状中上诉人是以现金加银行转账的方式支付，且不能提供银行相关流水。虽然被执行人杨凤竹出具了收据，但是上诉人田兴明无法提供其他证据证明其已支付或支付完毕购房款，且在两次陈述中不能保持一致，该组证据与其他证据相结合，难以达到高度的盖然性。

第二、就未办理过户的原因而言。一般而言，对于未办理过户原因应当结合案件本身考量。主要表现为积极的向有关部门或出卖人主张的行为。本案中，首先从内容上说，根据《集资建房出让合同》的约定，杨凤竹、欧阳波不负责办理土地使用证和房屋所有权分户手续，如田兴明需要，可自行向国家有关部门申请办理，杨凤竹、欧阳波协助办理。而在庭审中，田兴明及未提供向有关国家机关申请的证明，也未提出要求杨凤竹、欧阳波协助办理的证明。其次，从时间上看，杨凤竹、欧阳波出具付款收据的时间是2014年1月25日，也是全款付清的时间；电费缴纳开户登记的时间是2014年1月9日。也就是说，田兴明在2014年1月25日前已经入住该案涉房屋，而杨凤竹到重庆银行办理他项权证的时间为2014年12月15日，在近一年的时间里，田兴明完全有时间找杨凤竹及欧阳波要求协助办理产权过户手续，但在整个案件的审查过程中，未见到田兴明提交要求被执行人协助办理过户的证据，故田兴明对于未过户存在一定的过错。

第三、就法律的适用而言，案外人执行异议之诉在司法实践中均参照适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》。首先，就本案而言，涉及到《关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十七条、第二十八条与第二十九条的法律适用问题。《关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”对于上述三个条款，第二十七条是关于案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时如何处理的规定。第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的规定，而第二十九条是房屋消费者物权期待权的规定。在过去的一段时间里，对于第二十七条与第二十八条及第二十九条的关系在司法实践中，各地法院存在不一直的认定，主要是认为第二十七条的“但法律、司法解释另有规定的除外”是否包括第二十八条及第二十九条的情形。而在最高人民法院印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要（以下简称：九民会议纪要）》（法〔2019〕254号）第126条及第127条最终做出较为详细的解释，即第二十八条不属于第二十七条中的“除外”情形，第二十九条的权利优先于第二十七条的权利。

其次，因案涉房屋被执行人杨凤竹到重庆银行办理了抵押登记，重庆银行对案涉房屋享有优先受偿权，根据《九民会议纪要》第126条之规定，田兴明作为一般的房屋买卖合同的买受人，其享有的权益，也不享受排除强制执行的权益。在庭审中，上诉人田兴明向本院出具了在其住所地，其名下不动产暂无权属情况的证明，拟证明案涉房屋为唯一一套用于居住的住房，从而符合第二十九条之规定。然而，第二十九条要求为登记在被执行的房地产开发企业名下，而该房屋是登记在被执行人杨凤竹名下，杨凤竹属于自然人，故不满足第二十九条之规定。故案外人田兴明不享有排除强制执行的权益。

第四，就法理而言，该案主要涉及到公示的效力问题。物权公示的将会产生对抗第三人的效力，及别人有理由相信这一权属状况真实、合法、有效的公信力。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”重庆银行设立了抵押登记，其公示效力就发生作用，抵押权就发生效力，而上诉人田兴明虽然占有房屋，有一定的公示效力，但其公示效力要低于抵押登记的效力，且也不属于《中华人民共和国物权法》第九条“法律另有规定的除外”情形。

案例注解

一、执行异议之诉中不动产买受人物权期待权之逃避执行的防范

《执行异议复议规定》第28条的出台，其初衷是为了实现不动产不动产买受人与申请执行人之间的利益平衡，从而使司法执行既能满足效率的需求，又能切合公平正义的价值追求。因此，司法实践在通过不动产买受人物权期待权来保障买受人的同时，不可偏废的是，应当防止《执行异议复议规定》第28条的功能被人为异化，以避免不诚信被执行人利用不动产买受人物权期待权制度恶意逃避执行，从而不当侵害申请执行人的合法权益。

在司法实践中，被执行人与案外人恶意串通逃避执行的问题实则已颇为突出与棘手，其甚至成为了最高院设计物权期待权制度时不得不慎重对待的因素。例如，最高院在拟定《执行异议复议规定》第28条之初，抵债受让人亦被涵盖进了不动产买受人物权期待权的保护范围，但是囿于实践中以物抵债的交易特性，其极易成为被执行人与案外人恶意串通逃避执行的工具，最高院才最终无奈舍弃了对抵债受让人的保护。再例如，《执行异议复议规定》第29条关于消费者物权期待权的制度设计，之所以没有将消费者的概念一般化，将之严格限制在了与房地产开发企业进行交易的消费者，最为重要的原因就是为了防止被执行人与案外人获得恶意串通逃避执行的可乘之机。个中缘由则在于，房地产开发企业的商品房销售处于严格的监管之下，不仅需要签订规范的商品房销售合同，且绝大部分均须办理网签备案登记，这基本阻绝了恶意串通逃避执行的可能性。因为根据网签备案登记的实施效果，尽管其仅为行政管理措施，但是由于其公示平台与登记信息均具有相当充分的公开性，使得网签备案登记产生了较强的实际公示效果。是故，《执行异议复议规定》第29条虽未明定公示要件，但是其语境下的交易模型实则已经内蕴了一定的公示程序，而最高院在制度设计时就已深谙此点。因而，上文对于《执行异议复议规定》第28条核心要件合法占有之判定标准的严格限定，既是为了强化合法占有的公示效果，也是为了尽可能地封闭被执行人与案外人恶意串通逃避执行的渠道。此外，对比于《查封、扣押、冻结规定》第17条，《执行异议复议规定》第28条对之的细化与修正，很大程度上亦是为了解决《查封、扣押、冻结规定》第17条因为规则的不严密性，而频繁被恶意运用逃避执行的弊病。﹝1﹞《执行异议复议规定》第28条对于书面买卖合同的强调，其主要目的之一就是为了便于执行机构甄别真实的买受人。﹝2﹞然而，不可不察的是，由于目前尚无鉴定合同确切签订时间的有效技术手段，是故不能过于依赖书面买卖合同这一单一书面证据的证明力，而应当结合对不动产合法占有的时间点、购房款的

在本案中，尽管田兴明所提供的《收据》未被证伪，但田兴明无法提供证据证明其已经支付完毕购房款，以及田兴明对于购房款

二、《执行异议复议规定》第28条、第29条与第27条的关系

第29条是关于消费者物权期待权的制度设计，该条是基于对购房者生存权的保护。在过去的一段时间里，对于《执行异议复议规定》第28条、第29条与第27条之间的关系，在理论上存在着较大的争议，且在司法实践中各地法院作出截然不同的裁判。2019年，最高人民法院印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要（以下简称：九民会议纪要）》（法〔2019〕254号），其中第126条及第127条最终做出较为详细的解释，才将第28条、第29条的适用才司法实务中形成统一的裁判，即第28条不属于第27条中的“除外”情形，第29条属于27条中的“除外”情形。然而，第29条的构成要件之一为案涉房屋必须登记在被执行的房地产开发企业名下。也就是说，该构成要件将登记在除房地产开发企业名下之外予以排除，其制度设计的考量也是避免案外人与被执行人恶意串通以规避申请执行人的执行。

然而，在司法实践中，在自然人之间，常发生买卖之后，因各种缘由，特别是出卖人认为出卖价格过低，将房屋恶意抵押给第三人，致使房屋被第三人作为申请执行人申请执行的情形，应如何认定，值得进一步思考。笔者认为，导致我国物权期待权制度出台，在于我国的房屋备案登记制度的不完善。当买受人举证证明其已支付完毕购房款的大部分或全部，且占有使用案涉房屋时，应由申请执行人举证证明其对抵押房屋已进行了初步的审查，这种审查义务最为直接的方式是，对案涉房屋进行实地调查。若未提供类似的证据，则应推论为申请执行人存在重大过失或者与被执行人之间存在恶意串通的情形，应准予排除强制执行，而非机械的套用第29条。

本案中，申请执行人重庆银行贵阳分行在庭审中提供证据证明其在办理抵押登记的时候，已委托第三方机构进行了实际的调查，在其提供的评估报告中也明确表示该房屋存在自己使用及租赁的情形，已完成了基本的审查义务，故对于案外人田兴明的诉请不予支持。