举证篇

1.什么情形下房屋买卖合同无效？

答：一般从行为能力、意思表示、具体条款（内容）等三个角度进行审查。

主要有以下7种情形：

（1）无民事行为能力人签订的合同无效；

（2）行为人与相对人以虚假的意思表示签订的合同无效；

（3）违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，但该强制性规定不导致民事法律行为无效的除外；

（4）违背公序良俗的合同无效；

（5）行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的合同无效；

（6）合同中造成对方人身损害或者故意、重大过失造成对方财产损失的免责条款无效；

（7）提供格式条款一方不合理免除或减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的格式条款无效。

2.房屋交易签订两份不同的合同，产生争议后，法院如何认定其效力？

答：房屋买卖纠纷中，有时存在“阴阳合同”的现象。两份合同中“阴合同”对内，显示当事人的真实意思表示；“阳合同”对外，往往为了贷款、避税等其他目的。

遇到此类纠纷，一般认定“阳合同”中为当事人虚假意思表示，内容无效；若双方说法不一，可通过实际履行情况、其他关联协议的约定等综合分析确立真实的合同。

需要注意的是，“阴阳合同”严重违反了我国税收管理规定，有关部门查实后，一般偷税行为有权行政处罚，数额较大或次数较多的，可能构成刑事犯罪。

3.房屋买卖合同中，出卖人对标的无权处分的，该合同是否有效？

答：按照民法典的立法精神，将债权行为和物权行为做了分离，债权行为的效力不以物权行为的效力为前提，因此，无权处分的房屋买卖合同不当然无效。对于合同相对方能否适用善意取得，实践中，人民法院一般会审查买卖合意是否为当事人的真实意思表示，并综合判断合同相对方是否为善意。真实权利人主张买受人不构成善意的，应当承担举证责任。

考量因素：

买房人购房动机；获悉房源的途径，与当事人的关系；买受人实地看房的经过；合同价格与房屋市场价值是否匹配；房款付款能力；房款的实际流向；房屋交付情况等等。

4.购买的房屋因特殊原因无法过，如何保障自己的权益？

答：可以通过预告登记、登记他项权利、增加违约条款、实际占有使用房屋、保管房屋产权证等房屋证件及购房等方式降低自身风险。待过条件达成后，一定要及时要求过。

5.产权人将房屋一房数卖，如何处理？

答：首先考虑买受人中是否存在与出卖人串通签订合同的情形，若存在，该买受人取得房屋的所有权；不存在串通的情形下，在数个买受人中，已经商品房产权过登记手续的，可以优先于其他买受人取得该房屋的所有权，其他买受人可以以合同目的不能实现而要求解除买卖合同并要求出卖人承担违约责任；若买受人均未登记手续的，以房屋买卖合同已经备案登记的买受人优先取得房屋的所有权。

其次，若买受人既未产权登记，又未合同备案的，则合法占有房屋者可以优先取得所有权。

其他情况下，若买受人未取得房屋所有权，该房屋可以在作价后按比例向买受人清偿债务。

6.房屋买卖合同中，出卖方交付的房屋存在质量问题，如何进行救济？

答：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可主张解除合同及赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人亦可主张解除合同和赔偿损失。

7.房屋买卖合同履行中，发现过期限约定不明确的，如何处理？

答：应当遵循诚实信用原则，公平协商处理。双方可就过期限达成补充协议，无法达成补充协议的，可在符合过条件时随时要求对方配合，但应当给予一定的准备时间。

8.房屋买卖合同解除条件有哪些？解除权人应当如何使用？

答：（1）协商一致解除；

（2）约定的解除条件成就；

（3）不可抗力致使合同目的不能实现；

（4）在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（5）当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行；

（6）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

符合解除条件的，合同自通知达到对方时解除；未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

9.什么情形下当事人可以适用情势变更条款解除合同？

答：（1）合同成立基础的环境发生异常变动，排除正常的商业风险如市场价格波动、消费者价值观变化等；

（2）房屋买卖合同成立后，履行完毕之前；

（3）继续履行对一方当事人损失重大，明显违反公平原则、等价有偿原则；

（4）曾经向对方提出合同的变更而不成。

提醒注意的是，情势变更原则只有在极其特殊的情况下才能适用。

10.什么情形下违约方可以行使合同解除权？

答：（1）法律上或者事实上不能履行；

（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（3）债权人在合理期限内未请求履行；

（4）上述情形致使合同目的不能实现。

考量因素：

违约方不存在恶意违约的情形；违约方继续履行合同，对其显失公平；守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。

11.一方违约后，合同相对方哪些损失不能主张赔偿

答：（1）主观推测的损失；

（2）惩罚性赔偿；

（3）明显超出实际损失的部分；

（4）因相对方原因造成的扩大损失；

（5）实际无法履行的合同部分。

12.房屋买卖的特殊情形

（1）工业用房分割出售情形：

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定过登记。

该情形违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，但对于强制性规定的类型认定，审理中应当综合考虑法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等。上述条款认定为管理性规定更为妥当，故不宜以违反法律法规强制性规定为由简单认定工业用房分割出售的情形无效。

（2）动迁安置房买卖

出卖方尚未动迁房权利登记，房屋买卖合同不违反民法典关于合同效力的相关条款的，应认定买受人享有债权。此种情形中，开发商并非合同当事人，房屋买卖合同对其并无约束力；买受人直接要求将房屋权利登记至本人名下的，法院不予支持。

（3）违法建筑物买卖

违法建筑物买卖合同无效，双方各自返还房屋及购房款。若房屋已被拆除、没收无法返回的，可根据双方当事人对房屋灭失的过错情况、当事人对房屋的使用情况来确认买受人的补偿数额。

转载自：山东高法