律师提示：银行作为专业金融机构，对于他人欲行抵押的房屋的不动产设定抵押权时，对某些他人无权抵押或是特殊种类抵押可能导致的风险应当有所预见，应通过上门查勘等方式对抵押物的存续状态和真实产权状况进行审查。对于真实权属与房产证登记不一致的房屋，若银行在有机会、有义务、也有能力对案涉房屋的实际权属情况进行核实的情况下，仅对案涉房屋的产权进行了形式上的审查，未全面细致了解抵押对象对于专业金融机构未履行审慎审查义务的，应认定存在重大过失，不能依据民法典第三百一十一条规定被认定为善意第三人，不能取得争议房屋的抵押权。

本期分享一例江苏省南京市中级人民法院作出的生效判决，供读者参考。说律，每天分享经济生活中的法律知识。如有具体案件，请私信咨询。

案情简介：

原告（被上诉人）王茂生诉称：2004年3月11日，其与被告潘天胜签订房屋买卖协议，约定潘天胜将江宁区秣陵街道殷华街367号殷巷新寓1 × ×幢4× ×室出售给其，价款为146500元，协议签订当日，其支付全部购房款，潘天胜已交付了房屋。其自2004年3月11日取得该住房后一直使用至今。2017年8月15日，潘天胜将案涉房屋以买卖之名过户至被告龚彬（系潘天胜女婿）名下，龚彬将案涉房屋抵押给被告中国建设银行股份有限公司南京江宁支行（以下简称建行江宁支行）。其认为，潘天胜和龚彬恶意串通，借房屋买卖之名，向建行江宁支行套取信贷资金，买卖合同和抵押合同均应为无效。故请求原审法院判令：（1）确认被告潘天胜与被告龚彬签订的《南京市存量房交易合同》无效；（2）确认被告龚彬与被告建行江宁支行签订的《房地产抵押合同》无效，并注销抵押登记；（3）被告承担本案诉讼费用。

法院观点：

潘天胜和龚彬在均明知房屋已经出售给王茂生的情况下签订买卖合同，且交易时间、交易过程、交易价格、房款支付明显存在诸多不合常理之处，足以认定潘天胜和龚彬存恶意串通订立虚假买卖合同并设立抵押，意图阻却潘天胜与王茂生之间买卖合同的履行，不仅有违诚信且损害了王茂生的合法权益，因此，潘天胜和龚彬之间关于案涉房屋的《南京市存量房交易合同》当属无效。

建行江宁支行作为专业的金融机构在对房屋等不动产设定抵押权时，应对不动产的权属情况进行审慎的审查，审查交易是否真实、抵押物的存续状态和真实完整的产权状况，对借款和抵押可能导致的风险应该有所预见。建行江宁支行在与龚彬签订抵押合同设定抵押时，仅对案涉房屋的产权进行了形式上的审查，在有机会、有义务、也有能力对案涉房屋的实际权属情况进行核实的情况下，未全面细致了解抵押对象，不符合建行自行制定的《加快二手房贷款业务发展的实施意见》对交易的真实性和抵押的有效性进行审查的要求，亦不符合建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布的对抵押物实地查勘并拍摄照片的规定，未履行审慎审查的义务，存在重大过失，故建行江宁支行不能被认定为善意第三人，不能取得案涉房屋的抵押权，因此建行江宁支行和龚彬应将案涉房屋的抵押予以注销。