实事专业头条:房子过户借贷纠纷,卖房还没收到房款就过户

杨律师曾经处理过这样一个案子，有个北京的老人卖房，结果签了合同还没拿到多少钱的时候，中介提出要把房子先过户给买家。

老人就不干了：“钱还没拿到呢，凭什么把房子过户给他呀？”

中介说，合同就是这么约定的，您要不履行协议，是要承担违约责任的！

老人的女儿生活在国外，卖房的事是老人自己操作的，签合同前就谈好了价钱，其它条款也没仔细看，据说中介也没详细解释，现在没收到钱就要把房子过户，老人觉得不对。于是，发生纠纷后把合同发给女儿让帮着处理。女儿看了合同，上面确实有约定要先过户，然后买家去银行办理贷款。而且更重要的是，过户后贷款到账时间合同上也没有明确的约定，所以，女儿也觉得老人被骗了，觉得不能按协议履行，找律师咨询。

这个合同的约定有没有问题？先过户才能收到全款的操作可信吗？通俗易懂说法律，请关注收藏，杨律师分析一下。

从目前操作实践来看，二手房买卖过户时间，根据付款方式的不同，大致有两种可能。

第一、全款购房的，通常是留几万元交房尾款外，交足全款然后办理过户，或者是同天办过户。
购房资金可以先进监管账户，过户后解除监管，划给卖家。这种方式对卖家来讲没有风险，操作也比较简单。

第二、贷款购房的，在交足首付，办好网签、银行批贷手续后就要过户了。
因为银行得保证自己的安全，过户后能办抵押才能正式批贷放款。

但过户后贷款发放时间，要看银行的操作了。快的话也许一两周就可以了，慢的话拖个几个月也是有可能的。影响这个这个时间的因素很多，有时也会发生意外，对此卖家要有一定心理准备。

比如刚才说的案子，如果卖房时懂这些常识。老人想先拿到钱，就应该找全款买家。

如果允许买家贷款，就要接受先过户的操作方法，但是这种情况下，卖方仍可以在合同条款上增加保障自己权益的内容。

比如，提高首付的比例；再比如约定如果过户后多长时间之内，银行的贷款没有拨付，则买方有义务自筹款项支付余款等等。

类似这种条款，如果当事人懂行，就可以在签约时提出来，调整成对自己有利的内容。但如果不懂，中介也未必会详细解释，等合同签字生效后，再觉得书面合同和自己想要的条款不一样，就有点晚了，如果因此强行毁约就面临承担责任了。这些知识了解了吗？有收获的请点赞、收藏！

本文作者：北京杨文战律师,第一届北京网络知名人士联谊会理事,微博十大影响力法律大V,北京市中盾律师事务所高级合伙人，执业二十余年。