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“巢课遇家不仅不按时支付房租，还主动要求房东免租一个月，与此同时，租客的房租却是正常上交。”近日，上海投诉维权平台上，杨浦一房东反映，长租公寓“巢课遇家”爆雷了！

该房东称，2019年11月巢客租了其在上海杨浦区营口大厦的房子，合同约定每月打租金，但从2020年2月份至今，对方没有付一分钱房租，且工作人员全部失联，联系上租客才知道巢客收了他们一年的房租和押金五万块。

经过周到君在微博、黑猫投诉等平台查找的结果来看，投诉巢课的人还不在少数，那么具体情况究竟是怎么样的呢？周到君联系了几位当事人进行了解。

房东免租金，房客照交租，巢课遇家赚起聪明钱？

当事人周女士告诉周到君，2019年7月，她将自家位于邯郸路上的一套房子挂在房屋中介出租，巢课的人员主动找上门，想要代理她的房子。

周女士所称的“巢客遇家”，全名巢客（上海）科技有限公司，是一家长租公寓。该公司为杭州巢客遇家科技有限公司上海分公司，于2019年7月在上海注册成立，其官网宣称目前已进驻杭州、上海、苏州、武汉、成都、天津六城，截止2019年9月，已累积管理 20000+房源。

“巢课最开始和我说是长租五年，租金按月付，那时候我有所顾虑，觉得巢课上海公司才刚刚成立，公司太小，万一发生纠纷很难维权！”

在几番协商之下，巢课方面同意将租期缩短至三年，租金三月一付，每年一个月的房屋免租期，而且不对周女士的房子做任何改造。

之后，周女士如期收到了6个月的房租，直到2月12号。

“我收到短信，巢课提出因为疫情原因，小区无法进入导致市场停滞，要我额外给一个月的免租期，但我和租客沟通过，租客的房租是按半年一付或者年付，巢课也根本没有给予租客任何减免政策，这时候却要免租，我觉得巢课理论上说是有钱的，因此我拒绝接受。”

于是在二月份期间，周女士不断地打电话试图联系巢课管家、联系他们的400客服，都未能打通，即使有联系上的，也都表示已经离职了，不清楚情况。可以说，整个二月份他们是失联的。“包括黑猫投诉平台，他们将我的反映转给巢课，最后也是没有下文！”

“明面上是征求免一个月租金的意见，但一点商量的余地都没有！”

同时，周女士还了解到，很多房东租金是一月一付，他们从一月份开始就没有收到钱，等了一个月，到了2月10号上海复工还是没消息。“收不到房租，房东也很痛苦，毕竟有的人也是要还贷款的，大家都在考虑，我究竟该拿这个房客怎么办？”

租客不仅没有获得减免租金“福利”，还面临被扫地出门的危机。

所以在此期间，部分房东采取协商的方式，直接同租客达成协议，通过加点钱续租，但也有的房东就采取极端手段，断水断电或者强硬要求租客搬出去！”家住杨浦区靖宇南路的米小姐就经历了已付房租却被房东强制要求搬离的遭遇。

“我是去年11月租的房子，一年房租加押金一次性付了三万九，3月8号，房东发通知说，强制让我搬出去，不搬出去就是侵占他个人财产，我那时候才知道，巢课拖欠了房东的房租还没有给，我赶紧联系巢课管家，打电话也不接，发信息也不回，我还跑到他们杨浦巢课遇家的办公地点飘英大厦去了3-4趟，也是空无一人，根本没有人出来说解决这个问题。”

米小姐觉得，房东可以赶走租客，及时止损，那她付了一年的房租钱该找谁负责？

“打110报警，警察说，这是经济纠纷，不在管辖范围里，建议我们去法院起诉，打12345投诉，只是说15个工作日回复！那时真的特别无助，疫情期间，跑去外面借房子，真的很麻烦！”

不接受解决方案，后续房租就不打！ 房东：这就是霸王条款

面对巢课的变故，一时间，众多房东和租客都沦为了受害者。有同样的遭遇的人汇聚在了一个名为“巢课房东维权群”里，这里有200多位受害者，涉及上海、武汉、天津、杭州等多个城市，而这仅仅是众多维权群之一。

群管理员邵女士表示，目前巢课是上海、武汉、天津等城市均有拖欠情况，经过他们多次沟通，巢课提出三种解决方案，一个是减免一个月房租，要么将一年的空置期提前，不然可以选择疫情过后，分期支付拖欠的房租，如果不接受方案，巢课工作人员说，三月份的房租也不给打。他们表示不接受这种霸王条款。

同意处理方案的房东出示的补充协议

当然，在这个巢课群里，也有维权成功的人，周女士告诉小树，成都巢课遇家这个事发生的比较早，他们也分享了自己的追讨经验，如果不接受巢课给出的方案，可以直接去当地总部，要求解约退钱，但前提是不能要求向巢课索赔违约金。

只要你不追究巢课责任，可以解约，否则可以选择去起诉！

3月12号，米小姐还有周女士来到了位于浦东新区张杨路560号的巢课上海总部，据巢课遇家总部所在大厦的保安说，由于疫情原因，大楼出入都有登记，目前已经有500多人来找巢课。

在巢课遇家总部，工作人员的答复是，因为疫情原因，他们也很困难，在上海收了2万多套房，但是目前只支付了400多个房东的钱款，他们也在尽力和房东协调，如果愿意接受他们给的处理方案，他们可以打钱给房东。周女士表示，“这明显是用房租来要挟房东同意他们的方案，否则，他们就让你去起诉。”

此外，周女士还向周到君提供了一个信息，巢客（上海）科技有限公司2019年12月23日，将其监事备案、企业名称、投资人以及法定代表人等信息全部变更，杭州巢客遇家科技有限公司退出投资人名单。周到君也在天眼查上发现，其杭州总公司名下巢课遇家成都分公司也已注销。

“又是将分公司剥离出来，又是注销分公司，巢课是不是出了什么问题，我担心越晚事态越严重，不想和他们搞了，还是早点把房子收回来。”

所以当周女士、米小姐表示要解约时，巢课方面显然早有准备，从已经打印好的一沓委托终止协议中，取出一份，表示如果房东租客协商一致，不追究巢课的违约责任金，他们同意解约，相应费用会在解约协议签署当天（3月12日）后的5个工作日退还。

部分房东的选择和周女士、米小姐一样选择解约，但仍有大批房东租客人在维权走流程，苦苦地找门路，也担心解约之后依旧拿不回钱。

巢客遇家“高收低租”，背后暗藏风险

在采访过程中周到君发现，巢客存在十分明显的“高收低租”的现象。

周女士表示，我的房子是按照3800元/月托管给巢客，但由于我和租客看不到对方的合同，直到出了这事，我才知道租客每月给巢客的租金仅3100元/月。

近年来，长租公寓遍地开花。为了迅速占领市场，部分长租公寓采取了“高收低租”的烧钱模式，而这么做，主要是为通过“长收短付”赚取一套房子短期的现金流。

一位长租公寓运营商透露，采取“高收低出”的长租公寓往往是以一种金融模式在运作，一方面，通过获取的现金流去扩大市场，然后获得更多的现金流；另一方面，它可能把获取的资金投资到一些高风险、高回报生意中去。

但这种依赖相当高的周转率的模式背后却藏着极大的风险，一旦房子租不出去，手头的资金链就断了，支付不起房东的租金，就可能出现倒闭或者跑路的情况。据第一财经报道，2019年，有53家长租公寓出现经营问题，资金链断裂及跑路的共有45家，被收购的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。乐伽公寓、国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等接连爆发资金链危机。

而巢课遇家杭州总部、成都等地，也在这次疫情爆发期间先后被钱江晚报、红星新闻报道拖欠房东租金的情况，并被当地房管部门约谈。

看来，巢课遇家上海的情况并非无迹可寻，那么面对众多质疑，巢课遇家方面又是如何回应的呢？

巢课遇家总部：疫情不可抗力，我们希望房东能支持我们

3月13日，周到君拨打其400全国客服热线，但始终未有人接听。3月14日，在巢课房东的帮助下，小树成功拨通了巢课杭州总部纠纷客服负责人黄女士的电话。

周到君：既然你们提前预收了房客半年或者一年的租金，为何会出现拖欠房东租金的情况？

黄女士:因为疫情这种不可抗力的原因，我们有成百上千套房子租不出去，从总量上来说，公司还是有压力的，我们希望房东能够支持谅解我们，等到缓过一两个月，3月份复工资金正常打款。

周到君:那你们是否有给房东提供解决方案？

黄女士：我们有四种方案给房东，而且这是全国统一的一个解决方案，因为房东手头上有一个月押金在他手上，所以我们就和房东沟通协商，要么能够减免一个月租金，要么把空置期提前，要么押金变租金用，要么一个月租金我们分几次给房东，当然这些都是是在协商的基础上。

周到君：据房东所说，巢课有工作人员表示，如果不接受方案，可以选择去起诉？

黄女士：这个是业务员说的，我们不可能会这么表示，如果房东不同意我们的方案，那我们还是会照付租金的，3月1号复工后，我们已经在陆陆续续给房东打款，至于解约的情况，我们会和客户沟通，违约金该不该赔，要由法院说的算，我们说的都不算。

周到君：关于上海巢课遇家变动股权、企业名称，是不是意味着巢课上海成为独立的主体，那么你们所说的方案是不是还适用？

黄女士：目前杭州也好，上海也好，我们都是用巢课遇家的牌子，也都在正常运作，至于股权变动的事，这是公司领导的决策。

长租公寓“求生术”，房东租客权益如何保障？

显然在巢课方面看来，因为疫情影响，公司正面临经营难题，但陷入困境的企业为转嫁成本，拒绝向房主支付租金的行为又是否合法呢？针对混乱的长租市场，房东租客的权益又该如何提供保障呢？

其实，早于去年12月，国家住房和城乡建设部就发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（以下简称“意见”），对租赁主体备案、平台核验、“租金贷”以及“长租短付”带来的系列乱象进行具体规划。其中值得注意的是，针对长租公寓的暴雷事件，意见表示，加强对采取“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户等。

同时，北京金诉律师事务所律师王佳红也认为，尽管受到疫情影响，但不能一刀切认定为“不可抗力”。“2003年‘非典’期间也出现了不少租赁合同纠纷，但多数法院在处理时认定为情势变更，少有认定为不可抗力情形。如果都认为是不可抗力，将无法维护商业经营的正常进行。”

也有不少行业人士认为，面临突如其来的疫情，政府、企业、房东、租客四方均应出于社会责任，在尊重商业契约精神的基础上友好协商。还有业内人士建议，政府宜考虑在疫情期间给予个人业主和租赁机构减免租金等激励措施，如个税抵扣、专项补贴等；同时要求银行允许企业还贷延期、避免抽贷断贷，新增信用贷款参照正常经营时期现金流情况授信等，从而让整个链条上的各方共担成本、共渡难关。

如今，周女士已经选择解约，米小姐也在等待着五天后能否拿到剩余还款，但仍然还有许多长租公寓房东租客奔走在维权路上，希望这场悲剧尽快过去，问题可以得到妥善的解决。