裁判要旨：“房地一体”应当理解为针对处置环节，而不能将建筑物与土地使用权理解为同一财产。因此，虽然对房地产一并处分，但应当对权利人分别进行保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定精神，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。建设工程的价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现，法律保护建设工程价款优先受偿权的主要目的是优先保护建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬，维护劳动者的合法权益，而劳动者投入到建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程占用范围内的土地使用权中。因此，上海高院和上海二中院以涉案房地产应一并处置为由，认定宝业公司享有的工程款优先受偿权及于涉案土地使用权缺乏法律依据，在对涉案房地产进行整体拍卖后，拍卖款应当由建设工程款优先受偿权人以及土地使用权抵押权人分别优先受偿。

中华人民共和国最高人民法院

执 行 裁 定 书

（2019）最高法执监470号

申诉人（利害关系人）：杭州银行股份有限公司上海虹口支行。

负责人：张俊，该行行长。

委托诉讼代理人：赖林辉，上海申骏律师事务所律师。

委托诉讼代理人：许建添，上海申骏律师事务所律师。

申请执行人：浙江宝业建设集团有限公司。

法定代表人：金吉祥，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张飞燕，上海瀚元律师事务所律师。

被执行人：上海金巢实业有限公司。

法定代表人：陈光泰。

杭州银行股份有限公司上海虹口支行（以下简称杭州银行）不服上海市高级人民法院（以下简称上海高院）（2019）沪执复29号执行裁定，向本院申诉，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

浙江宝业建设集团有限公司（以下简称宝业公司）与上海金巢实业有限公司（以下简称金巢公司）建设工程施工合同纠纷一案，上海仲裁委员会于2015年8月7日作出（2014）沪仲案字第0889号调解书，确认宝业公司与金巢公司于2014年8月28日签订的确认书作废，于2011年5月签订的《现代国际物流交易服务中心施工合同》继续履行，就继续履行事宜另行协商签订补充协议；金巢公司就系争工程分期向宝业公司支付工程款共计人民币13620万元及相应利息；宝业公司对上述工程款债权享有就系争工程拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利；金巢公司在2015年12月31日前付款金额达到7000万元以上的，宝业公司同意按照13120万元结算工程款；本协议签订后，除金巢公司按照本协议约定继续履行付款义务外，双方就该案再无其他争议等。

仲裁调解书生效后，宝业公司向上海市第二中级人民法院（以下简称上海二中院）申请执行，该院于2016年2月1日以（2016）沪02执85号案执行。执行中，该院经委托评估，确定涉案土地和在建工程的评估价总价为15300万元，起拍价为10710万元，经网拍一拍流拍。2018年9月6日，上海二中院发布第二次网拍公告，起拍价为8568万元，宝业公司以起拍价竞拍成交，并以其对金巢公司享有的工程款债权冲抵拍卖款。

杭州银行不服，向上海二中院提出执行异议称，该行对案涉土地设定抵押权，并经上海市虹口区人民法院（2017）沪0109民初18759号民事调解书予以确认，故对土地拍卖价款享有优先受偿权。宝业公司对在建工程享有优先受偿权，其优先权不包含土地使用权拍卖价款。故请求停止向宝业公司优先分配案涉土地使用权的拍卖款，该款项应分配给该行。

上海二中院查明，杭州银行与金巢公司、陈光泰金融借款纠纷一案，上海市虹口区人民法院（2017）沪0109民初18759号民事调解书确认，金巢公司应于2017年8月10日前归还杭州银行借款本金1800万元及利息等；杭州银行对涉案土地使用权予以折价，或者对拍卖、变卖所得价款优先受偿。上海市虹口区人民法院于2017年8月23日以（2017）沪0109执3329号案执行。

上海二中院认为，本案所涉的在建工程是在涉案土地上建造，无法独立存在。基于房地一体原则，二者各自的价值难以区分。故杭州银行提出的宝业公司享有的建设工程价款优先受偿权不及于涉案土地的主张不能成立。上海二中院于2019年1月17日作出（2019）沪02执异5号执行裁定，驳回杭州银行异议请求。

杭州银行不服，向上海高院申请复议，理由与异议阶段一致。

上海高院对上海二中院查明的事实予以确认。

上海高院认为，根据已经生效的仲裁调解书，金巢公司应向宝业公司支付工程款13620万元，上海二中院对案涉土地及在建工程进行网络司法拍卖，经二次拍卖，宝业公司以8568万元竞得。上海二中院上述执行行为符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，宝业公司对建设工程拍卖价款享有优先受偿权，该权利优先于杭州银行对涉案土地使用权享有的抵押权。基于房地一体原则，执行中对被执行人的房产和土地整体拍卖符合实际情况。

综上，上海高院于2019年5月15日作出（2019）沪执复29号执行裁定，驳回杭州银行的复议请求。

杭州银行不服，向本院申诉，主要理由：

（一）宝业公司对涉案在建工程享有的工程款优先受偿权不应当及于建设工程占用范围内的土地使用权。

（二）上海二中院应当制作分配方案，以便申诉人行使提出分配方案异议之诉的权利。

（三）申诉人是涉案土地使用权的抵押权人，要求优先分配土地使用权拍卖款是基于实体权利提出的异议，上海二中院应当按照案外人异议程序进行审查。综上，请求撤销上海高院复议裁定、上海二中院异议裁定，纠正执行错误。

宝业公司答辩称：

（一）杭州银行曾提出异议，主张对涉案土地享有优先受偿权，已被上海二中院（2017）沪02执异110号、上海高院（2017）沪执复40号执行裁定驳回。杭州银行本次异议请求将其列为优先债权人列入分配方案，实质和之前的异议完全相同，杭州银行就同一执行标的和行为再次提出异议的，执行法院不应受理。

（二）杭州银行主张的权利并非排除对执行标的的执行，属于执行异议，不应作为案外人异议审查。上海两级法院驳回其执行异议适用法律正确。

（三）系争建设工程优先受偿权的客体包括土地，不能明确区分土地和地上建筑物的价值，分别受偿不可能。

本院认为，本案的焦点问题是，是否应当对涉案在建工程和土地使用权的价值分别确定，并由建设工程款优先受偿权人和抵押权人分别优先受偿。

《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、一百四十七条规定，建设用地使用权转让的，附着于该土地上的建筑物、构筑物等一并处分，建筑物、构筑物等转让的，所占用范围内的建设用地使用权一并处分。

因此，即便房地分属不同权利人，在处置程序中，也应遵循一并处分的原则，以使受让人取得完整的土地使用权。本案中，上海二中院基于“房地一体”原则对涉案在建工程及占用范围内的土地使用权进行整体拍卖，符合法律规定。但根据物权法第二百条规定，“房地一体”应当理解为针对处置环节，而不能将建筑物与土地使用权理解为同一财产。

因此，虽然对房地产一并处分，但应当对权利人分别进行保护。

根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定精神，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。建设工程的价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现，法律保护建设工程价款优先受偿权的主要目的是优先保护建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬，维护劳动者的合法权益，而劳动者投入到建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程占用范围内的土地使用权中。

因此，上海高院和上海二中院以涉案房地产应一并处置为由，认定宝业公司享有的工程款优先受偿权及于涉案土地使用权缺乏法律依据，在对涉案房地产进行整体拍卖后，拍卖款应当由建设工程款优先受偿权人以及土地使用权抵押权人分别优先受偿。本案涉案房地产经过拍卖后，宝业公司以8568万元价格竞买，对于拍卖款中属于土地使用权的部分，应当由杭州银行优先受偿。鉴于该部分款项数额不清，由上海二中院重新依法确定后，由宝业公司和杭州银行分别优先受偿。

综上，上海高院复议裁定、上海二中院异议裁定适用法律有误，认定事实不清，应予撤销。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条之规定，裁定如下：

一、撤销上海市高级人民法院（2019）沪执复29号执行裁定；

二、撤销上海市第二中级人民法院（2019）沪02执异5号执行裁定；

三、本案由上海市第二中级人民法院重新审查。

审判长： 向国慧

审判员： 薛贵忠

审判员： 熊劲松

二Ｏ二Ｏ年三月二十五日

法官助理： 魏丹

书记员： 贾婧娴