[阅读]新闻速递:民商借贷纠纷法院已经判决,经济适用房借名购买协议

王文静民商事诉讼纠纷团队，专注民商事纠纷十余年，办理了大量的房地产纠纷、继承纠纷、合同纠纷、侵权纠纷等。专业功底扎实，办案经验丰富，值得信赖和托付。

一、原告蒋某诉称

原告与被告于2011年12月20日签订《协议书》，其中明确约定原告于2004年11月份出全款以被告王某名义购买位于北京市昌平区东小口镇天通北苑某号房屋。该房屋产权归原告所有。如果原告需将诉争房屋过户至自己名下，被告应积极配合原告办理过户。后原告积极全面履行了上述协议义务，现诉争房屋的产权证已经办理完毕，但是被告却迟迟不履行合同约定的义务，将诉争房屋过户至原告名下。基于上述事实，原告与被告已经形成借名买房的合同关系。现涉案房屋已经可以办理过户，被告应按照原告的要求履行合同义务。原告就此事数次与被告沟通，但是无果。故原告提起本案诉求：被告配合原告办理位于涉案房屋的过户手续，将房屋产权人变更为原告。后因诉争房屋已经被被告恶意抵押，故原告诉求变更如下：1、确认蒋某借王某名义购买的涉案房屋的行为合法有效；2、被告办理涉案房屋的抵押登记解除手续；3、原告蒋某一次性偿还涉案房屋剩余的房屋贷款。

二、被告王某辩称

我不同意原告的第一项诉求。原告虽然在购房过程中支付了一定的房款，但是本次行为是规避法律强制性规定的行为，这种行为是无效的。经济适用房是政策性保障房，提供给低收入家庭。原告不属于本市辖区内的人口，也无法证明其在购房时属于低收入家庭。规避保障性住房政策的行为可能损害国家利益，所以该行为无效。原告事实理由中认为被告恶意抵押贷款缺乏根据。在法律没有正式确认产权之前，产权属于被告。被告有权对房屋进行处分，我们认为不存在恶意抵押。从实际情况看，被告发生的借款都是为了正常经营生活需要，不存在其他别的方面恶意。贷款是办的合法手续。原告在买卖房屋过程中应该充分意识到存在非常大的风险。当风险发生后，归责于对方是不正确的。如果认定合同有效应当同时具备时间条件。时间发生在2008年4月11日之前，本案符合这个时间。但是本案诉争房屋却不具备交易条件，因为房屋上存在三份抵押，并且与第三人的借款已经到了强制执行阶段，所以本案涉案房屋不符合北京市高院关于借名买房的规定，不应该认定合同合法有效抵押手续能否解除，从客观上不取决于被告一人。要想解除抵押，需要债权人、债务人同时到场才可以办理。本案必然要征求另外两个抵押权人的意见。在没有取得另外两个自然人抵押权人意见情况下，被告自身客观上无法履行原告的第二项诉讼请求。解除银行抵押的义务应该由原告履行。

三、第三人某银行述称

我们和被告王某签订了房屋按揭贷款合同、抵押合同，放款正常收取本金和利息。现在本金和利息还没有还清，抵押权人是我们。本金和利息没有还完不可能办理解除抵押登记手续。原告的第三项诉讼请求由法院确定双方的关系，第三人代偿从形式上可以。

四、法院审理查明

原告蒋某与被告王某口头协商由原告蒋某借用被告王某的名义购买一套经济适用房。2004年10月20日，被告王某与顺天通房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定被告王某购买位于北京市昌平区东小口镇天通北苑某号房屋一套，购房总价款为379242元。合同附件五约定：“付款方式1、买受人于2004年10月20日前交付房款149242元。3、余款人民币贰拾参万元，作贰拾年银行按揭贷款。”上述合同签订同日，案外人赵某代原告蒋某支付了首付款139242元。2004年11月3日，被告王某、第三人某银行、案外人顺天通房地产开发集团有限公司签订了《房屋按揭贷款合同》。该合同约定某银行向王某提供购房贷款23万元，贷款期限为240个月。王某将诉争房屋抵押给第三人某银行。经查，全部购房贷款均由原告蒋某偿还，截止至2016年5月20日，尚有本金9598.73元未偿还完毕。原告蒋某明确表示愿意且有能力一次性偿还全部剩余贷款。

诉争房屋交付后，原告蒋某对房屋进行了装修，并办理入住手续居住至今。后北京市昌平区建设委员会颁发了诉争房屋的所有权证，登记的房屋所有权人为被告王某，房屋性质为经济适用房。2011年12月20日，原被告签订《协议书》，内容为：“以王某名义于2004年11月份购买的经济适用房(北京市昌平区东小口镇天通北苑某号)是蒋某出资购买的。房屋产权证号京房权证昌私移字第XXX号。现甲乙双方签订协议如下：1、此房产属蒋某所有。2、如蒋某放弃此房产，王某积极帮助出卖此房屋和办理各项过户手续；如王某需要此房，同样按照现市场买卖价格支付给蒋某房屋款。3、如蒋某需要将此房屋过户给自己，王某积极配合办理各项过户手续。”另查一，被告王某与案外人黎某在2015年5月8日签订《主债权及房屋抵押合同》，该合同约定王某向黎某借款150万元，还款期问3个月，并用诉争房屋作为抵押，且办理了抵押登记.2015年12月16日，被告王某又与案外人石某签订《主债权及房屋抵押合同》，该合同约定王某向石某借款20万元，还款期间一个月，并再次用诉争房屋作为抵押，且办理了抵押登记。被告王某并未在约定时间偿还完所有借款，现两名债权人已经依据公证债权文书向我院申请强制执行。本案审理过程中，原告蒋某表示其没有能力代为偿还借款以消灭抵押权。另查二，原告蒋某以家庭名义在京购房资格核验结果为初步核验通过。上述事实，有《商品房买卖合同》、《主债权及房屋抵押合同》、协议书、房屋所有权证、《房屋按掲贷款合同》、广发银行个人账户对账单、购房资格核验结果及原被告当事人庭审陈述等证据在案佐证。

五、法院判决结果

1、原告蒋某借用被告王某名义购买北京市昌平区东小口镇天通北苑某号房屋的行为合法有效。

2、原告蒋某于本判决生效之日起十日内偿还完毕北京市昌平区东小口镇天通北苑某号房屋的剩余贷款。

3、被告王某于原告蒋某偿还完毕银行贷款之日起十日内办理银行抵押登记解除手续。

4、驳回蒋某其他诉讼请求。

六、律师点评

原告蒋某与被告王某之间是借名购买经济适用房的法律关系。关于原告蒋某借名购房的行为效力问题，因诉争房屋并非是通过摇号程序取得的购房指标，且该诉争房屋的原购房合同系2008年4月11日以前签订，按北京市相关政策属于“老经济适用住房”，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此原告蒋某的行为不违反相关政策，不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。原告蒋某要求确认其借名购房行为有效的请求有事实和法律依据，因此法院予以支持了蒋某的诉求。原告蒋某要求偿还诉争房屋的剩余贷款，被告王某未有异议，第三人也不持异议，故法院予以准许。该银行贷款偿还完毕后，已经具备了解除银行抵押权的条件，被告王某有义务办理解除该项抵押权原告蒋某主张的其他两项自然人抵押权解除请求，法院认为该请求的实质意思是要求被告王某偿还借款因两自然人债权人已经通过司法程序解决借贷纠纷，与本案是不同的法律关系，故法院未支持原告蒋某要求被告王某解除该两项抵押权的请求。