权威干货速递:网络借贷合同纠纷律师,小学校文化艺术节新闻通讯稿

【案情简介】

2012年9月18日，黑龙江某文化商业广场有限公司（下称“某文化公司”）与黑龙江某通讯电子工程有限公司（下称“某通讯公司”）签订《房屋租赁合同》。主要条款：某通讯公司将其自有的座落于哈尔滨市XX区XX大街与XX路交角处1-4层商用房租赁给某文化公司。租期自2014年6月15日至2029年6月14日，共计15年。年租金为1800万元。给付租金方式和时间为先付后用的形式按半年支付，即每年6月15日前预付上半年租金900万元，每年12月14日前预付下半年租金900万元。某通讯公司为某文化公司提供开业后6个月的免租期（开业日2013年12月）。房屋交付时间为2012年9月。违约责任：如某文化公司违约，向某通讯公司支付年租金总额的日30%违约金。

而后双方发生纠纷,某通讯公司向一审法院起诉请求：1.某文化公司支付2017年6月15日至2018年12月14日期间租金2700万元。2.某文化公司支付迟延付款违约金（自2017年6月15日以1800万元为基数按月息2%的标准计算至实际给付之日止）。

一审法院哈尔滨市中级人民法院作出（2018）黑01民初1478号民事判决：一、某文化公司于判决生效之日起十日内给付某通讯公司房屋租金1890万元；二、某文化公司于判决生效之日起十日内给付某通讯公司逾期支付房屋租金违约金，以月息2%为标准（2017年6月15日至2017年12月14日拖欠的630万元租金的违约金自2017年6月15日计算至实际给付之日止；2017年12月15日至2018年6月14日期间拖欠的630万元租金的违约金，自2017年12月15日计算至实际给付之日止；2018年6月15日至2018年12月14日期间拖欠的630万元租金的违约金，自2018年6月15日计算至实际给付之日止）；三、驳回某通讯公司其他诉讼请求；案件受理费176,800元，由某文化公司负担135,200元，由某通讯公司负担41,600元。财产保全费5000元，由某文化公司负担。

在（2018）黑01民初1478号民事判决送达后，某文化公司不服一审判决，向黑龙江高级人民法院提起上诉，其上诉请求为：1.撤销一审判决第二项，改判驳回某通讯公司该项诉请。2.本案诉讼费用及实际支出费用由某通讯公司承担。二审期间，双方当事人均未举示新证据。二审查明的其他事实与前述一审判决认定的事实一致。

【代理意见】

律师代理某文化公司发表如下代理意见：

一审判决第二项对于于违约金的判决错误。本案中，双方当事人对于违约金条款的约定内容不明，不能作为违约金条款加以适用。2012年9月18日，双方签订的《房屋租赁合同》第六条第2款中约定，如某文化公司违约，某文化公司向某通讯公司支付年租金总额的日30%违约金。该条第1款约定，某通讯公司丧失租赁房屋的出租权，导致本合同被解除或提前终止的，某通讯公司应退还某文化公司已支付的、但尚未到期的租赁费用，赔偿某文化公司的全部损失（包括装修费、广告费等费用），同时向某文化公司支付以一年租赁费用为标准的违约金。该条第1款约定的是以一年租赁费用为标准的违约金，第2款约定的是年租金总额的日30%违约金，可知两个条款约定的都是定额违约金而不是计算方法与标准。对于违约责任条款约定的内容，某通讯公司对其意思表示是清楚的，且（2017）黑01民初115号案件中其主张的违约金计算标准是按人民银行同期存款利率计算的，并获得了生效判决的支持。一审判决采用民间借贷保护利息的最高标准月利2%计算违约金没有法律依据，该标准系当事人明确约定才能适用，一审判决在无法律依据的情况下扩大了适用范围。双方当事人同一租赁合同中不应出现不同的违约金计算标准，为保证司法裁判的权威性也只能沿用生效判决所确认的存款利率标准，不应适用其他标准。因为租赁费用在另案中没有确定，某文化公司不存在违约，违约金不能计付。即使计算也应当以同期存款利率计算。

【判决结果】

一、维持哈尔滨市中级人民法院（2018）黑01民初1478号民事判决主文第一项、第三项；

二、变更哈尔滨市中级人民法院（2018）黑01民初1478号民事判决主文第二项为：黑龙江某文化商业广场有限公司于本判决发生法律效力后十日内以中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%为标准，给付黑龙江某通讯电子工程有限公司逾期支付房屋租金违约金（2017年6月15日至2017年12月14日拖欠的630万元租金的违约金自2017年6月15日计算至实际给付之日止；2017年12月15日至2018年6月14日期间拖欠的630万元租金的违约金，自2017年12月15日计算至实际给付之日止；2018年6月15日至2018年12月14日期间拖欠的630万元租金的违约金，自2018年6月15日计算至实际给付之日止）；

三、驳回黑龙江某文化商业广场有限公司的其他上诉请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、二审案件受理费239,785元，由黑龙江某文化商业广场有限公司负担183,363.58元,由黑龙江某通讯电子工程有限公司负担56,421.42元。财产保全费5000元，由黑龙江某文化商业广场有限公司负担。

【裁判文书】

黑龙江高级人民法院《民事判决书》[（2019）黑民终526号]。

【案例评析】

最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条 借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。从法律法规我们可以看出，即便是借款关系，24%的保护标准是以约定为前提，但是没有约定，就不能按照24%请求利息。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，一审法院认定违约金按月利率2%计算，依据不足，高于公司的损失，二审法院将逾期违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计付。二审法院作出判决所引用的法律法规更切合本案，对于本案的固定额违约金是否成立应当探究当事人缔约的基础事实，以及合同履行的实际状况来确定。某文化公司上诉主张因另案中双方对租金有争议不应当给付违约金，即便支付也应当为固定价格或按某通讯公司在另案中的主张即同期存款利率支付违约金，该主张与双方对违约责任约定的意思表示及违约期间，惩罚目的不符。

【结语和建议】

在房屋租赁中，双方应当在合同中约定违约金，如有一方发生了违约行为，可以按照合同中的约定，向违约方请求违约金，如果双方约定不明，则会产生纠纷。并且在借款合同中，24%的保护标准是以约定为前提，如果没有约定，就不能按照24%请求利息。

相关法律知识：

房屋租赁合同违约需要支付违约金吗

需要支付违约金。发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金“低于”实际发生的损失，守约方可以起诉到法院请求增加违约金。如果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约方可以起诉到法院请求减少违约金。房屋租赁违约金也是如此。

租房合同违约金的计算根据合同的相关约定违约金来计算，定金和违约金以及损害赔偿金不能重复计算。租房合同解除后，各种违约金的计算又因情况的不同二不同。

法律上没有规定房屋租赁违约金的标准，都是房屋租赁双方自行约定违约金的数量，双方认可就可以。约定的违约金高请求减少时;必须是约定的违约金“过分”高于实际损失，也就是悬殊，比如实际损失只有一百元，但约定的违约金却有几千元。如果算“过分高于”，是法官的自由裁量范围。

房屋租赁合同的纠纷情形有很多，最常见的就是不交租金。出现租房合同违约的情况需要支付违约金，签订租房合同时明确规定违约金的数额，可以按照合同中的约定执行;没有约定违约金的，要按照法定标准执行。当事人约定合同违约金时，数额要适当，不能过高也不能过低，否则法院不会同意守约方的请求。