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律师评析：以房抵债是否有效应该视合同如何约定
福建宽达（福清）律师事务所陈纪豹主任结合以下案例做出解答：
一、甲与乙房地产公司签订了借贷合同，约定甲将200万元的借给乙公司，年利率24%，期限为一年，乙公司逾期没有偿还欠款，最终两方又签订商品房买卖合同，约定：将甲应获得的本息转为甲向乙购买200平方房子的购房款，并且去房屋产权交易中心进行备案登记。最终乙公司主张买卖合同无效能否得到支持？甲能否得到房屋？乙不能得到支持，甲可以得到房屋，因为，甲乙第二份合同约定将甲应获得的本息转为甲向乙购买200平方房子的购房款，也即第一份甲乙之间的借贷合同已经达成解除的合意，第一份借贷合同已经失效，甲取得房屋并非根据借贷合同，而是根据商品房买卖合同，本案不属于《担保法》第40条：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有，流押的情景。（仅剩一个合同）
二、甲与乙房地产公司签订了借贷合同，约定甲将200万元的借给乙公司，年利率24%，期限为一年，之后甲又与乙签订了抵押合同，约定“乙将200平方的房子抵押给甲做担保，如果乙到期不还甲可获得房屋所有权”请问到期乙不能偿还借款甲能否获得该房屋？答：根据《担保法》第40条：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有；可知本案属于流押的情况，甲不能获得房屋所有权。（两个合同）
三、 甲与乙房地产公司签订了借贷合同，约定甲将200万元的借给乙公司，年利率24%，期限为一年，之后甲又与乙签订了商品房买卖合同，约定“乙将200平方的房子抵押给甲做担保，如果乙到期不还，甲可将本息作为购房款，从而获得房屋所有权”并且进行了销售登记，请问到期乙不能偿还借款甲能否获得该房屋？答：可以得到房屋所有权，因为甲与乙签订的第二份属于商品买卖合同，是双方真实买卖商品房的意思表示，并且已然进行销售登记，而《二》中的第二份合同属于抵押合同，没有买卖的意思表示，二者之间的性质不一样，因此甲可以根据商品房买卖合同获得房屋，且不属于《担保法》第40条：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
上述案例总归就一句话：想要以房抵债合法，必须以房屋买卖合同的形式进行抵押，必须在房屋买卖合同中体现房屋买卖的意思表示，并且进行销售登记，这样才能合理的规避《物权法》第40条以及相关法律。
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