[见解]揭秘知识:民间借贷纠纷议论文,楼市去杠杆代表房价涨还是跌

一年半时间，中国楼市定调“去库存”，演变成了“楼疯”。

2016年伊始，深圳2月房价同比大涨72%，领涨全国，北京出现了46万元/平方米的天价二手学区房。

可以说，现在的一线城市的房价不是黄金时代也不是白银时代，而是翡翠时代。

相比金银这种有着固定牌价的贵金属而言，翡翠的特点是价格只有一个大致的范畴，它不是硬通货，却总是能在富豪、投资者追捧下大涨，而且最终成交价格由货主看心情决定。

链家之殇在“两会”前夕，新华社继2月29日发表《警惕一线城市房价非理性上涨》的评论后，又于3月2日发表《深圳房价持续领涨全国杠杆推手开始显现》的文章。

密度之高与批评力度之猛烈，自2014年930地产新政以来未见。

在《警惕一线城市房价非理性上涨》一文中，新华社认为一线房价飙涨是“某些开发商营销作秀和房产中介哄抬炒作，人为制造出抢房假象，导致购房者‘恐慌性’入市”，并提请地方政府需要警惕金融杠杆炒高房价。

到了第二篇议论文中，新华社更是直接点名批评深圳房价不正常上涨，痛心疾首地指出，此轮上涨的最直接原因是金融杠杆在起作用,前所未有的宽信贷、还有网络众筹等新杠杆是深圳楼价暴涨的主因。

最低的参与条件只需要1000元，即一顿饭的钱即可参与购房，按比例分享收益。

新华社记者研读一家网站的“众筹暨委托合同”发现，这是一种在发起人资金不足的情况下，通过众筹的方式凑齐房屋的首付款、月供、税费、物业费。

以此前成功募集的一个学位房为例，合同约定将在该房产购房手续完成之日起第11个月开始出售，出售收益按出资比例分配。

据悉，目前该平台已经进行了9套房产的众筹。其中位于深圳罗湖的百仕达小区一套46平方米的房屋持有4个月，出售后净赚45万元，收益率达到77%。

另一方面，披上互联网思维战衣，从2015年开始大力宣传要打造万亿O2O平台的链家，最近其金融产品被推向风口浪尖。

因两家门店因违规操作，违规放贷被消费者投诉，上海市住建委对链家进行调查，并处以链家所有橱窗广告下架，独家代理房源暂停、金融产品下架的暂时处罚结果。

链家成立14年后仅用了1年就迅速从北京区域市场拓展至全国市场，中介经纪人数量从3万增长到10万，有8个城市已经获得二手房市场份额第一。

这个事件对其高速扩张可以说是当头一棒。

每个被媒体报道的事件后，或许都隐藏着数千个没有能得到被曝光的事件，每次投诉事件后又有大量默默不投诉用户掩藏在冰山之下。

每个危机公关事件，大概都不是独立个案，而是行业灰度的曝光。

链家理财2015年年报数据显示，来自链家房产交易客户的借款达到82%，32.1%为赎楼（用于偿还银行抵押金借款，使得房屋正常交易过户）、25.1%为购房尾款（用于支付购房所需尾款，银行已经批贷，未按照时间放贷）、24.4%为购房首付（用本人或他人现有房产抵押借款用于购房）、10.6%来自抵押经营、7.8%为抵押消费。

对于这些借款的资金安全性，链家理财称其通过房产抵押、个人征信报告、房产评估等进行实现，其2015年抵押房产总价值为63.9亿，待收金额总价值为24.8亿。

表面上看，以链家为代表的地产中介通过P2P将短期资金引导到房地产行业，同时通过首付贷等方式给购房者或者炒房者提供杠杆，推动了投机资金进入房地产的热情。

但风起于青萍之末，中介不是魔术师，不能凭空缔造这些亟需通过投机来实现财富增值的需求，零首付早在2014年末已经通过地产商重现地产江湖，但也没有掀起如今这么大风波。

从股疯到楼疯

2016年的楼疯，不能不让人想起2015年的股疯。

身边的每个人都亲身经历或者听到过房价上涨带来的财富传奇，“谁谁2015年在深圳买了一套房，年头到年末涨了80%，200多万！辛辛苦苦干十年，不如早买一套房。”

而一年前，人们讨论的不是上海352套千万豪宅一天卖光，北京学区房单价46万元，而是创业板的100倍市盈率，暴风科技的37个涨停板。

2015年春，吴晓波老师曾经在暴风科技连续涨停后，写过一篇《疯了》，“这是所集体心理的理性防线被击穿后，由极度亢奋而导致的窒息性思维停滞症状”。除了恐慌心理上的相似，更类似的是背后的资本运行轨迹。

2015年上半年股市大涨，如今事后总结人们都认为其实是杠杆的作用。

2014年12月19日两融余额破万亿，A股加速上涨，截至6月18日当天两融余额升至2.27万亿，创历史峰值，上证指数也在6月初站上5000点。

当时外界的普遍看法是，政府希望借助资本市场，拉升资产价格，以达到将资金注入实体经济、创新经济，拉动GDP的目的。

随着股市6月后暴跌，可以说这个曲线救国的模式失败了。

2015年下半年除了股市暴跌，还发生了什么事呢？

有一件事值得关注，中国社科院财经战略研究院在8月初发布的中国政府资产负债表显示，截至2013年底，中国政府负债超过56万亿元，同比增长近两成。

而且从报告中可以看到，截至到2013年6月底，地方政府负有偿还责任的债务余额中，2013至2016末到期需要偿还的地方债占比约70%，2014年到2016年是地方政府债务到期偿还的高峰期。

但是2013年地方政府就开始出现还不上钱的情况了。

截至2013年6月底，地方政府负有偿还责任的债务10.9万亿元中，逾期债务1.15万亿元，逾期债务率为10.6%。

当然，报告中强调了除去应付未付款项已经其他单位和个人借款形成的逾期债务9400多亿后，逾期债务率为1.9%。

而去年的整个宏观经济情况可以从2016年3月两会期间的《政府工作报告》中一窥端倪：去年，国内生产总值达到67.7万亿元，增长6.9%。

但是这个成绩，是在我国经济总量超过60万亿元的高基数上取得的。现在国内生产总值每增长1个百分点的增量，相当于5年前1.5个百分点、10年前2.5个百分点的增量。

这个增速，是2000年后最低增速，是改革开放后第四慢增速（仅1981、1989、1990三年增速低于这个数字）。

2016预期国内生产总值增长6.5%—7%。

在卖地困难、外贸出口疲弱，制造业艰难转型，国民中的中高消费持续向海外流出的情况下，金融系统受到了考验。

而中国地方政府以政府财政收入信用，或以相应资产收益作为担保或抵押的形式存在，向银行、信托、证券、保险等机构融资的地方债，就很可能成为中国经济中的最大不稳定因素。

从2016年3月5日的《政府工作报告》中，2015年中国内地发行地方政府债券置换存量债务3.2万亿元，降低利息负担约2000亿元。

而根据中诚信国际近日发布专题研究预计， 2016-2017两年每年大约需要置换5-6万亿的规模。等于今明两年的地方债置换要比去年加倍。

而在2015年，媒体报道过不少地方政府债券发行均出现延迟，主要是因为上万亿规模的低利率、低流动性政府债难获投资者青睐，作为承销商的商业银行和地方政府展开的“利率拉锯战”正全面升级。

为了增加地方政府与银行谈判的实力，提升其抵押物的资产价格或许成了无奈一招。

于是我们看到1月新增贷款2.51万亿，创历史新高。

2月末周小川在G20上海会议期间对媒体表态：“个人住房加杠杆逻辑是对的。住房贷款应该有大力发展的阶段。个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的，有的国家占到40%-50%，中国只有百分之十几。房地产市场时冷时热，所以要进行逆周期调节。首付比例原来是30%，现在降低是有空间的。”

就像去年的股市一样，为了扶持经济，而不得不加起了楼市的杠杆。

但钱是最灵活最现实的，政府希望居民加杠杆，实现去房地产库存。但居民加杠杆，却并没有加到政府希望的方向去。

正如过去20年当中，整体而言国家资金投向比重更大是西部地区，东部地区的国家资金投向在减少，但人口却是西部地区在减少，东部地区在增加，也就是说人口往东流，资金往西流。

楼市也一样，虽然需要去库存的是三四线城市，但大部分的购房需求，却爆发在一线城市及二线重点城市。

这也是为什么从去年年底以来，特大型城市地王频出的原因所在。

楼市中嗅觉最为灵活的中介们，则迅速悟出了通过短期拆借、P2P理财等等方式，进一步放大恐慌心态下抢着入市的投机需求。

就像去年的股市配资平台一样，他们通过场外配资为市场添了最热的一把火，同时也等于加上了最后一捆压倒平衡的稻草。

一年前，全通教育500元／股；一年后，深圳豪宅公寓成交量同比大涨13倍，成交均价10.3万元/平方米。中国的房地产市场，一直是政府、开发商、购房者三者之间的互动关系。股市可能会很快崩盘，但楼市泡沫消逝的速度远远慢于股市。

在稳增长的背景下，中国央行已经开启了宽松周期，一年半的时间中六次降息和六次降准。而且周小川明确表态今年的货币政策是“稳健略偏宽松”。

如果市场继续充满流动性，中国的地区间发展始终不平衡，地方债始终亚历山大，那么某些城市的房地产热就一直会是中国特有的“货币现象”。

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