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——牡丹江市芙蓉市场综合楼纠纷乱象调查

核心提示:黑龙江省牡丹江市东安区芙蓉市场综合楼房地产项目，已成为当地有名的问题楼盘，该楼盘以新疆华瀛房地产开发有限公司牡丹江分公司(以下简称“华瀛牡丹江分公司”)名义开发。

黑龙江省牡丹江市东安区芙蓉市场综合楼房地产项目，已成为当地有名的问题楼盘，该楼盘以新疆华瀛房地产开发有限公司牡丹江分公司(以下简称“华瀛牡丹江分公司”)名义开发。

前不久，被卷入楼盘纠纷的购房人向本社反映称，此楼盘开发建设以来，诸多问题让人触目惊心——楼盘完工后已投入使用多年，但至今没有通过竣工验收，众多业主无法办理产权证;一名购房居民甚至欲跳楼讨说法，引起当地媒体关注，最后不了了之;当地职能部门多发放60本商品房买卖合同，以致一房两卖，合同至今未能收回;数十位居民的数千万元因该楼盘纠纷血本无归;华瀛牡丹江分公司频频采取扰乱商户经营等手段收房收租;向华瀛牡丹江分公司主张项目开发承包权的人被两次判刑; 该楼盘各种纠纷引发的报警达数十起......

这到底是一起怎样的房产开发销售纠纷?纠纷多年未解决的背后是否隐藏什么问题?4月至5月，记者赴牡丹江调查采访。

购房者欲跳楼引媒体关注

芙蓉市场综合楼又名1728片综合楼，占地2000余平方米，建筑面积19700平方米，一楼到三楼是商服房，四楼以上是平面呈“L”形的住宅，最高16层。

2010年，黑龙江省电视台和黑龙江晨报先后报道了当地市民赵淑香欲跳楼轻生事件。

黑龙江晨报2010年8月17日刊发的报道

据黑龙江晨报2010年8月17日报道，跳楼女子赵淑香于2004年通过管凤林购买了1728片综合楼两套门市房。赵淑香回忆，购买门市房时，她看到房产公司法人代表是孙某萍而不是管凤林，便提出疑问，但管凤林拿出了一份委托书，委托书上写着:“现委托管凤林同志为牡丹江1728片街坊改造工程项目经理，负责该项目的开发、房屋销售工作。”委托人为孙某萍。看到委托书后，赵才放心地将80余万元购房款交给管凤林，并签订商品房买卖合同。2005年，赵淑香进户并将门市房出租。可是到了2009年，赵淑香突然接到牡丹江市东安区人民法院的传票，告之其已被华瀛牡丹江分公司起诉，称管凤林无权出售该楼，要求收回其购买的两套门市房。赵淑香等人应诉后得知，华瀛牡丹江分公司法人代表孙某萍把他们起诉了，诉称当年管凤林卖房的行为是无权代理行为，并要求他们尽快腾房。东安区法院支持了孙某萍的诉讼请求。一纸判决，让居民们的购房合同成了一纸空文。

媒体报道后，孙某萍暂时停止了收房行动。但此后，赵淑香等人被从自己购买的门市房内清出去了。

管凤林讲述纠纷经过

管凤林在接受记者采访时，回想起当年的牢狱之灾，眼圈泛红

5月10日，管凤林向记者讲述了参与该楼盘开发的经过:“2002年9月，经人介绍我认识了孙某萍的哥哥孙某军，后洽谈1728片综合楼项目开发事宜。孙某军拿着孙某萍的授权书，代表孙某萍，以400万元价格将该项目转让给我开发，并签订承包协议，我转给孙某萍400万元。(后来我被刑事拘留期间，承包协议被孙某萍带人撬开我办公室门拿走了，有多名证人可以证实。)孙某军带着华瀛牡丹江分公司的章，和我一起办理了建设手续。我挂靠到牡丹江市华联建筑安装工程公司施工，以该公司名义与华瀛牡丹江分公司签订了施工合同。2004年，楼建好后，我用一到三楼的商服房办理了芙蓉农贸市场有限公司的营业执照，当12月25日正式开业。2006年年底，孙某萍找到我，说我必须和她办一个华瀛牡丹江分公司以房抵给施工单位施工款的手续，才能办理竣工手续，我就签了字。”此后，双方产生矛盾。

2008年4月14日，东安区法院下达刑事判决书，判决管凤林犯伪造公司印章罪，处有期徒刑一年。2009年8月17日，东安区法院再次下达刑事判决书，判决管凤林犯非法吸收公众存款罪，处有期徒刑五年，并处罚金20万元。

管凤林说，2007年4月27日，东安公安分局找到他，问华瀛牡丹江分公司的章和1728片综合楼项目部的章为什么是他私刻的。管告诉办案人员，是孙某军同意刻的，“我当时不懂法，不知道需要办理公章备案手续”。为了开发建设楼盘，他用孙某军所说的这个私刻的章，办理了华瀛牡丹江分公司的税务登记和缴纳后期的各种税款、16层大楼的图纸设计、热网配套等，并向孙某萍公司转款400万元。

“关于我向朋友们借钱搞项目开发，是因为2003年爆发的非典导致各种材料和人工费都涨价了，项目预算高了不少，不得已我只好赊材料、向朋友借款、欠人工费，不算利息加起来就1000多万元。我用15户门市房和大厅，给债权人房屋买卖手续作抵押。借给我钱这二三十人都是朋友，没有陌生人。”

对于这两个罪名，管凤林认为，章的使用是华瀛牡丹江分公司认可的。搞项目开发是通过熟人借的钱，不是特定的公众。”

房产使用多年被收走

居民又是如何失掉已经拥有并使用多年的房产呢?

2019年4月15日上午，购房人唐振芹告诉记者，她与赵淑香等5位居民从管凤林手中购买的1728片综合楼一层9套门市房，于2012年被孙某萍收走。

华瀛牡丹江分公司还起诉要求刘娟、温国军、陈德森等人迁出所占有的房屋，2009年9月2日起诉莲花公司在1728片综合楼的90户购房人，要求迁出房屋。

对于涉及1728片综合楼的纠纷案件，法院共审理了4起。牡丹江市中级人民法院终审认定，管凤林对涉诉房屋不享有物权且未经所有权人授权，故其无权处分涉诉房屋。另外，即使管凤林享有对涉诉房屋的销售权，其应以合法的手续履行销售行为，而本案中管凤林以私刻的公章签订合同的销售行为，在未经华瀛牡丹江分公司追认的情况下，对华瀛牡丹江分公司不发生法律效力。

为此，购房人刘娟、温国军、陈德森向黑龙江省高级人民法院申请再审。此后，三人的再审申请被驳回。

华瀛牡丹江分公司依照判决申请执行，收回了1728片综合楼一到三楼的房产。

购房人告诉记者:“2003年11月，牡丹江市房产管理局向管凤林发放了110套商品房买卖合同。2010年2月，牡丹江时任副市长让房地局又给了孙某萍60套商品房买卖合同，出现了一房两卖，给我们购房者造成了严重伤害。”

2019年5月10日上午，在接受采访时，牡丹江市房产管理局(刚并入市住建局)市场科原科长表示: “当时，局长把我叫到办公室，孙某萍也在场。局长说，孙某萍手里有法院的胜诉判决，房子是华瀛牡丹江分公司的，可以卖，便让我给孙某萍拿60份商品房销售合同。后来，由于购房居民到市里反映问题，2012年9月10日，经房产管理局第八次局长办公会议研究，局里决定收回这60套合同。我和一房多售工作组组长李某学向孙某萍发放了责令其退回合同的通知并多次催促其交回合同，她始终不退。”

再“遇”伪造公章售房案

至此，华瀛牡丹江分公司拿回了4000多平方米的商服房。但不久后，该公司再次“遇到”了伪造公章售房案，又开始了新一轮涉及众多人利益的房产争夺战。

牡丹江市民高洁彩向记者反映:“冯某恩以2000万元的价格，把他们夫妇从华瀛牡丹江分公司购买的4700多平方米商服房转卖给我。我与冯某恩夫妇及华瀛牡丹江分公司签订了转让合同。拿到房产后，我接手收取一楼门市房的租金，并将二楼和三楼房产出租。让人没想到的是，华瀛牡丹江分公司称冯某恩伪造其公章，违法把华瀛牡丹江分公司房产卖给了我。如果收房成功，华瀛牡丹江分公司可以继续出售房子，而我的2000万元可就血本无归了!”

由于对方迟迟未办理产权过户手续，高洁彩以冯某恩夫妇为被告，以华瀛牡丹江分公司为第三人,向牡丹江市中院提起诉讼。2015年8月26日，法院作出民事调解:一是高洁彩与被告冯某恩夫妇签订的三份房屋买卖合同没有异议，合同真实有效，双方自愿履行;二是被告及第三人华瀛牡丹江分公司在15日内协助高洁彩办理房屋过户手续。

高洁彩待民事调解书生效后，向牡丹江市中院申请强制执行。法院于2015年11月10日作出(2015)牡法执字第123号执行裁定书(以下简称“第123号执行裁定书”)，裁定依据民事调解书，将登记在华瀛牡丹江分公司名下被执行人冯某恩夫妇所有的1728片综合楼房产变更至申请执行人高洁彩名下。

2018年3月7日, 华瀛牡丹江分公司向牡丹江市中院递交申诉书，以其未将1728片综合楼一层014、024、034号房屋出卖给冯某恩夫妇，也未同意冯某恩夫妇将上述房屋转让给高洁彩为由,请求法院撤销民事调解书,同时又向牡丹江市中院提出执行异议，请求依法撤销第123号执行裁定书。

2018年5月31日,牡丹江市中院作出(2018)黑10执异29号执行裁定书,以第123号执行裁定书中执行标的物与本案依据民事调解书所确认的执行标的物不一致为由,撤销第123号执行裁定书。

对此，高洁彩向黑龙江省高级人民法院提出复议。该院认为，第三人华瀛牡丹江分公司提出的“牡丹江市中院所作民事调解书不真实”,不属于执行异议审查范围,应当通过审判监督程序解决;“牡丹江市中院所作执行裁定书认为华瀛牡丹江分公司异议理由成立”，缺乏事实和法律依据，故裁定撤销(2018)黑10执异29号执行裁定书。至此，民事调解书仍有效力。

此后，华瀛牡丹江分公司报案称冯某恩伪造其印章并非法出售其房产。很快，冯“落入法网”。

走上强收房产之路

清真小来顺炭火锅饭店的防火通道门被孙某萍派人焊死

高洁彩认为，既然民事调解书合法有效，她就有权继续出租房产，并要求华瀛牡丹江分公司配合办理房产过户登记手续;华瀛牡丹江分公司无权强收房产，更无权收取商户的房租。“然而，华瀛牡丹江分公司却频频采取非正常手段强收房产，强收租金。我和众多租户利益严重受损，报警数十次，但仍无法制止骚扰。”

遭到侵害的商户接受记者采访时这样诉说:

市民李庆林、田海英夫妇租用1728片综合楼一楼和二楼的400平方米商服房，开了清真小来顺炭火锅饭店。田海英说:“我家由2016年每天营业额高达七八千元，变成现在日营业额仅几百元。”

柏瑞迪斯牛排海鲜自助烤肉店租用1728片综合楼二楼。烤肉店老板不同意向华瀛牡丹江分公司交纳房租后，经常有人到门店捣乱，门店生意一落千丈，最后不得不关门停业。

乐购生鲜超市租用1728片综合楼一楼。超市经营者目睹了其他租房者的悲惨遭遇，决定交钱免事。这样，每年40万元的房租，便落到了华瀛牡丹江分公司手中。

牡丹江盛大文化艺术学校租用1728片综合楼三楼办学。华瀛牡丹江分公司的连续扰乱，使学校被逼关停。

柏瑞迪斯牛排海鲜自助烤肉店已关门数日

公安局已着手调查

盛大文化艺术学校等多家单位反映的上述问题是否属实?记者来到东安公安分局采访。

东安公安分局请记者到牡丹江市公安局了解情况。记者把群众反映民警出警不作为和群众遇到的问题反映给了市公安局的接待人员。

4月17日中午，牡丹江市公安局告知记者，该局已经由常务副局长带领警务督察等多个部门工作人员对群众反映的问题展开全面调查，将及时向记者反馈调查结果。

4月23日上午，记者收到了牡丹江市公安局《关于反映1728片综合楼部分房产产权纠纷民警出警“不作为”问题的情况说明》(以下简称《情况说明》):双方(孙某萍、高洁彩)均声称该处房产归自己所有。为争夺房屋实际控制权，孙某萍指使有关人员封堵房屋、安门上锁、用车堵门，找承租经营者收房。高洁彩一方带人进行对抗，其间伴随多次报警、重复报警，民警每次接警后都及时赶到现场，严厉警告双方，控制现场矛盾升级，并多次依法警示双方须通过法律途径解决纠纷。

《情况说明》还称:“盛大文化艺术学校2015年7月至2018年6月在1728片综合楼三楼经营。该校被断电的问题确实存在。2018年6月14日，孙某萍在盛大文化艺术学校醒目处张贴多张断电通知;6月19日，孙某萍实施了断电封门行为;6月29日，盛大文化艺术学校搬走。”

高洁彩受托人郑柏岩说:“无论楼盘是管凤林承包开发的，还是孙某萍直接开发的，真正购房者的合法权益都应当受到保护。至于虽然手里有购房合同，但真实法律关系是借贷关系的受害人，他们由于管凤林的表见代理获得了抵押权，而不能直接获得房屋产权，其款项应从房屋拍卖或销售款中优先受偿。”

5月10日，记者获悉牡丹江市中院4月24日又下达一份执行裁定书:“本院在执行高洁彩与冯某恩夫妇、华瀛牡丹江分公司房屋买卖纠纷一案中，因执行依据不明确，需进一步审查确定，本案应中止执行。”

郑柏岩认为，这只能暂时中止办理过户手续，否认不了已生效民事调解书的效力。

5月10日下午，记者再次来到牡丹江市公安局，希望协调东安公安分局接受采访，请东安公安分局协助联系孙某萍，并将采访问题交予市公安局。发稿前，记者被告知公安局无法协助联系孙某萍。

这起涉及数十位市民数千万元利益的楼盘纠纷，未来会如何发展?本社将继续关注。