各位普及一下借贷纠纷抵押,在建工程抵押的法律风险

本文作者：顾晶 文章转自：iCourt法秀

我国房地产权属实行“房随地走，地随房走”的原则， 对土地进行抵押登记的，抵押权及于土地上的房产；对房产进行抵押登记的，房产抵押权及于土地，抵押权的效力及于抵押物及其从物、从权利、附着物、附和物、加工物、孳息及代位物。房产依附于土地之上，在实现抵押权即对房产进行处置时，应遵循房地两权同体的原则。

在建工程抵押实质上是期待性权益的抵押，不同于真正的物权抵押。作为抵押物的在建工程与其他抵押物的区别在于在建工程因不断施工，在抵押期间的价值及形态是不断发生变化的。因此，对于在建工程抵押，如何界定抵押物的范围，司法实践中也存在争议。

一、在建工程抵押的范围如何确定？

观点一：抵押物范围包括建设用地使用权、已建造的建筑物以及尚未建造的建筑物。

在建工程，是在一个总体设计范围内，由一个或者几个单项工程所组成，经济上实行统一核算，行政上实行统一管理的建设单位。在建工程抵押，是指以正在建造且未来一定存在的财产作为抵押物而设定的抵押。因此，在建工程的抵押实质上属于房地产期权，在建工程本身属于建设用地使用权上的添附，物权的内容因添附行为不断丰富、增加。已建造的、正在建造的以及尚未建造的建筑物不能脱离建设用地使用权单独存在，也并不具备独立的使用功能，在房地产项目整体建成前无法实现抵押权担保的功能，本身是一个不可分割的整体。因此在建工程的不可分割性使得其作为抵押物时当然地包括建设用地使用权、已建造的、正在建造的以及尚未建造的建筑物。

参考案例：浙商金汇信托股份有限公司诉浙江三联集团有限公司金融借款合同纠纷再审案（ 2018 ）最高法民再 19 号

法院认为，在建工程抵押权作为一种单独的抵押权类型，除当事人在抵押合同中另有约定外，其抵押物范围不仅包括国有建设用地使用权，还包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物。……本案中金汇信托公司的在建工程抵押权已经依法设立，该抵押权所支配的抵押物范围，应当以抵押合同约定内容作为确定权利范围的依据。申请人金汇信托公司关于其在建工程抵押权的范围除在办理抵押登记前已经出售的房屋和办理抵押登记后经其同意出售的 179 套房屋及相应的土地使用权外，应当包括金市国用（ 2014 ）第 103-02695 号《国有土地使用权证》项下的其余国有土地使用权及其上在建工程，包括未完工的部分的申请理由成立，本院予以支持。

观点二：抵押物范围仅包含抵押登记时已完工部分，对未完工部分建筑物不享有抵押权。

《民法典》第 417 条明确规定建设用地使用权抵押后，添附的建筑物不属于抵押财产。同时，从实践角度考虑，抵押权人在评估抵押物价值时，也是针对在建的建筑，不会考虑未建部分未来可能产生的价值。如果将抵押物的范围扩大到未建设部分，一方面扩大了在建工程的价值，使抵押权人获得了额外的利益；另一方面新增建筑物一般价值都比较巨大，实现抵押权时将新增建筑物纳入抵押物的范围，使得整体抵押物远超于抵押权设立时对抵押物的评估价，不符合抵押设立之初当事人的意思自治，也不利于企业通过新增建筑物抵押实现资金融通，有碍企业的经济利益。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第五十一条第二款规定“当事人以正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分。当事人按照担保合同的约定，主张抵押权的效力及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持。”即根据是否办理抵押登记确认抵押物的范围，从实践层面看，大部分登记机关也是这么操作的，即按照现状登记抵押物，要求一并提供抵押物清单以明确抵押物的范畴，如明确登记抵押的已建成物业并载明土地面积。随着工程进展，若有新增建筑物需追加抵押，再次向登记部门申请办理新增建筑物的抵押登记。

参考案例：中国长城资产管理股份有限公司海南省分公司诉海南东泰嘉华房地产开发有限公司金融借款合同纠纷上诉案（ 2018 ）最高法民终 83 号

二审认为，关于长城公司对“海的理想”项目将来新增在建工程是否享有优先受偿权的问题。长城公司与东泰公司签订的《抵押合同》第 4.3 条约定，东泰公司应于新增建筑物每增加 3000 ㎡ 层后通知长城公司办理新增建筑物抵押登记手续。根据本院查明的事实，已办理登记的在建工程抵押面积为 80661.97 ㎡。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。虽然长城公司与东泰公司对新增在建工程抵押登记有约定，但对于未办理登记的在建工程，抵押权未设立。因此，一审法院以新增在建工程未办理抵押登记为由，认定长城公司对其在拍卖、变卖后所得价款不享有优先受偿权，有事实和法律依据，本院予以维持。

实务建议：笔者认为，在建工程抵押的抵押物包含已完工部分、在规划中尚在建造部分以及尚未建造部分的建筑物。笔者建议首先要了解地区关于在建工程抵押登记政策的具体规定；其次，抵押合同需明确约定抵押期间抵押物上新增建筑物应列入抵押物范围并要求抵押人积极配合并及时办理抵押登记；若登记机构仅办理“已完工的在建工程”抵押登记，后续则应密切关注在建工程的建设情况，同时要求抵押人在新增建筑物完工时需及时通知抵押权人，并对新增建筑物及时办理抵押登记。

但需要注意的是，如果在建工程在竣工前业主方破产或者工程烂尾，则在建工程抵押物范围则仅限于已完工的建筑物。

二、在建工程占用的

建设用地使用权范围如何确定？

在建工程抵押仍适用房地两权同体原则，即在建工程抵押后，其所涉建设用地使用权亦同时抵押。民法典第 397 条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。就“建筑物占用范围内的建设用地使用权”如何确定，实践中一直是有争议的。

观点一：在建工程抵押涉及的土地包含宗地的全部范围。

我国建设用地使用权登记以宗地为基本单元，即建设用地使用权的客体为宗地，通常情况下一宗地为一个权属单位，通常一宗地为一个权利人所拥有或使用的一个地块。如一个权利人拥有或使用不相连的若干个地块时，则需将每一地块单独划分为一宗地；若一个地块权属于两个及以上的权利人且实地又无法划分它们之间的界限，则该地块为共用宗。因此，当被抵押的在建工程所在宗地上无其他建设用地使用权人及无其他权属的合法建筑物时，实现在建工程抵押权时涉及的土地即包含宗地的全部范围。

参考案例：招商银行股份有限公司武汉分行诉杨丛发等执行分配方案异议之诉上诉案（ 2018 ）鄂民终 364 号

二审法院认为，对于上述法律规定中“该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押”中的“占用范围”在本案中应如何理解问题，因方伟在以房屋办理抵押借款时，在原房屋所有权人方伟名下的房屋所有权证号为洪 42 桂 19-E 室别墅的房屋，所对应的土地使用权证洪国用 2013 私第 4867 号土地上仅只有该房屋，而无其他建筑物或附属建筑物，本案应认定涉案房屋所占用的范围为洪国用 2013 私第 4867 号土地使用证上所载明的 2020.58 ㎡ 土地。一审法院对该占用范围的认定，无事实和法律依据，导致适用法律错误，依法应予以纠正。故一审法院于 2017 年 4 月 28 日作出（ 2016 ）鄂 11 执恢 2 号执行财产分配方案，确定“招商银行武汉分行在方伟抵押担保的房屋及相对应的土地价值范围内优先受偿，其它土地及附属部分应参与执行分配，按照比例进行受偿”的分配方案不当，依法应予撤销。

观点二：建设工程抵押涉及的土地仅包含已完工部分建筑面积分摊的占用宗地面积。

房屋建筑面积计算按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 2.20 米（含 2.20 米，下同）以上的永久性建筑。按照日常生活经验，地块通常是具有可分割性的，以此作为计算建设工程占用的建设用地使用权范围的原则性前提。在实践中土地使用权证/不动产权证中登记的建筑占用面积可能与建筑物实际占用的宗地面积不一致，司法实践中一般以土地使用权证/不动产权证中登记的“建筑占地”面积为准，以此作为该建筑物在宗地上的占用范围，结合前述占用范围与宗地整体规划建筑面积之比例，认定在建工程占用的建设用地使用权面积大小以确定在建工程抵押权实现的宗地范围。

参考案例：南京银行股份有限公司热河支行与南京大汇新材料有限责任公司抵押权纠纷上诉案（ 2017 ）苏 01 民终 10801 号

本院认为，我国实行的土地利用和建设规划制度。在规划区内进行建设活动，必须遵守土地管理、自然资源和环境保护等法律、法规的规定。规划条件作为国有土地使用权出让合同的组成部分，对出让人、受让人均具有法律约束力，非经法定程序不得擅自更改。大汇新材料公司案涉地块上规划总建设面积为 9933 ㎡，虽然规划的建设物实际只建设了一部分，但是已经建设的建筑物占用范围内的土地使用面积不是该宗地块的全部。在案涉工业用地的规划条件未作变更，也未进行宗地分割处理的情况下，一审法院基于公平合理的原则并兼顾抵押人和抵押权人的利益，以抵押建筑物的面积占规划总建筑面积的比例作为分摊案涉土地权益的基本依据并无不当。南京银行热河支行主张就该宗地块的全部享有优先受偿权无事实依据，且不符合法律规定，本院不予支持。

实务建议：目前司法实践中关于如何确定在建工程占用的建设用地使用权范围尚未形成统一的裁判观点，因此此类案件常常出现同案不同判的结果。但综合来看，在确定“占用范围”时通常的考量因素有同一宗地上建筑物与土地使用权功能整体性（而不是机械分割各个建筑及配套设施所占用的宗地范围）、在建工程所在宗地的规划位置、在建工程及建设用地使用权的使用性质、开发强度等等，同时也需要结合行政登记、行政管理的可操作性以及兼顾公平与有利于保护各方利益的原则。

三、只办理了建筑物抵押登记与建设用地使用权登记中的一项，如何认定抵押物范围？

1、只办理了房屋抵押登记，未办理土地抵押登记，如何认定抵押物范围？

根据民法典第 397 条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。在房地未同时办理抵押登记时，实现抵押权时以房地一体为原则，即抵押权人对于已设立抵押权的建筑物所占用的宗地范围内的土地拍卖款享有优先受偿权，该条规定的目的是为避免房地拍卖时拍卖的买主不同而导致出现不同的权利人，并非在于使得抵押权人对于非设定抵押部分亦取得担保物权的效力。如该建筑为该宗地规划上唯一的合法建筑，则抵押权人对整块宗地拍卖款进行优先受偿；如该建筑为该宗地用途规划上的某一部分建筑物，即使其他建筑尚未建成或仍有部分宗地尚未开发，抵押权人也仅能就设立抵押权建筑物所占用的宗地范围进行优先受偿，其余地块不在抵押权人优先受偿范围之中。

参考案例 1：深圳市西丽报恩福地墓园有限公司、光大兴陇信托有限责任公司借款合同纠纷二审民事判决书( 2015 )民二终字第 393 号

一审认为，光大兴陇信托与深圳西丽公司签订的甘信计贷字[ 2011 ] 047 号《信托资金借款合同》、领锐公司与光大兴陇信托签订的甘信计保证字[ 2011 ] 011 号《信托资金保证合同》以及北京天桥公司与光大兴陇信托签订的甘信计抵字[ 2011 ] 042 号《信托资金抵押合同》系当事人之间真实意思表示，其内容符合法律规定，应确认合法有效。北京天桥公司为本案借款提供的抵押房产已办理了抵押登记手续，抵押担保具有法律效力。该抵押房产占用范围内的土地使用权虽未办理抵押登记手续，但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”故本案房产抵押的效力及于其占用范围内的土地使用权。北京天桥公司抗辩土地使用权未抵押登记，不能优先受偿的理由不能成立。

二审认为，一审判决审判认定事实清楚，适用法律正确。驳回上诉，维持原判。

参考案例 2：朱达权与中国银行股份有限公司兴化支行、高华山、兴化市临源经贸有限责任公司等案外人执行异议之诉二审民事判决书（ 2016 ）苏 12 民终 2755 号

一审认为，中行兴化支行虽然于 2012 年 12 月 11 日注销了土地使用权抵押登记，但同日领取了对该土地占用范围内的房屋抵押他项权证，按照我国现行的“房地一体”的原则，中行兴化支行对该抵押房屋占用范围内的土地使用权仍享有抵押权，中行兴化支行同样对在该土地上新砌的建筑享有抵押权。朱达权认为中行兴化支行的抵押物仅是地上建筑物，不应包括该建筑物占用范围内的土地，地上建筑物消失，则中行兴化支行的抵押权亦随之消灭，这与我国现行的“房地一体”原则相悖。况且，本案讼争房屋在一审法院（ 2013 ）泰兴民初字第 0553 号民事判决书作出前即已拆除重建，但该判决书仍认定中行兴化支行对抵押房屋包含讼争房屋的拍卖、变卖或折价款享有优先受偿权，因此朱达权系对生效判决不服，应依照审判监督程序办理。二审法院驳回上诉，维持原判。

2、只办理的建设用地使用权抵押，未办理房屋抵押，如何认定抵押物范围？

对土地上没有建筑物的土地使用权进行抵押，后续新增的建筑物不属于抵押财产的范围。抵押权实现时，为了保障“房地一致”，对房地一并折价处理，以此实现土地使用权和在建工程/房屋所有权的使用价值和交换价值。抵押权人仅可对建设用地使用权拍卖借款首先受偿，新增建筑物拍卖价款无权优先受偿。

对已有建筑物的土地只进行了土地使用权抵押登记，未对建筑物进行抵押登记，则土地使用权的抵押效力及于抵押权设立时已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完工部分，但不涉及正在建造的建筑物续建部分以及新增建筑物。

法律依据：民法典第 417 条：建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

法律依据：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第 51 条：当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院应予支持。债权人主张抵押权的效力及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持。

参考案例：中国银行股份有限公司海口龙珠支行与海南国托科技有限公司、海南美源房地产开发有限公司等金融借款合同纠纷上诉案（ 2015 ）民二终字第 269 号

中行龙珠支行还主张即使其未办理地上建筑物抵押登记，但基于其已依法办理了土地抵押登记手续，可依据物权法第一百八十二条的规定，将该土地的抵押效力及于地上建筑物。本院认为，在房地产抵押权设立的实践中，如何协调土地使用权抵押和地上建筑物之间的关系，我国物权法施行前的相关法律规定并不明确。为此，物权法第一百八十二条第一款规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”。该条第二款进一步明确规定：“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”该规定遵循了房地产交易中“房随地走”和“地随房走”的双向统一原则，其立法旨意在于重申房地一体的原则，防止引发抵押权实现时的困境，使债权人的利益受到损害。依据该规定，当事人应对土地使用权及其地上建筑物一并抵押，如果当事人未按照该条第一款规定一并抵押时，则法律直接规定“视为一并抵押”。即只要土地使用权或地上建筑物之一项办理抵押登记，即使另外一项没有办理抵押登记，亦依法推定为两者一并抵押。另外，从市场交易的风险防范角度来看，物权法已经确立了房地应一并抵押的原则，并明确规定土地或者地上建筑物未一并抵押的也视为一并抵押，参与或从事房地产抵押实践的市场主体应当知悉该规定。其在设立土地抵押权时，对该土地上的建筑物是否已设定抵押权负有注意义务，并应积极向登记机关进行查询，以避免出现风险，反之亦然。市场主体如果因未尽到上述注意义务而遭受风险，则该损失应由其自行负担。

本案中，中行龙珠支行与国托公司已就土地使用权办理了抵押登记，依法设立了抵押权，即便在土地他项权利证明书中未注明抵押物包括地上建筑物，依据物权法第一百八十二条第二款之规定，案涉地上建筑物也应视为一并抵押，该土地使用权之抵押权效力及于地上建筑物，中行龙珠支行亦应就本案享有的债权依法对案涉地上建筑物享有优先受偿权。且中行龙珠支行与国托公司在诉讼中均确认该地上建筑物未为其他债权设立抵押担保，案涉地上建筑物抵押权在未来实现时也不存在权利冲突。中行龙珠支行主张案涉地上建筑物随土地使用权一并抵押，其对案涉地上建筑物亦享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持。

实务建议：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。在实践中，因为建筑物抵押与建设用地使用权抵押的登记机关与审查权限规定不尽相同，因此常常出现建筑物与宗地分别抵押的情况，即建筑物与宗地分别抵押给不同的债权人，此种情形下必然会产生两个抵押权实现冲突的问题，在我国房地一体的原则下，应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产，按照抵押权登记先后的顺序进行债务清偿；同时登记的，则按照债权比例受偿。对抵押权人而言，需要考虑的风险是设立在先的抵押权得以完全实现的可能性较大，而设立在后的抵押权往往只能实现部分甚至可能根本无法实现，因此在建筑物和建设用地使用权分别设立抵押登记时，需要充分考虑建筑物和建设用地使用权的整体价值以及已设立抵押登记的债权，以此衡量新设立的抵押债权得以实现的可能性。

四、先办理了建设用地使用权抵押，后办理在建工程抵押，实现抵押权时如何确认受偿顺序？

建设用地使用权设立在先，抵押权人为 A，后设立在建工程抵押，抵押权人为 B。A 或 B 实现抵押权时，需将建设用地使用权与在建工程一并拍卖，就建设用地使用权的拍卖价款，A 优先受偿后剩余部分由 B 受偿；就在建工程的拍卖价款，只有 B 可以优先受偿，A 无权优先受偿。虽然在拍卖中，建筑物和所占用的建设用地使用权是一体拍卖，但建筑物价值和建设用地使用权价值在拍卖时仍是可以进行区分的。

法律依据：民法典第 417 条：建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

参考案例：中国农业银行股份有限公司霞浦县支行与霞浦县福宁大沙工业区开发有限公司、郑加兴、黄法粦等执行分配方案异议之诉二审民事判决书（ 2020 ）闽 09 民终 1058 号

……另外，主要指出的是，双方当事人对于设立国有土地使用权抵押权时，案涉土地上存在建筑物且该建筑物没有办理房产所有权证书并无异议，即该建筑物并不属于已完工工程，而属于在建工程，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，由于案涉建筑物并未办理抵押登记手续，故霞浦农业银行认为其对该建筑物享有抵押权的主张，以缺乏相应的法律依据，不应得到支持。至于本案应当适用《中华人民共和国物权法》第一百八十条还是第一百八十七条的问题，因《中华人民共和国物权法》第一百八十七条是有关在建建筑物设置抵押的特殊规定，而本案案涉建筑物正是在建建筑物，因此，一审法院适用该法条进行认定，依据充分，应当得到支持。

本院认为，根据本院（ 2015 ）宁民初字第 425 号民事判决的判决主文可以明确，霞浦农业银行享有的优先受偿的范围仅限于案涉国有土地使用权，并不包括案涉国有土地使用权上的建筑物，在该生效民事判决没有被依法撤销或改判的情况下，霞浦农业银行要求确认其对案涉国有土地使用权上的建筑物享有优先受偿权的主张，缺乏基础事实依据，不应得到支持。

五、抵押的在建工程竣工后，抵押权人未重新办理房产抵押登记，抵押权如何实现？

抵押延续，以建成物业拍卖价款优先受偿。抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。抵押人和抵押权人未按照相关规定重新办理房产抵押登记，并不必然导致抵押权消灭。因此，在土地使用权抵押和在建工程抵押并未解除，且抵押物没有灭失情况下，在建工程转现房后，在建工程抵押转为现房抵押，应视为抵押延续，具有对抗第三人的效力。反之，现房抵押后，原在建工程抵押已经被取代，实际只存在一个抵押即现房抵押，当现房抵押解除后，该房屋所对应的在建工程抵押及土地使用权抵押亦应随之解除。

参考案例 1：中国农业银行乌鲁木齐市河南路支行与新疆龙岭实业有限公司确认抵押权纠纷上诉案 ( 2007 )民二终字第 61 号

本院认为：根据《担保法》第三十六条第二款规定，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。龙岭公司在乌鲁木齐市房产登记机关办理了龙岭大厦的房产证以后，抵押人和抵押权人未按照《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定重新办理房产抵押登记，并不必然导致抵押权消灭。抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。因此，在土地使用权抵押和在建工程抵押并未解除，且抵押物没有灭失情况下，应视为抵押延续，具有对抗第三人的效力。根据《担保法》第三十三条规定，抵押人对龙岭大厦拍卖所得价款，依法享有优先受偿的权利。

参考案例 2：绍兴银行股份有限公司越城支行与茹六一、浙江广亿置业有限公司、王加兴等申请执行人执行异议之诉一审民事判决书（ 2018 ）浙 06 民初 943 号

绍兴银行于 2013 年 5 月 14 日与广亿公司签订编号为 1401 最高额抵押合同，并于 2013 年 5 月 17 日对广亿公司名下的中汇大厦在建工程办理了抵押登记，抵押期限为 2013 年 5 月 14 日起至 2015 年 12 月 31 日止。后因中汇大厦在建工程竣工并取得房屋所有权的产权证书后，绍兴银行于 2015 年 9 月 30 日与广亿公司重新签订编号为2302、09 最高额抵押合同两份，符合《房屋登记办法》第六十二条“在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记”的规定。2015 年 9 月 30 日借款金额为 9435 万元的借款借据载明：借款种类为商用物业，借款用途为用于置换广亿公司在建工程抵押贷款金额为 7635 万元，用于支付拖欠的利息，部分资金用于归还东方一脉休闲服饰有限公司的部分借款。故 2015 年的抵押借款合同实际上系对 2013 年的贷款本息重新出具借据，用新的贷款去置换 2013 年的贷款本金和利息，广亿公司对 2013 年的贷款未在实质上进行归还，两笔贷款具有延续性，绍兴银行对广亿公司的原债权并未实际得到清偿。绍兴银行在 2015 年 9 月 30 日对涉案抵押物的抵押登记是根据《房屋登记办法》的规定对 2013 年 5 月 17 日的在建工程抵押登记的一种变更登记，故抵押权成立的日期应为 2013 年 5 月 17 日。