推荐观点解读:房屋抵押借贷纠纷代理词,房屋抵押代理人
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【案情简介】
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2015年9月22日，原告奎屯某银行有限责任公司某支行与被告张某某（借款人）、被告苏某某（抵押人）签订了奎屯村银（营业部支行）最抵借字第0092《个人最高额抵押借款合同》，该合同约定：自2015年9月22日至2018年9月20日期间内，在最高限额240万元内，原、被告双方根据实际情况进行逐笔贷款业务，每笔贷款期限以《借款借据》为准，每笔贷款利率以《借款借据》为准，逾期利率加收50%，抵押物为被告苏某某名下的2套房产，房产评估价值共计400万元（其中，一套位于奎屯市XX街69-2号房产，评估价值146万元；另一套位于奎屯市XX街69-4号房产，评估价值254万元），2015年9月23日，2套房产在奎屯市房管局办理了最高额抵押登记，并取得编号为号和号《他项权证》，当日，该业务在乌苏市公证处办理了公证。
2015年9月23日，原告奎屯某银行有限责任公司某支行向被告张某某支付了借款本金240元，该笔借款到期未还。2017年11月24日，原告奎屯某银行有限责任公司某支行又向被告张某某支付了借款本金240元，用于归还第一笔借款，被告张某某、苏某某承诺抵押物仍为两套房产。2018年9月20日最高额抵押期间届满日，被告张某某未归还借款，逐成诉，原告奎屯某银行有限责任公司某支行诉请被告张某某归还借款本金2399996.3元，贷款利息541993.4元，并对被告苏某某提供的最高额抵押物行使优先权。
【代理意见】
律师作为原告代理人，发表代理意见：案涉最高额抵押借款合同系原、被告双方真实意思表示，真实合法有效，应当受到法律保护，原、被告双方应全面履行各自的义务。违约的，应当承担继续履行和赔偿责任等违约责任。被告张某某应当向原告奎屯某银行有限责任公司某支行清偿借款借款本金2399996.3元，贷款利息541993.4元，原告奎屯某银行有限责任公司某支行对被告苏某某名下的案涉最高额抵押房产具有优先受偿权。
综上，依据事实和法律，被告张某某、苏某某应当向原告奎屯某银行有限责任公司某支行承担相应的违约责任。
【判决结果】
被告张某某应当向原告奎屯某银行有限责任公司某支行归还借款本金2399996.3元，贷款利息541993.4元，原告奎屯某银行有限责任公司某支行对被告苏某某提供的最高额抵押物拥有优先受偿权。
【裁判文书】
法院认为：原、被告双方签订的最高额抵押借款合同关系成立，依法应受法律保护，原、被告双方应全面履行各自义务，违约的，应当承担违约责任。本案的争议焦点是：被告苏某某提供的案涉两套房产设定了最高额抵押，能否延续到案涉2017年11月24日原告奎屯某银行有限责任公司某支行与被告张某某签订的个人借款合同，原告奎屯某银行有限责任公司某支行对被告苏某某提供的两套房产优先受偿权是否成立。
最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权所担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使其抵押权。抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力;如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。案涉2017年11月24日原告奎屯某银行有限责任公司某支行与被告张某某签订的个人借款合同第十三条第一款约定，案涉最高额抵押合同是本合同的有效组成部分。
综上，被告张某某应当向原告奎屯某银行有限责任公司某支行归还借款本金2399996.3元，贷款利息541993.4元，原告奎屯某银行有限责任公司某支行对被告苏某某提供的最高额抵押物拥有优先受偿权。被告苏某某辩称其签订的承诺继续提供最高额抵押担保的谈话笔录是空白的，其没有提供抵押担保的意识表示，被告苏某某对其观点未提供证据证实，本院不予采纳。
【案例评析】
本案系最高额抵押借款合同纠纷案件，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十三条规定，最高额抵押权所担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使其抵押权。抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力;如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。本案争议焦点是：被告苏某某提供的案涉两套房产设定了最高额抵押，能否延续到案涉2017年11月24日原告奎屯某银行有限责任公司某支行与被告张某某签订的个人借款合同，原告奎屯某银行有限责任公司某支行对被告苏某某提供的两套房产优先受偿权是否成立。
【结语和建议】
原、被告双方签订的是最高额抵押借款合同，2018年9月20日最高额抵押期间届满日，债权特定，被告未向原告归还借款及相应利息，原告享有法律赋予的合法权益，但被告却否认最高额抵押优先权存在。此时，原告应勇敢的拿起法律武器，维护自己的合法权益，相信法律的公正。
相关法律知识：
几种特殊的“诈骗罪”
1、利用劳动合同诈骗
合同诈骗罪中的合同，是指平等主体之间的权利义务协议，合同诈骗罪中的合同不包含劳动合同、行政合同等非合同法意义上的合同，局限在身份关系之外，也在行政合同之外，同时，劳动合同由劳动合同法调整，也不在此合同之列。原因是，合同诈骗罪侵犯的是市场经济秩序，利用身份关系的合同、行政合同及劳动合同实施诈骗，侵犯的不是市场经济秩序而仅仅是他人财物所有权，因而只能定诈骗罪而非合同诈骗罪。典型案例：皮包公司通过收取保证金等方式骗取应聘人员钱财的行为。
2、利用法院裁判诈骗
此犯罪行为表现为，行为人通过虚构事实、伪造证据等方式，利用民事裁判骗取对方钱财。与一般的诈骗罪相比，该行为具有特点：意思表示不一样，一般诈骗中，受害人被假象迷惑作出错误的意思表示，而通过诉讼诈骗，受害人往往知道事情真相，被迫执行判决;被骗对象不一样，一般诈骗中，受害人与被骗人同一，而利用民事裁判诈骗中，受害人不是被骗人，收到诈骗的是审判机关。另外，利用法院裁判诈骗，与帮助伪造证据罪构成牵连关系，从一重处罚，定诈骗罪;利用法院裁判诈骗，与伪造证据罪不构成牵连，因为，在民事诉讼中，伪造证据不应当被追究刑责。
3、银行卡诈骗
银行卡包括信用卡和借记卡两种。针对信用卡，刑法专列了几种罪名;而对于借记卡，则无此殊荣。以拾得他人借记卡后冒名取钱为例，分析诈骗罪与侵占罪、信用卡诈骗罪及盗窃罪的关系显得必要：
侵占罪是指将代为保管的他人财物、遗忘物或者埋藏物非法占为己有，数额较大，拒不退还或者拒不交出的行为。显然，拾得借记卡冒名取钱不存在拒不返还时，不能构成侵占罪;另外，侵占罪要求被侵占的财物系可以直接或等同于现金而使用的自身具有一定使用价值的财物，借记卡自身只是一个标记或者一个财物载体。
信用卡诈骗罪是指以非法占有为目的，使用伪造、作废的信用卡、冒用他人信用卡，或者恶意透支、数额较大的行为。显然，利用借记卡而非信用卡，不构成信用卡诈骗。另外，刑法规定信用卡诈骗罪，主要目的在于惩治恶意透支、滥用信用卡透支功能的行为。
盗窃他人信用卡后使用的构成盗窃罪。盗窃罪主要表现在秘密窃取他人财物，盗窃信用卡并使用，符合该特点。但是，该罪与冒用他人信用卡的行为发生交叉竞合，依法定盗窃罪。问题在于盗窃他人借记卡后使用时，该行为与一般诈骗罪竞合，我们认为，应当从一重处罚，定盗窃罪。