[见解]资深发布:大朗民间借贷纠纷案例分析,民间借贷纠纷典型案例

日前，东莞市松山湖一套别墅的业主因涉2200多万元银行债务，被东莞市第二人民法院依法拍卖该别墅。在强制执行期间，住在该别墅的一名女子拿出了租期长达20年的租赁合同。经查，该别墅在租赁合同签订之前就已抵押给银行。法院认定该女子享有的租赁权不得对抗本案申请执行人享有的抵押权，责令租客搬出，并将别墅成功拍卖，上述债务全部得以清偿。

要还2200万银行巨债 别墅面临拍卖

2020年10月，东莞市第二人民法院判令东莞市某公司向东莞大朗镇某银行偿还金融借款本金1600多万元并支付利息、罚息、复利等，李女士等二人对上述全部债务承担连带清偿责任，银行对李女士名下位于松山湖的一套别墅享有抵押权，并就该抵押物拍卖款享有优先受偿权，另还有三名债务人承担部分连带清偿责任，

但判决生效后，该公司并没有主动履行。2021年1月，银行向东莞市第二人民法院申请强制执行。执行标的额高达2200多万元。

东莞市第二人民法院大朗法庭执行干警接到案件后，向各大银行、不动产登记中心、车管所、市场监督管理局等部门调查被执行人的财产情况，并冻结、查封了被执行人名下多项财产。经查，东莞市某公司早已歇业，现场并无财产可供执行，法定代表人也下落不明。

因本案执行标的金额巨大，上述查控财产远远不足以清偿本案债务，唯一突破口就是执行李女士名下的别墅。经查，该别墅还因涉及其他债务，被河南省固始县人民法院查封。

2021年8月，河南省固始县人民法院将该别墅移送东莞市第二人民法院执行。

20年租约对抗无效 租客搬走别墅成功拍卖

东莞市第二人民法院决定拍卖上述别墅。执行干警经现场调查，发现上述别墅有人居住，但未能联系上居住人员，遂在现场张贴了执行裁定书、封条及查封公告。

不久，一名周姓女子主动联系执行干警，称系李女士将别墅租给了她，并提供了一份房屋租赁合同，上面载明租赁期限长达20年。经查，该租赁合同签订日期在该房产抵押权登记之后。依照民法典有关法律规定，设立在后的租赁权不得对抗成立在先的抵押权，即依法应涤除上述租约后再对该别墅进行拍卖。

2021年12月，执行干警前往上述别墅，张贴了搬迁公告。执行干警多次向周女士释明相关法律，告知拒不搬迁可能承担的法律后果，并同时启动委托评估拍卖程序。

2022年2月，周女士感受到法院坚决执行的决心，终于搬离。

2022年4月，法院对案涉别墅公开拍卖，并以2600多万元顺利成交。加上法院执行的本案多名被执行人的存款、保单、到期债权等，案涉多名债权人共2800多万元均可清偿。

日前，本案执行款2200多万元已办妥支付手续。其他债权人的执行款划付手续也在陆续办理中。

【普法小知识】如何理解“买卖不破租赁”

法律上有“买卖不破租赁”的说法。《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”第七百二十五条规定，“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

根据上述法律规定，“买卖不破租赁”是使在后设立的所有权、抵押权等物权不得对抗在先设立的已转移占有的租赁权。本案中，案涉别墅的租赁合同签订时间是在抵押登记之后，而不是在其之前。因此，租客的租赁权不得对抗银行享有的抵押权，租客应当依法按照法院的搬迁公告要求，搬离该别墅。