[聚焦]资深资讯:租赁借贷纠纷怎么解决,二房东可以开出房租发票吗

近日，在北京工作的王江（化名）向新京报记者反映，自己和多位租客先后向北京悦安家居房地产（经纪）有限公司（简称“北京悦安公司”）承租了房屋居住，后来，这些租客发现北京悦安公司既未向部分房东支付房租，也未向部分租客退还押金，甚至有些租客还面临着被房东清退的风险。

那么，面对此类租房纠纷，房东、租客如何维权？“二房东”拖欠房租，房东能否清退租客？

事例1：

“二房东”两头拖，既未付房租，也未退押金

回忆租房的经过，王江告诉新京报记者：“2022年3月10日，我通过北京悦安公司承租了一套位于朝阳区雅成二里的房子，每月租金约为2600元，租期为2022年3月16日至2023年3月15日。在租房之初，我向北京悦安公司交了押金2600元。到了今年3月份，双方办理了解约。但是，北京悦安公司至今仍没有将押金退给我。”

2022年3月，王江与北京悦安公司签订了房屋租赁合同。受访者供图

“事实上，房东从去年开始联系我，表示北京悦安公司没有给她钱。”王江坦言，“经初步了解，北京悦安公司是一家中介公司，从房东手中租下房子，再转租给租客。最近，该公司已经欠下多位房东的房租，并且没有退还部分租客的押金或租金。后续可能还有一些新租客通过这家公司租房。”

为了全面了解此事，新京报记者与王江所租房子的房东韩路（化名）取得联系，韩路表示，自己也是受害者，其与北京悦安公司所签订的租赁合同约定，北京悦安公司应该在今年3月份按照季度向自己支付房租2万余元。“这家公司时而联系不上，时而有人接电话，对方说会给我房租，但是至今仍没有支付房租。”

事例2：

房东售房被“二房东”隐瞒，租客遭强制“退租”

另一名租客马明（化名）也陷入了租房纠纷之中。据马明介绍，2022年9月，自己与北京悦安公司签订房屋租赁合同，承租一套房子，租期到2023年9月21日截止。当时，其向北京悦安公司交了押金6200元，每半年付一次租金。按照合同约定，自己在今年3月6日左右向该公司交租金。

经过马明了解，北京悦安公司与其所租房子的房东签订了租赁合同，合同时间到2024年9月截止。今年2月，房东着急卖房，明确提出解除合同，但是北京悦安公司未将这个情况告知马明。“我按照合同约定交了租金后，房东直接上门通知我要收回房子。房东给出的理由是，过了交租日期，其一直未收到北京悦安公司支付的房租，而超过合同约定日期3天，房东有权解除与中介的租赁合同。”马明如是说。

为了解决租房纠纷，马明联系了北京悦安公司，要求该公司在与房东解除合同前，将房租交给房东，但该公司一直未向房东支付房租。后来，房东向北京悦安公司发出了解除合同告知书。马明表示：“现在，房东已出售了房子，让我在4月份搬出房子。”

马明还向新京报记者透露，今年3月25日，北京悦安公司的孟某某给自己打了一张欠条。根据该欠条显示，孟某某收取租客马明押金和租金4万余元，于2023年5月25日前全部还清。

北京悦安公司的孟某某给马明打了一张欠条。受访者供图

对于北京悦安公司给租客打欠条的处理方案，多位租客并不认可。这些租客表示：“据我们了解，已经有租客拿到过北京悦安公司的欠条，但等到欠条过期后，该公司并没有支付欠款。”

关于马明所述的情况，记者联系到了马明所租房子的主人，但未就此事获得对方进一步回应。

针对上述租客所反映的问题，新京报记者拨打了租赁合同中所留的北京悦安公司方面电话，接电话的人员称：“我现在已经从该公司离职，但可以将租客遇到的问题转达给公司的相关负责人。目前，我们已经给相关租客打了欠条，租客如果觉得不妥，可以寻求司法途径解决。”

难点：

“二房东”转租发生纠纷，房东能赶走租客吗？

在日常生活中，“二房东”转租的现象并不鲜见。一般运作模式为房主（指房东）将房屋租赁或委托交由中介（指二房东）经营，租客可拎包入住。不过，房东、“二房东”与租客之间也时常发生纠纷，尤其是在“二房东”违约的情况下，房东与租客的租赁关系该如何处理成为一道难题。

对于“二房东”欠房租、房东能否赶走租客的问题，北京英淇律师事务所主任夏广域律师表示，类似问题还要具体情况具体分析。如果在房东与“二房东”之间明确约定，允许“二房东”将房屋转租给第三人，“二房东”与租客之间的转租合同就是有效的，房东的权利就会受到“二房东”与租客之间合同的限制。在这种情况之下，如果租客向“二房东”支付租金后，“二房东”未向房东支付房租，法院一般不会支持房东赶走租客。反之，如果“二房东”未经允许，私自将房屋转租，转租合同就不能限制房东的权利，房东可以收回房屋。

值得注意的是，一旦房东与“二房东”签订房屋委托经营合同，“二房东”如果出现资不抵债的情况，房东基本上都会与“二房东”一起承担责任。租客可以要求房东继续履行合同，或者依据合同相对性向“二房东”索要赔偿，房东如有损失，再基于租赁关系和合法的转租向“二房东”索赔。

据夏广域律师介绍，在租客已支付租金的情况下，“二房东”有义务在租期内向租客提供可正常使用、收益的租赁物。否则，租客有权解除合同，并要求“二房东”退还已交租金、保证金等，如还存在其他损失，亦有权一并主张。

支招：

“二房东”明知履约不能仍出租房子涉嫌欺诈，租客可报警

新京报记者注意到，近几年，很多租赁纠纷都是由于一些“二房东”的“高进低出”操作模式引发的。

北京市朝阳区政法委曾经发布消息指出，“高进低出”是指长租公寓作为中间商，高价从房东手中租来房子，却以低价租给租客。从表面上看，房东和租客都“占到了便宜”，但长租公寓经营一旦发生变化，房屋中介解除合同，最终房东及租客利益也将双双受损。在此提示，房东将住房委托给公司时，应多加了解周边住房的市场租金价格，对委托价格明显高于市场租金水平的，要提高警惕。

另外，租客租赁住房时，对租金明显低于市场租金水平的，要慎重选择。签订住房租赁合同时，建议使用正规的北京市住房租赁合同示范文本，出租方作出的口头承诺应写进书面合同，双方应签字盖章。

夏广域律师提醒，租客尽量避免与“二房东”签订租赁合同，尽可能选择正规的中介机构来与房东签订租房合同。如果遇到“二房东”，可以要求“二房东”出具其与房东的租赁合同，并提供房东同意转租的书面凭证，还可以要求房东在转租合同上签字。

同时，夏广域律师建议，租客要求每月支付或双月支付房租。一旦发生“二房东”跑路的情况，可以使损失降低到最小。

“如果‘二房东’在明知与房东租赁到期等履约不能的情况下，仍旧将房子对外出租并收取费用，涉嫌欺诈，有可能升级为诈骗的刑事案件。”夏广域律师表示，遇到此类情况，租客可以第一时间向属地主管部门进行投诉或举报，还可以搜集证据向公安部门报案。同时，房东或者租客可以向法院提起诉讼，维护各自的合法权益。在此也建议，相关主管部门加强对房屋经纪、中介、长租公寓等机构的管理，争取把一些违法行为遏制在最初阶段。

新京报记者 张建

编辑 武新 校对 吴兴发

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