[聚焦]专业解说:安阳市债务借贷纠纷律师,彻底停工期

停工、烂尾、断供、停贷、违约、征信……寥寥几个词背后，是成千上万的家庭，是无数的无奈。

小财昨天在后台收到许多网友的私信，也都一一看过了，所以今天想整理这篇文章，通过采访业内专家和法律人士，为大家梳理一些情况，解答一些疑惑，并且尽可能地提一些建议。

也希望大家利用法律工具，合法维权，早日收房成功！

为何会出现这么多烂尾楼？“强制停贷”可行吗？对业主有何风险？对开发商和银行有何影响？能推动复工吗？业主应如何利用法律工具维权？

资料图：住进烂尾楼的人 （视觉中国）

河南、陕西等省份业主发“强制停贷”声明

7月7日，武汉时代新城全体业主强制停贷告知书引发广泛关注。告知书显示：“武汉市汉南时代新城项目逾期交房数月，业主多次现场维权仍无实质进展，数千户业主（已售房源且未结清贷款）决定，若该项目在限定时间（2022年8月1日）内仍未全面复工，业主将强制停还银行月供。”

小财注意到，近期，多地烂尾楼业主都发布声明，要强制停止偿还贷款，直至相关项目完全复工为止，涉及河南、陕西、河北、江苏、江西、湖南、湖北、广西、山西等省份。其中，河南郑州、许昌、新乡、周口、驻马店、商丘、漯河、南阳、安阳等城市均在列。

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为何会出现这么多烂尾楼？

“烂尾楼是房地产行业发展周期中一个常见的现象，也是房地产开发企业风险外溢的直接表现。”上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿认为。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉小财，烂尾或停工的本质原因是房企资金出现了问题，或者说因为此前的债务问题没有解决。

从直接原因来看，严跃进指出，是房企和施工方的矛盾问题，房企对付工程款，导致施工方停工。这个资金就是预售资金，换而言之，房企预售资金账户的资金是空缺的，使得工程施工方面压力比较大。“当然最本质的，还是因为房屋销售或预售的资金

“预售资金监管是一个防范项目资金被挪用，保障项目建设顺利完工交付的制度设计，但在实践中，由于房地产项目的开发建设主体是房地产企业，银行并不能起到全面监管项目进度和资金使用的情况，所以，当企业出了问题，一般是较难保障项目顺利完工交付的。” 崔光灿称。

人大国发院城市与房地产研究中心主任况伟大表示，房企的交付风险与过去多年“快周转”模式下的累计效益不无关系。但在“三道红线”之下，房企资金周转慢了下来，多数房企多元化经营模式行不通了，叠加去年下半年以来，房企融资、开发、销售全链条遇冷，一些房企出现了“拆东墙、补西墙”的资金挪用等行为，交付风险进一步增大。

资料图：住进烂尾楼的人 （视觉中国）

“强制停贷”可行吗？对业主有何风险？

北京市万商天勤律师事务所律师崔凯告诉小财，从法律关系上看，购房人和银行成立借款关系，开发商楼盘停工、烂尾不能作为不付款的法定事由。直接断供，购房人可能被银行追究违约责任。

“如果未经法院判决停贷或者没有达成停贷协议，贸然停贷购房人往往就成了违约方，征信就会受到影响，还可能被诉到法院，甚至还可能被法院强制执行。” 北京金诉律师事务所主任王玉臣指出。

具体来看，在法律层面上，确实没有明文规定出现这些情况后购房人有权直接停贷。在这里有两个法律关系，一个是银行和购房人之间的按揭贷款法律关系，属于借贷；另一个是购房人和开发商之间的商品房买卖关系。

烂尾楼盘的出现属于商品房买卖关系出了问题，与按揭贷款法律关系是相对独立的，所以不是直接就能赋予购房人可以停贷的权利。这是两个合同，两个法律关系。

面对楼盘停工甚至烂尾，购房人是否有权单方面停止履行贷款合同义务？

河南融业律师事务所王海涛指出，如果购房人起诉要求解除购房合同以及贷款合同，根据情况，法院可能会判决剩余贷款不再由购房人偿还；对于已偿还部分以及首付部分，应由开发商偿还购房人；开发商不再履行对购房人交付房屋的义务。对于后续贷款的偿还，如果解除购房合同以及贷款合同，根据情况，法院可能会判决剩余贷款不再由购房人偿还，而是由开发商偿还银行。

小财想提醒广大业主的是：裁判实践（参见（2017）最高法民终683号、（2019）最高法民再245号案例）中也有采取先基于逾期交房主张解除商品房买卖合同，并依法一并主张解除银行贷款合同，并最终达到返还首付款，不再承担剩余贷款的成功案例，可为购房人依法处理此类争议提供参考。

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关于“烂尾”，银行需要承担责任吗？

“强制停贷”对银行系统有何影响？

上海权典律师事务所合伙人律师张柯指出，烂尾是因，停贷是果，如果只以单个合同的相对性论，不符合公平原则。对于购房人而言，已经支付了首付款，但购买的期房停工或者烂尾，一方面超过约定期限没有收到房子，另一方面还继续偿还贷款，这是不公平的。

“对于开发商而言，收了购房人的首付款和银行贷款，却不能按时交房。对于银行而言，依约既享有抵押权，又享有债权，但却违规放贷，疏于监管甚至为开发商“开绿灯”，依法应当承担监管责任。” 张柯表示。

2018年广东省高级人民法院（简称“广东省高院”）审判的一个案件，具有参考意义。这个案件是招商银行股份有限公司惠州分行因与被申请人黄一婷以及一审第三人光耀集团有限公司金融借款合同纠纷一案。在该案中，银行没有将贷款支付到预售款专用账户，而是转到开发商的另一个账户，导致资金被挪用，项目烂尾。广东省高院从公平原则出发，以缔约过失责任，维持一审、二审的判决：开发商交房前，购房人可以不还贷，购房人已付的贷款银行不需要退回。

而关于“强制停贷”对银行的影响，14日，农业银行、建设银行、兴业银行等已陆续发布公告回应。

其中农业银行公告表明，“涉及“保交楼”风险的业务规模较小 总体风险可控”。针对近期个别房地产企业风险暴露、住房开发项目延期交付情况，农业银行高度重视，迅速行动，已在总行层面建立统筹协调机制，在全系统组织开展住房项目“保交楼”情况排查。

兴业银行指出，公司近日对网传 “停贷事件”消息中涉及的楼盘迅速开展了排查。经排查，截至目前本公司涉及“停贷事件”楼盘相关按揭贷款余额16亿元（其中不良贷款余额0.75亿元），已出现停止还款的按揭金额3.84亿元，主要集中在河南地区。得益于前期本公司对按揭贷款的差异化准入和管理要求，公司已介入的且存在烂尾风险的按揭贷款总体规模较小，不会对本公司经营构成重大影响。

“强制停贷”对开发商有何影响？

对推动复工影响几何？

王海涛表示，对于开发商而言，可能面临的后果为购房人主动停贷、解除购房合同、要求退房等。在法律层面，如果解除购房合同以及贷款合同，法院可能会根据情况判决剩余贷款不再由购房人偿还，而是由开发商偿还银行。

业主抱团停贷是否会促使开发商复工这需要分别看待，因为，开发商的交楼说到底是资金问题，从一定程度上来讲，有促进开发商交房的作用，具体作用大小，还要看房地产市场状况以及开发商实际面临的困难。

实际上，多位业内人士认为，由于业主和开发商之间签订的是购房合同关系，而和银行之间的按揭贷款合同关系，均是单方面的。故此，业主停贷对房企“施压”有限。

业主应该如何利用法律武器维权？

建议一：

王玉臣建议，如果业主要实现停贷的目的，根据以往类似案件的经验来说，一般有两类法律手段：第一类是民事诉讼，如果符合一定的条件，可以直接到法院起诉；第二类是视情况综合运用信息公开、违法查处、谈判，甚至行政诉讼等多种法律手段来推动停贷协议的达成。

首先，尽快核实所购项目的预售房款收取情况、监管情况，是否存在开发商逃避预售资金监管、挪用预售资金的情况，通过信息公开申请等方式对项目的开发建设做全面的调查和了解。

其次，若核实发现存在挪用预售资金的情况或者其他违法违规行为，应尽快提起相关的查处申请，申请相关部门对这种违法行为进行调查处理。如果通过核实，发现在这个过程中银行也存在违规操作，还可以视情况提起相关的违法查处申请。

再次，如果交房已经延期，还可以视情况提起相关的逾期交房违约金的民事诉讼，追究逾期交房违约金。

第四，很多烂尾楼或者延期交房的项目，存在开发商被强制执行的问题，不乏执行范围是购房人的房屋。所以平时务必注意查询开发商的执行情况，如果发现自己购买的房屋被查封或被执行了，要及时提起相关的异议，必要的时候，还要及时提起执行异议的诉求。

最后，在上述法律手段的基础上，可以建立和开发商等多方主体谈判的平台，进而推动开发商尽快完工交房。作为购房人，要想更好地保护自己的合法权利，需要灵活、充分运用法律赋予咱们老百姓的权利，依法依规去做，千万不要碰红线，否则得不偿失。

建议二：

北京云嘉律师事务所合伙人张博建议，购房者应采取一些比较稳妥的做法，利用法律途径维权。

具体方式有二：其一，购房者们可以派代表与银行谈判，争取延期还款或其他有利的结果；其二，如果房地产开发商确已丧失继续开发的能力致使无法交房，购房者可以通过诉讼，请求法院解除商品房买卖合同并解除商品房担保贷款合同。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

“如果解除商品房担保贷款合同的请求能够获得法院支持，自然就不用还贷了。”张博称。

此外，多位律师也坦言，通过法律途径解决烂尾楼问题可能会有较长时间的精力损耗。

建议三：

“地方政府不应‘躺平’，应该全程参与后续的处理进程中。”在北京大学房地产法研究中心主任楼建波看来，“保交楼”不仅关乎业主的切身利益，对开发商、银行和楼盘所在地经济发展和社会稳定都有影响。建议在出现楼盘停工、烂尾等问题时，四方同时派出代表谈判，共同推进解决。

中国网财经将持续关注烂尾楼、强制停贷相关事件，为网友第一时间推送最新的消息和权威的解析，也希望大家利用法律工具，合法维权，早日收房成功！