必读爆料讯息:个人借贷纠纷查封解封,轮候查封的房产能拍卖过户吗

一、前言

被执行人往往因欠付多笔债务被起诉，当被执行人名下房产被同一法院或多个法院的多个案件查封或预查封时，除了首先第一个查封案件外，其他案件的查封均为轮候查封。而当首查封法院通过司法拍卖或者以物抵债程序将被查封房产处置后，获得房屋的竞买人或者接受以物抵债一方，除了要占有、使用该房屋外，往往还需要获得该房屋过户后所产生的落户、抵押、再转让等其他权益，但有些地区的不动产登记部门往往以该房屋上有未解除的轮候查封为由，不协助持有拍卖成交裁定或以物抵债裁定的人办理房屋过户手续，此时应当怎么办？笔者结合相关规定及办案经验作如下解答：

二、什么是轮候查封？

答：在沈德咏主编、最高人民法院研究室编著的《民事诉讼司法解释理解与适用》一书（法律出版社2009年版，第516页）中指出：“轮候查封就是对其他人民法院已经查封的财产，执行法院依次按时间先后在登记机关进行登记，或者是在其他人民法院进行记载，排列等候，查封依法解除后，在先的轮候查封自动转化为正式查封的制度。”

三、轮候查封有什么效力？

答：最高人民法院曾在（2014）执复字第25号《兰州通用机器制造有限公司与兰州新区汇银小额贷款有限责任公司企业借贷纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书》中认为：“轮候查封在性质上不属于正式查封，并不产生正式查封的效力。轮候查封产生的仅是一种预期效力，类似于效力待定的行为。”

通俗来讲，该轮候查封案件是否产生禁止被查封财产办理转移、变更登记的效力在第一个查封案件未解除之前处于一种不确定的状态，所有轮候查封案件从第二轮查封开始按照法院送达法律文书的顺序开始排队。

四、在先的查封法院处置（拍卖、以物抵债）了房产，轮候查封怎么办？

答：在先的查封法院处置了被查封的房产，包括司法拍卖、以物抵债等处置方式导致该房产所有权变更的，不动产登记部门不需要先解封再过户，应直接按照拍卖成交裁定或以物抵债裁定办理过户手续，该房产上的其他轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力，且轮候查封自动失效。

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（2004年2月10日，法发〔2004〕5号）：

“十九、两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。

二十、轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮候查封自动转为查封。”

《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》（2007年9月11日，法函〔2007〕100号）：

“北京市高级人民法院：

你院《关于查封法院全部处分标的物后，轮候查封的效力问题的请示》（京高法〔2007〕208号）收悉。经研究，答复如下：

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第二十八条第一款的规定，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效，故人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。同时，根据上述司法解释第三十条的规定，人民法院对已查封、扣押、冻结的财产进行拍卖、变卖或抵债的，原查封、扣押、冻结的效力消灭，人民法院无需先行解除该财产上的查封、扣押、冻结，可直接进行处分，有关单位应当协助办理有关财产权证照转移手续。”

五、有轮候查封的房子，被司法拍卖成交后，因还有未解封的轮候查封是否就可以不过户？

答：不可以，不动产登记部门接到执行法院要求过户的《执行执行书》、《协助执行通知书》后，应当按照法院出具的文书上载明的内容办理房屋过户手续，不能因为该房屋上存在尚未解除的轮候查封就拒绝协助办理过户手续。不动产登记部门拒绝为存在轮候查封的房屋办理过户手续的，属于行政机关作为协助执行义务人不履行协助义务时的行政不作为行为。

《最高人民法院关于不动产登记机关协助人民法院执行造成转移登记错误，人民法院对当事人提起的行政诉讼的受理及赔偿责任问题的复函》（2006年12月25日，法办〔2006〕610号）：

“国家建设部：

……

（2）根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源不动产登记机关协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第3条规定，国土资源、不动产登记机关在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、不动产登记机关认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。

六、若不动产登记部门在房屋有轮候查封时，协助法院办理了房屋过户，是否有赔偿责任？

答：不动产登记部门应按照法院向其送达的《执行裁定书》（拍卖成交裁定或以物抵债裁定）、《协助执行通知书》载明的内容办理房屋过户手续，即使该房屋上存在轮候查封，办理过户手续，也不承担任何赔偿责任，即便是存在其他轮候查封案件债权人损失的，也应由错误发出协助执行通知的法院承担司法赔偿责任，协助执行义务机关不承担赔偿责任。

《最高人民法院关于不动产登记机关协助人民法院执行造成转移登记错误，人民法院对当事人提起的行政诉讼的受理及赔偿责任问题的复函》（2006年12月25日，法办〔2006〕610号）：

“国家建设部：

……

（3）根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第28条规定，对已被人民法院查封的财产，其他人民法院可以进行轮候查封。查封解除的，登记在先的轮候查封即自动生效。在查封尚未解除之前，轮候查封的法院要求协助处置查封标的物的，不动产登记机关应当及时告知查封法院，以便人民法院之间及时协调，在协调期间，协助执行的义务机关暂停协助执行事项。轮候查封的法院违法要求协助义务机关处置查封标的物造成执行申请人损失的，应当进行执行回转，无法执行回转的，根据《最高人民法院关于审理人民法院国家赔偿确认案件若干问题的规定（试行）》（法释〔2004〕10号）第11条第（8）项的规定，由错误发出协助执行通知的法院承担司法赔偿责任，协助执行义务机关不承担赔偿责任。”

最高人民法院行政审判庭副庭长杨临萍著作《〈关于审理房屋登记案件若干问题的规定〉理解与适用》（中国法制出版社2012年版，第138页）一书中指出：“房屋登记机构根据人民法院裁判文书、协助执行通知书、仲裁机构作出的仲裁书、行政机关作出的征收决定等生效法律文书进行的房屋登记，在上述法律文书被撤销后而导致有关登记被撤销或更正，当事人起诉要求登记机构承担赔偿责任的，人民法院不予支持。因为房屋登记机构协助执行的行为性质属司法行为，其后果应当由司法机关承担。”

七、因房屋上有轮候查封，不动产登记部门以此为由，就是不过户，竞买人或接受以物抵债的当事人应怎么办？

答：（1）要求执行法院对拒不协助办理过户手续的不动产登记部门进行司法惩戒。

竞买人或接受以物抵债的当事人可向法院提出书面申请，要求作出拍卖成交裁定或以物抵债裁定的执行法院对拒不协助办理过户手续的不动产登记部门进行司法惩戒。

参考案例：河北省高级人民法院在执行秦皇岛市臻宝源能源有限责任公司申请执行内蒙古特弘全盈煤炭有限责任公司、余嘉祺一案中，因内蒙古自治区国土资源厅未依法履行协助执行义务且无合法理由，遂作出（2015）冀执字第5号罚款决定，对内蒙国土厅罚款八十万元，对直接责任人该厅矿管处处长崔庆云罚款十万元。详见最高人民法院作出的（2015）执复字第37号《执行复议决定书》。

注意：因为地方法院，特别是与不动产登记部门地处同一区域的基层人民法院，往往与当地的不动产登记部门存在大量的业务往来，为避免当地法院与当地不动产登记部门的其他合作业务受阻，地方法院往往不愿主动对当地的不动产登记部门进行处罚，此时，竞买人或接受以物抵债的当事人应加强收集相关证据，通过执行监督、检察监督或纪检监督程序督促地方法院对当地的不动产登记部门进行处罚。

（2）向轮候查封法院提出执行异议申请，申请解除需过户房屋上的轮候查封。

竞买人或接受以物抵债的当事人可以根据《民事诉讼法》第二百二十五条的规定向轮候查封法院提出执行异议申请，要求轮候查封法院解除轮候查封（每一个轮候查封案件均需要单独提出一个执行异议往往费时费力），但因法律明确规定轮候查封未生效，往往该执行异议申请会被轮候查封法院以此为由裁定予以驳回，当然接到驳回裁定后，还能向上一级法院申请复议。但此途径效果有限，还容易放任不动产登记部门的行政不作为行为。

（3）收集证据，若竞买人或接受以物抵债的当事人可证明不动产登记部门不存在协助执行义务的可能，未过户登记对其造成实际损害或者该实际损害的范围和数额已经固定，可向法院提起行政诉讼。

《最高人民法院办公厅关于房地产管理部门协助人民法院执行造成转移登记错误，人民法院对当事人提起的行政诉讼的受理及赔偿责任问题的复函》：“一、 根据最高人民法院《关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复》（法释[2004]6号）的规定，行政机关根据人民法院的协助执行通知书实施的行为，是行政机关必须履行的法定协助义务，不属于人民法院行政诉讼受案范围。但如果当事人认为行政机关在协助时缩小或扩大了范围或违法采取措施造成其损害，提起行政诉讼的，人民法院应当受理。”

参考案例：最高人民法院作出的（2019）最高法行申7682号《北京金海半岛科技有限公司、国家市场监督管理总局质量监督检验检疫行政管理：其他（质量监督）再审审查与审判监督行政裁定书》：“根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第三、四项的规定，提起行政诉讼应当有事实根据、属于人民法院受案范围。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款第七项规定，行政机关根据人民法院的生效裁判、协助执行通知书作出的执行行为，不属于人民法院行政诉讼的受案范围，但行政机关扩大执行范围或者采取违法方式实施的除外。（2012）行他字第17号《最高人民法院关于行政机关不履行人民法院协助执行义务行为是否属于行政诉讼受案范围的答复》规定：“行政机关根据人民法院的协助执行通知书实施的行为，是行政机关必须履行的法定协助义务，公民、法人或者其他组织对该行为不服提起诉讼的，不属于人民法院行政诉讼受案范围。行政机关拒不履行协助义务的，人民法院应当依法采取执行措施督促其履行；当事人请求人民法院判决行政机关限期履行协助执行义务的，人民法院不予受理。但当事人认为行政机关不履行协助执行义务造成其损害，请求确认不履行协助执行义务行为违法并予以行政赔偿的，人民法院应当受理。”根据上述规定，行政机关执行法院协助执行通知书的行为，实际上是司法行为的延伸，而非行政机关独立作出的行政行为，此时协助执行机关不承担法律责任。但是，行政机关在协助执行过程中扩大执行范围或者采取违法方式实施，以及不履行协助执行义务造成当事人损失的，并非执行法院命令的结果，相应的法律责任应由行政机关承担。行政机关作为协助执行义务人不履行协助执行义务时，构成行政不作为，当事人通过行政诉讼途径解决确认不作为行为违法和行政赔偿问题，属于行政诉讼的受案范围，人民法院应依法受理。但是需要注意的是，对于“行政机关不履行协助执行义务造成其损害”的理解，应当是行政机关不履行协助执行义务，且以后也不存在履行协助执行义务的可能时，才有权请求人民法院确认不履行协助执行义务行为违法并予以行政赔偿；如果行政机关还存在协助执行义务的可能，则当事人仅能申请人民法院依法采取执行措施督促其履行，而不能提起行政诉讼。”

注：以上意见，仅供参考，因个案情况不同，解决方案及结论可能有所不同，建议咨询专业律师予以解答处理。

文：陕西稼轩律师事务所 墨龙
注：如有需要，请私信稼轩律师头条号