[见解]看法介绍:民间借贷房屋出售委托纠纷,房屋买卖合同纠纷怎么判决

一、程序篇

1、房屋买卖合同纠纷案件，管辖法院如何确定？

答：（1）政策性房屋买卖合同纠纷，适用不动产专属管辖规则，由不动产所在地法院管辖；（2）其他一般的房屋买卖合同纠纷，适用一般地域管辖规则，当事人有约定的从约定，无约定或约定不明的，由被告住所地或合同履行地法院管辖；合同履行地未约定或约定不明时，如争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地，争议标的为交付不动产的，不动产所在地为合同履行地。

法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条 下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；第二十八条 ......农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第十八条 ......合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地.......

2、已登记的不动产和未登记的不动产，不动产所在地的确定有何不同？

答：不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。

法律依据：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条 ......不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。

3、房屋买卖合同无效，合同约定的管辖条款也无效吗？

答：管辖条款具有独立性，合同无效不影响合同中选择受诉法院条款的效力，该条款本身的效力取决于《中华人民共和国民法典》关于法律行为生效要件及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十五条的规定。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百零七条 合同不生效、无效、被撤销或者终止的，不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力。《中华人民共和国民法典》第一百四十三条　具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十五条　合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。

4、共有房屋买卖，如何列当事人？

答：（1）全体共有人作为出卖人在房屋买卖合同中签字或部分共有人作为出卖人暨其他共有人的代理人在房屋买卖合同中签字的，全体共有人均应为合同当事人，应作为共同原告或共同被告参加诉讼；（2）部分共有人以自己名义签订房屋买卖合同，如买受人诉请解除合同的，因案件处理结果一般与他人无关，其他共有人可不列为第三人参与诉讼；如买受人诉请继续履行合同的，案件处理结果与其他人相关，应将其他共有人列为第三人参与诉讼。

5、买受人从开发商处购买房屋，尚未办理产权登记，又将该房屋转卖给第三人，第三人能否直接请求开发商协助办理权属登记？

答：基于合同相对性原则及国家征税行政权的需要，兼顾当事人交易便捷和诉讼便利，应起诉买受人确认房屋买卖合同的效力，同时可将开发商列为当事人（第三人），诉请要求其配合将房屋产权变更登记至买受人名下，再要求买受人将房屋产权变更登记至自己名下。

6、买受人能否以开发商未取得商品房预售许可证为由，诉请确认双方签订的商品房预售合同无效？

答：可以。

法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

7、当事人能否以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效？

答：不予支持。

法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

8、商品房买卖合同被确认无效后，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，是否可以诉请解除商品房担保贷款合同？

答：可以。

法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

9、房屋买卖合同纠纷中，诉请办理房产变更登记，是否适用诉讼时效？

答：房屋已经交付，诉请仅要求办理变更登记的，不适用诉讼时效。

法律依据：《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》规定，已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，利害关系人请求确认物权的归属或内容，权利人请求排除妨害、消除危险，对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的，均应不予支持。

10、诉讼请求要求解除房屋买卖合同的，诉讼费如何收取？

答：仅诉请解除合同的，按件收取诉讼费；既诉请解除合同，又有返还购房款等财产性诉讼请求的，按照财产性诉讼请求标准收取诉讼费，不再另外按件收取。

参考依据：《最高人民法院关于案件级别管辖几个问题的批复》【已废止】第一条 ......如当事人在诉讼请求中要求解除合同的，应以其具体的诉讼请求金额来确定诉讼标的金额，并据以确定级别管辖。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零一条 既有财产性诉讼请求，又有非财产性诉讼请求的，按照财产性诉讼请求的标准交纳诉讼费。有多个财产性诉讼请求的，合并计算交纳诉讼费；诉讼请求中有多个非财产性诉讼请求的，按一件交纳诉讼费。

11、诉讼请求仅要求确认房屋买卖合同效力的，诉讼费如何收取？

答：根据所涉房产的价额，按《诉讼费用交纳办法》规定的财产案件收费标准收取诉讼费。确认合同效力后，当事人就案涉房产要求交付、变更登记的，按件收取诉讼费。

温馨提示：（1）只有当事人对合同效力产生争议或者合同效力受到现实挑战处于不确定状态时，才可以单独提起确认合同有效诉讼；（2）非特殊情况，仅诉请要求确认合同效力，如主张合同有效的，可同时诉请继续履行合同内容，如主张合同无效，可同时诉请返还购房款、赔偿损失等。

12、房屋买卖合同中，当事人诉请履行不动产的变更登记，诉讼费如何收取？

答：（1）系争合同或房屋产权已经生效裁判确认，只是未变更不动产登记，当事人诉请变更登记的，应按件收取诉讼费；（2）系争合同或房屋产权未经生效裁判确认，当事人直接诉请变更登记的，应按系争房产所涉价额确定诉讼费。

参考依据：《最高人民法院关于案件级别管辖几个问题的批复》【已废止】第一条 在当事人双方或一方全部没有履行合同义务的情况下，发生纠纷提起诉讼，如当事人在诉讼请求中明确要求全部履行合同的，应以合同总金额加上其他请求金额作为诉讼标的金额，并据以确定级别管辖。

二、举证篇

1、什么情形下房屋买卖合同无效？

答：一般从行为能力、意思表示、具体条款（内容）等三个角度进行审查。

主要有以下 7 种情形：

（1）无民事行为能力人签订的合同无效；

（2）行为人与相对人以虚假的意思表示签订的合同无效；

（3）违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，但该强制性规定不导致民事法律行为无效的除外；

（4）违背公序良俗的合同无效；

（5）行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的合同无效；

（6）合同中造成对方人身损害或者故意、重大过失造成对方财产损失的免责条款无效；

（7）提供格式条款一方不合理免除或减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的格式条款无效。

2、房屋交易签订两份不同的合同，产生争议后，法院如何认定其效力？

答：房屋买卖纠纷中，有时存在“阴阳合同”的现象。两份合同中“阴合同”对内，显示当事人的真实意思表示；“阳合同”对外，往往为了贷款、避税等其他目的。

遇到此类纠纷，一般认定“阳合同”中为当事人虚假意思表示，内容无效；若双方说法不一，可通过实际履行情况、其他关联协议的约定等综合分析确立真实的合同。

需要注意的是，“阴阳合同”严重违反了我国税收管理规定，有关部门查实后，一般偷税行为有权行政处罚，数额较大或次数较多的，可能构成刑事犯罪。

3、房屋买卖合同中，出卖人对标的无权处分的，该合同是否有效？

答：按照民法典的立法精神，将债权行为和物权行为做了分离，债权行为的效力不以物权行为的效力为前提，因此，无权处分的房屋买卖合同不当然无效。对于合同相对方能否适用善意取得，实践中，人民法院一般会审查买卖合意是否为当事人的真实意思表示，并综合判断合同相对方是否为善意。真实权利人主张买受人不构成善意的，应当承担举证责任。

考量因素：买房人购房动机、获悉房源的途径、与当事人的关系；买受人实地看房的经过；合同价格与房屋市场价值是否匹配；房款付款能力；房款的实际流向；房屋交付情况等等。

4、购买的房屋因特殊原因无法过户，如何保障自己的权益？

答：可以通过预告登记、登记他项权利、增加违约条款、实际占有使用房屋、保管房屋产权证等房屋证件及购房发票等方式降低自身风险。待过户条件达成后，一定要及时要求过户。

5、产权人将房屋一房数卖，如何处理？

答：首先，考虑买受人中是否存在与出卖人串通签订合同的情形，若存在，该买受人取得房屋的所有权；不存在串通的情形下，在数个买受人中，已经办理商品房产权过户登记手续的，可以优先于其他买受人取得该房屋的所有权，其他买受人可以以合同目的不能实现而要求解除买卖合同并要求出卖人承担违约责任；若买受人均未办理登记手续的，以房屋买卖合同已经办理备案登记的买受人优先取得房屋的所有权。

其次，若买受人既未办理产权登记，又未办理合同备案的，则合法占有房屋者可以优先取得所有权。

其他情况下，若买受人未取得房屋所有权，该房屋可以在作价后按比例向买受人清偿债务。

6、房屋买卖合同中，出卖方交付的房屋存在质量问题，如何进行救济？

答：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可主张解除合同及赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人亦可主张解除合同和赔偿损失。

7、房屋买卖合同履行中，发现过户期限约定不明确的，如何处理？

答：应当遵循诚实信用原则，公平协商处理。双方可就过户期限达成补充协议，无法达成补充协议的，可在符合过户条件时随时要求对方配合，但应当给予一定的准备时间。

8、房屋买卖合同解除条件有哪些？解除权人应当如何使用？

答：

（1）协商一致解除；
（2）约定的解除条件成就；

（3）不可抗力致使合同目的不能实现；

（4）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（5）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（6）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。符合解除条件的，合同自通知达到对方时解除；未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

9、什么情形下当事人可以适用情势变更条款解除合同？

答：（1）合同成立基础的环境发生异常变动，排除正常的商业风险如市场价格波动、消费者价值观变化等；

（2）房屋买卖合同成立后，履行完毕之前；

（3）继续履行对一方当事人损失重大，明显违反公平原则、等价有偿原则；

（4）曾经向对方提出合同的变更而不成。提醒注意的是，情势变更原则只有在极其特殊的情况下才能适用。

10、什么情形下违约方可以行使合同解除权？

答：（1）法律上或者事实上不能履行；
（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（3）债权人在合理期限内未请求履行；

（4）上述情形致使合同目的不能实现。考量因素：违约方不存在恶意违约的情形；违约方继续履行合同，对其显失公平；守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。

11、一方违约后，合同相对方哪些损失不能主张赔偿？

答：（1）主观推测的损失；

（2）惩罚性赔偿；

（3）明显超出实际损失的部分；

（4）因相对方原因造成的扩大损失；

（5）实际无法履行的合同部分。

12、房屋买卖的特殊情形

（1）工业用房分割出售情形：
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。该情形违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，但对于强制性规定的类型认定，审理中应当综合考虑法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等。上述条款认定为管理性规定更为妥当，故不宜以违反法律法规强制性规定为由简单认定工业用房分割出售的情形无效。

（2）动迁安置房买卖

出卖方尚未办理动迁房权利登记，房屋买卖合同不违反民法典关于合同效力的相关条款的，应认定买受人享有债权。此种情形中，开发商并非合同当事人，房屋买卖合同对其并无约束力；买受人直接要求将房屋权利登记至本人名下的，法院不予支持。

（3）违法建筑物买卖

违法建筑物买卖合同无效，双方各自返还房屋及购房款。若房屋已被拆除、没收无法返回的，可根据双方当事人对房屋灭失的过错情况、当事人对房屋的使用情况来确认买受人的补偿数额。

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北京市中银（南京）律师事务所

高级合伙人 董昊