[聚焦]专业解说:民间借贷纠纷有不动产抵押,不动产官司

被告人因“套路贷”刑事犯罪骗取被害人低价出售的房屋，并办理不动产变更登记。被告人在取得不动产所有权后，将房屋抵押给被告人的债权人并办理抵押登记。被告人的合法债权人即刑事案件的案外人与被告人“套路贷”刑事犯罪无关，在满足善意取得构成要件的情况下，应当肯定抵押合同及担保物权的效力，对抗涉案赃物的刑事追缴。在赃款赃物能否适用善意取得的问题上，肯定说得到越来越多的支持。在坚决维护被害人利益的同时，也应当从保护交易安全的角度，保障案外善意第三人的合法权益。从程序救济而言，一方面法律赋予了案外人就刑事案件诉讼参与的权利，另一方面，案外人如对涉案财产处置的结果有异议，可以通过提出申诉、提请检察机关抗诉实现权利救济。

一、基本案情

A公司为具有合法金融牌照的小额贷款公司。在2018年-2019年期间，张某经营的B公司与A公司签订最高额度为2亿元的授信贷款合同，约定B公司向A公司借款，用于支付货款，并向A公司提供保证人和房产抵押担保。

B公司部分经营模式是，B公司趁借款人急需用钱，诱骗借款人将房屋以低于市场价的价格出售给张某或张某公司的其他人，并就A公司的债权提供抵押担保及连带责任。经查证，借款人将房屋出售给张某或张某公司其他人，办理了不动产变更登记，不动产产权人为张某或张某公司其他人。与此同时，相关房屋不动产办理了抵押登记，就B公司与A公司的借款承担担保责任。

2019年，A公司起诉B公司及各担保人，要求B公司支付拖欠的借款本金1亿2千万及逾期利息，法院认定A公司胜诉，并就抵押房屋拍卖优先受偿。在民事案件进入到执行阶段，B公司实际控制人张某因“套路贷”涉嫌黑恶势力犯罪，直接导致民事案件被中止执行。随后，在张某恶势力犯罪的刑事判决中，法院认为，B公司与A公司的担保合同因B公司实际控制人张某的诈骗行为而依法认定为无效，A公司的相关债权可另循途径解决。

二、本案争议

1.B公司向A公司借款并提供房屋抵押担保，担保合同的效力是否因担保人B公司的诈骗犯罪行为而归于无效？

2.若A公司举证其作为案外第三人对担保物权是善意取得的，能否主张对抗涉案赃款赃物的追缴退赔？

3.若A公司为善意的案外第三人，应当如何维护自身合法权益？

三、法律分析

1.抵押房屋的

首先，判断担保合同的效力取决于借款合同的效力。担保合同为从合同，借款合同为主合同。一般情况下，主合同无效，从合同无效。本案中A公司与B公司最高额度为2亿元的授信贷款合同是合法有效的，已实际履约的1亿2千万借款也是客观真实的，因此借款合同作为主合同是合法有效的。

其次，除了主合同效力认定之外，判断从合同的担保合同效力，应当结合合同无效的条件加以判断。A公司与B公司作为平等民事主体，签订的担保合同是自由意思表示的结果，不存在虚假的意思表示，没有恶意串通损害他人的合法权益，也不存在违反法律、行政法规强制性规定的行为，因此并不存在合同无效的情形。

再次，本案的涉案担保不动产房屋被认定为诈骗犯罪所得即赃物，但是即便如此，对赃物不动产的抵押权，并非一概直接担保合同认定为无效。对此，应当判断抵押权人是否符合善意取得的条件，如果属于善意取得，不得以追缴赃款为名认定担保合同无效。在本案中，鉴于A公司对B公司因“套路贷”涉嫌诈骗犯罪没有能力识别，也确实自始至终不知情，根据物权登记公示的效力，涉案不动产办理合法抵押的情形下，借款金额与抵押物价值相当，从保护交易安全的角度，A公司符合善意取得的条件，担保合同有效。

2.赃款赃物可以适用善意取得制度，已经得到相关规范解释及裁判要旨的肯定。

根据刑法第64条的规定，犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴或者责令退赔。对赃款赃物能否适用善意取得，我国《民法典》并无明文界定，但是传统理论观点和早期实务则持“一追到底”的否定论。被处分的不动产或者动产办理登记或完成交付是适用善意取得的前提，但是无论是占有或是登记行为，均应基于合法理由，这也是否定赃款赃物适用善意取得的重要理由。但是随着司法实践的发展，赃款赃物的去向极为复杂，在追赃保障被害人利益的同时，也需要对无辜第三人的合法权益予以保障，因此主张赃款赃物可以适用善意取得的肯定论被广泛接受。

首先，两高《关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2011]7号）第十条明确规定，他人善意取得诈骗财物的，不予追缴。只有在被转让方明知是诈骗财物而收取、无偿取得诈骗财物、以明显低于市场的价格取得诈骗财物或取得诈骗财物系源于非法债务或者违法犯罪活动的，相关诈骗财物应当依法追缴。因此，在诈骗案件或集资诈骗类案件中，对第三人善意取得诈骗财物的，可以对抗刑事追缴。

其次，我国加入并批准生效的《联合国反腐败公约》，第三十一条第九款规定，不得作出损害善意第三人的解释；第三十四条规定，各缔约国均应当在适当顾及第三人善意取得的权利的情况下，根据本国法律的基本原则采取措施，消除腐败行为的后果。因此，在相关职务犯罪、腐败犯罪案件中，涉案赃款、赃款的追缴不得及于善意第三人。

再次，刑事审判参考相关指导案例的裁判要旨明确指出，善意取得制度适用于违法所得没收程序。如【徐进贪污、受贿违法所得没收申请案-刑事审判参考第1471号案例】，“违法所得没收程序对涉案财产处理的程序，基于对善意第三人利益的保护，我们认为，善意取得制度应当适用于违法所得没收程序。人民法院经审理查明，如果检察机关申请没收的财产属于利害关系人善意取得的财物，该财物虽可能

最后，不得不提的是，在两高两部出台的《关于办理黑恶势力刑事案件财物处置若干问题的意见》第18条规定，“有关违法犯罪事实查证属实后，对于有证据证明权属明确且无争议的被害人、善意第三人或者其他人员合法财产及其孳息，凡返还不损害其他利害关系人的利益，不影响案件正常办理的，应当在登记、拍照或者录像后，依法及时返还。”按照对该条规定的理解，虽然肯定了对善意第三人的保护，但实际上增加了“不得损害其他利害关系人的利益”的附加条件。但实际上，一旦对案外人适用善用取得，那就可能会损害被害人在内的利益，事实上导致案外人以善意取得对抗赃款赃物的追缴无法实现。

即便如此，我们应该看到，赃款赃物可以适用善意取得制度，已经得到相关规范解释及裁判要旨的肯定。无论是在诈骗犯罪还是在贪污贿赂犯罪，甚至在黑恶势力犯罪，对善意的案外第三人的权利保障都得到有效重视。案外人以善意取得为由对抗赃物的刑事追缴是有法律依据的。

3.符合善意取得要件的案外人在程序上享有必要的诉讼权利，可独立提起申诉或请求检察院抗诉。

通过以上分析可以发现，对符合善意取得条件的案外人，即便属于赃款赃物，也可以产生对抗刑事追缴的法律效果。但在实践中，办案机关究竟是对涉案财物“一追到底”，还是案外第三人以善意取得主张对抗追赃，各地做法不一，法律适用较为混乱。对本案为例，若对A公司认定为案外善意第三人，那么A公司向B公司的借款可以通过抵押房屋的变卖获得实现。但是，一旦如法院判决处理，将担保合同效力直接否定，相关债权通过其他途径主张就存在极大的障碍。无论是通过民事另行起诉亦或是将A公司认定为B公司诈骗罪的被害人，案外人的利益均得不到任何有效保障。因此，以案外人的身份参与刑事诉讼并进行程序救济是目前而言保障案外人权益的最佳路径。对此，现有法律法规及规范解释对案外人权利的保障也作出了较为完善的规定。

2014年中共中央办公厅、国务院办公厅《关于进一步规范刑事诉讼涉案财物处置工作的意见》第12条指出，“善意第三人等案外人与涉案财物处理存在利害关系的，公安机关、国家安全机关、人民检察院应当告知其相关诉讼权利，人民法院应当通知其参加诉讼并听取其意见。被告人、自诉人、附带民事诉讼的原告和被告人对涉案财产处理决定不服的，可以就财物处理部分提出上诉，被害人或者其他利害关系人可以请求人民检察院抗诉。

最高院《中华人民共和国刑事诉讼法解释》第451条第2款，案外人认为已经发生法律效力的判决、裁定侵害其合法权益，提出申诉的，人民法院应当审查处理。最高院《关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第15条规定，执行过程中，案外人或被害人认为刑事裁判中对涉案财物是否属于赃款赃物认定错误或者应予认定而未认定，向执行法院提出书面异议，可以通过裁定补正的，执行机构应当将异议材料移送刑事审判部门处理；无法通过裁定补正的，应当告知异议人通过审判监督程序处理。

因此，从程序救济的角度出发，在刑事涉案财物处置过程中，如A公司这样符合善意取得条件的案外人因与涉案赃物的处置具有利害关系，应当参与到刑事诉讼过程中并充分表达意见。如刑事判决作出对案外人不利的裁判结果，案外人有权请求人民检察院抗诉或通过申诉以维护自身合法权益。