今日热点报道:借贷纠纷开发商以房还款,开发商以借款形式卖房

近几年，房地产开发商因为资金链问题频繁出现暴雷，购房者的合法权益无法得到保障，所购买的房子出现严重的质量问题或者延期交房，甚至烂尾等，都是大概率会出现的事件。一旦踏上维权的道路，才知道是多么艰难，多么无助，多么辛酸！小编通过收集相关维权成功的案例，提炼出能有效维权的切入点和着重点，做到有法可依，合理维权，并且都得到了满意的结果，退房并拿到赔偿金的人更不在少数。接下来，我们就一起去深入了解一下，都哪些点值得学习和借鉴！

首先就是房地产开发商所出售的房子，在开发建设过程中，没有取得合法的手续，没有按规定办理《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。也就是，因手续不全，无法进行竣工验收的。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国建筑法》第六十一条：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发商所出售的房子存在严重的质量问题，地下室或基建长期被水浸泡严重影响结构安全，混凝土长期被水浸泡，承载力会有所下降，房屋周围的土质变得松软，导致局部受力不均匀，房屋已发生沉降。房屋没有接通自来水、天然气，排污、排水管网瘫痪无法使用，雨雪天气道路积水严重无法出行，严重影响乙方的正常居住。

根据《中华人民共和国建筑法》 第五十九条 建筑施工企业必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同的约定，对建筑材料、建筑构配件和设备进行检验，不合格的不得使用。第六十一条 交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第十条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

因开发商开发手续不全，导致一直无法办理房屋产权证书。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十七条 因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%。（现在银行的贷款利率如下 六个月以内（含6个月）贷款 4.85% 六个月至一年（含1年）贷款 4.85% 一至三年（含3年）贷款 5.25% 三至五年（含5年）贷款 5.25% 五年以上贷款 5.40%）。

另外，根据和开发商签署的《商品房买卖合同》的内容条款，开发商违约已成为既定事实。《民法典》第一百八十六条　因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

综合上述，维权最有效的就是参照相关的法律法规，找到开发商相关的违约事项，还要注重存在问题相关信息的收集和整理，对于有严重违约行为要有敏感度，比如：销售宣传彩页或影音的留存，很可能涉及到虚假宣传；再比如：签署的相关协议或合同类的，要逐项检查，特别是一些补充类别的合同或附加协议，基本上都会存在不平等条约，可以明确拒签的，避免后续陷入被动中。